深圳楼市，救市救了个寂寞！

春节后，沉寂了很长一段时间的深圳楼市，受政策眷顾和购房需求陆续被释放，久违的火了一把，进而频频登上热搜。

从市场来看，不少二手笋盘的成交速度比年前快了，楼盘也纷纷晒出红色喜报，不论是二手房还是新房，人气热度均有所提升。

不过值得注意的是，年后深圳楼市火热行情的背后，是开发商和业主在以价换量。

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最近，深圳二手房市场上，成交量起来了，价格还是没起来。

据一线市场反馈，带看的时候，买家还是客客气气的，可到了谈价格的环节，就看到买家提着屠龙刀去砍价。

情绪面起起伏伏，如今整体还是买方市场。

通过近期成交数据可以看到，大部分房源的价格和年前差不多，也有些房源依旧是降价成交。

举例来说。

前海诺德国际的66平两房，去年3月份成交价为783万，到了7月份还有670万，而最新成交价已经低至546万，相当于一年直降237万，跌幅达到了30%；

碧海的次新小区松茂御龙湾，89平3房，去年11月份成交价为760万，最新成交价直降65万至695万；

后海的海怡东方花园，2004年小区，最近成交了一套117平3房，总价1380万，相比去年7月份的成交价1520万，降了140万。

现在这个节点，比较着急出货的卖家，经过一轮买卖双方博弈后，最终大概率还是会接受买家的压价。

这时候，买房人依然能到市场上挑挑拣拣，拥有更多的主动权。核心区的不少二手笋盘，价格方面也在向购房者进一步的倾斜。

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新房市场方面，最近开发商的成交喜报，扑面而来。

某项目开盘去化6成、开盘当天卖了305套……

砍掉这些喜报的水分后，可能也就那么一回事。

不过就价格而言，每个区域都在降价促销。

比如在南山，均价7.5万送精装，总价750万买四房。

比如在福田，总价七八百万买海景三房，最低不到700万。

比如在龙华，龙胜站某新盘打完折后，总价369万起，均价4.95万。

南山福田的房价龙华化，龙华的房价沙井光明化，沙井光明的房价坪山化。

坪山新房就不用说了，2016年开盘的心海城，均价3.3万，现在二手房卖得比开盘价还要便宜，小区最新房出的一套89平三房，单价2.56万。

在定位居住这块，坪山区的最大目标是“优居住”，到2035年将新增规划居住建筑面积不低于2070万平方米。

按100平/套计算，至少是20万套房子的增量。

龙岗区未来的增量住房更多。

到2035年，龙岗计划新增居住建筑量不低于3940万平方米。

房子越多、产业资源又不太强的片区，房价就越难有起色。

在这样的地方买房，长期你会感到非常痛苦，因为房价注定很难上得去，但凡有点能力的业主，都会想方设法的置换升级。

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最后，结合近期深圳市场的微观情况，总结几点：

1、宣传上，深圳新房的成交很火爆，但实际热度不如二手房市场。因为，在当前二手笋盘越来越多，价格有优势和所见即所得的情况下，除了极个别新房，很多新房的综合性价比，已经比不上二手房。

2、龙华、龙岗、光明和坪山等非核心区板块，供应量太大了，即使后续深圳楼市利好政策加码，也很难短期内实现复苏。所以近期打算在这些片区买房的，不用太着急。如果可以，结合自身需求和家庭预算，在力所能及范围内，还是尽可能优先选择产业资源丰富的潜力片区。

3、现在核心区的二手房，小区综合素质不错的，只要业主诚心卖，最后基本都能很快成交。

4、好房子都是有价值共识的，越被市场接受的房子，价值支撑就越强，流通性自然也会越好。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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