实探春节后的北京楼市：“小阳春”以价换量 二手房挂牌量再创新高

春节假期过后，北京楼市回暖态势明显，2024“小阳春”已至成为部分机构人士观点。作为全国房地产市场的风向标，北京楼市“小阳春”成色几何备受关注。

对此，证券时报·e公司记者日前走访了北京地区的多个新房项目发现，市场热度已逐渐升温。不少项目推出打折、一口价房源等促销活动，吸引不少潜在购房者前来咨询；二手房市场带看和成交量明显上升，挂牌房源创出历史新高，突破17万套。二手房市场依然为买方市场，议价空间较大成为共识。

多位业内人士对e公司记者表示，北京楼市“小阳春”市场热度能否持续仍有待观察。整体看，目前以价换量是北京二手房市场成交量上行的重要原因，市场热度尚未完全反映到新房市场，新房市场分化态势明显。

北京楼市迎来复苏

进入3月，伴随着天气的逐渐升温，北京不少新房项目开始展露暖意，呈现“小阳春”的迹象。

3月16日上午，证券时报·e公司记者来到了位于北京市丰台区的中建星光里项目接待大厅，这里人头攒动，前来咨询的人络绎不绝，有的围在沙盘前仔细查看户型和楼盘布局，有的则在与销售人员深入交流，了解房源详情和优惠政策。

“我们央企项目有保障，交通便利，位于东南三环外，两居三居的刚需以及大四居的改善户型均有。春节过后，到访看房明显增多，较年前已经翻倍，今天上午我和同事一直在忙，没有时间停歇。目前，不少房源已经售罄，现在周末推出了十几套特价房，但需要7天首付到位，最高优惠额度达到8万多。”销售人员告诉证券时报·e公司记者。

在项目现场，一位意向购房者告诉e公司记者，“我们之前在望京地区的老房子已经顺利出售，现在有了更多的资金来置换新房，改善居住环境。近期，我们感受到北京房地产市场逐渐回暖，尤其是南边几个项目比其他地方的热度要高，纷纷推出打折促销活动。”

资料显示，去年2月，北京集中供地期间，中建八局旗下中建东孚、建发、保利、首开、华润、龙湖等10家房企报名竞拍朝阳区小红门地块。最终经过摇号，该地块被中建东孚以总价14.26亿元竞得。这也是中建东孚首次进军北京市场。

除了央企的楼盘项目外，头部民企的部分在京项目春节后也呈现火热态势。以龙湖顺义·御湖境项目为例，近日，证券时报·e公司记者来到御湖境项目接待现场发现，该项目同样有不少购房者前来咨询。

“我们项目春节后人气持续火爆，正月以来案场到访客户已经有2000多组，而且今年年底御湖境一期即将迎来交付，不仅顺义主城区改善客户到访，更有朝阳、望京等地客户前来咨询，案场电话不断，本月已经统计的成交就有40多套。”在项目现场，营销人员告诉证券时报·e公司记者，已经明显感受到了春节后“小阳春”的到来。

春节过后，北京地区的二手房市场也愈发活跃。在北京南三环附近的多个小区，记者看到中介人士正忙碌地带领潜在买家参观房源。

“这个周末，我约了6波客户带看，可以感受到客户看房的活跃度明显提升。从成交看，我们门店春节后就成交了6套，近期买房的政策优化肯定是有帮助的。但目前，二手房挂牌量也大幅增加，平台上的房源已经超过17万套，创出历史新高，去年上半年才13万套左右”。上述中介人士告诉证券时报·e公司记者，目前仍属于买方市场，议价空间较大，成交的房源大部分属于降价房源。

热度能否延续仍需观察

“今年，北京楼市出现了‘小阳春’，二手房周末实际成交已经超过了2000套，工作日也有超350套，环比春节前明显增长。但价格还在调整中，以价换量是成交量上行主因。新房市场，相比往年最大的特点是分化。最近热度明显提升的项目占市场大约20%。基本上是销冠项目依然热销。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报·e公司记者表示。

3月15日，方正证券发布研报认为，一线城市二手房市场于春节后呈现不同程度的复苏，其中北京创下单日807套网签纪录，与近3年春节后3周的日度最高值持平，同时北京二手住宅成交量有望实现连续3周环比正向增长。

具体来看，春节假期后已历经3个完整周度，北京二手住宅周度网签套数分别实现1831套、2719套（周度环比：48.5%）、2740套（周度环比：0.8%），已连续2周录得环比正向增长。且周一至周三（3.11—3.13）累计成交1615套，较上周一至周三的1373套（3.4—3.6）环比增长17.6%，北京二手住宅成交量有望实现连续3周环比正向增长。

不过，张大伟也表示，整体看，今年北京“小阳春”市场成交不如去年，热度能否延续仍有待观察。“3月楼市‘小阳春’出现的原因包括季节、金融或楼市调控政策以及学区房的交易逐渐升温。今年来看，二手房价能换来量证明市场有需求，但市场热度尚未完全反映到新房市场，核心还是看最近的政策。”

不少机构认为北京楼市政策仍有优化空间，并对未来市场恢复表示乐观。中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，今年以来，核心一二线城市陆续调整优化楼市政策，政策落地后，市场情绪有所回升，春节假期后，一线城市市场活跃度逐渐走高，预计政策效果将进一步显现。当前北京、上海以及深圳等一线城市政策仍有较大调整空间。

方正证券研报显示，当前市场已经进入了“金三银四”时间节点，部分核心城市房地产市场“小阳春”行情已至。本轮调控继续造势释放政策积极信号，稳步推进二手房市场回暖的同时，释放改善性需求打通新旧住房置换链条，市场活力传递至新房市场。