超额认购、发行规模达69.02亿元，华润商业REIT成功上市 优质消费REITs获市场追捧

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

3月14日，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180601；简称：华润商业REIT）在深圳证券交易所成功上市。

截至目前，首批消费基础设施REITs中已有3单完成上市。其中，华润商业REIT发行规模最大，达69.02亿元；在目前已发行的34单REITs中发行规模排名第五、产权类项目中排名第一。

《华夏时报》记者从华润置地方面了解，华润商业REIT发行上市后，净回收资金将用于华润置地符合公募REITs监管的在建或新建消费基础设施的投资。

IPG中国区首席经济学家柏文喜向记者表示，首批消费类公募REITs项目的上市对房地产行业的发展具有积极影响：“能够有效盘活存量资产，提升资产运营效率，推动行业升级转型和房企的恢复与发展。同时，消费基础设施REITs的前景看好，其底层资产的优质性和当前政策的支持为其稳健发展提供了保障。”

已上市消费类REITs中募资总规模最大

3月12日，首批消费基础设施REITs中的华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT已在上海证券交易所上市，发行规模分别为10.68亿元、9.53亿元。

2天后，3月14日，华润商业REIT在深圳证券交易所成功上市，该项目在首批上市的三单消费基础设施REITs中发行规模最大，达69.02亿元，在已发行34单REITs中发行规模排名第五、产权类项目中排名第一。深圳证券交易所副总经理李鸣钟指出，此次成功上市为创新消费基础设施投融资模式、促消费稳增长提供了可复制可借鉴的宝贵经验。

华润商业REIT公布的认购申请确认比例结果显示，网下投资者和公众投资者均实现超募。记者注意到，根据华夏基金管理公司公告，截至2024年2月1日，该基金公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，提前结束募集。

华润商业REIT的底层资产为青岛万象城。业内认为，华润商业REIT能够成为募资总规模最大、实现超额认购，率先上市并开盘大涨的佼佼者，在底层资产价值层面有两大原因。

从该项目所在的高潜核心城市青岛来看，据市统计局最新数据，该市2023年全年服务业增加值比上年增长6.1%。其中，批发和零售业增长达9.7%，金融业增长6.5%。全年社会消费品零售总额6318.9亿元，比上年增长7.3%等。2023年，青岛市经济发展稳中向好，消费市场持续回暖，重点商品持续增长，现代服务业增势良好，客运量高位增长，呈现出长远的发展潜力。

而作为青岛市建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一，青岛万象城也是华润置地旗下核心区位标杆商业项目。该项目位于青岛市中心香港中路商圈，于2015年开业，拥有近30万平方米高品质商业空间，商场出租率维持98%以上高位，2023年销售额、营业额均保持良好增长。

已披露的城市规划显示，青岛万象城项目所在区域内目前无体量相近、定位相似的购物中心项目，且未来2-3年内暂无大型商业项目入市，具备作为消费基础设施REITs标的资产的先发地段优势。

目前青岛万象城入驻商户超过500家，拥有多家首店、旗舰店等，全年平均出租率超过98%；已注册会员人数超过百万，占全市总人口数10%，高端消费需求旺盛，具有稳健的未来增长潜力。2016-2022年，商场客流量年复合增长率为7.6%，近三年营业收入复合增长率15%，表现出消费基础设施REITs所需求的优质标的资产的长期增长特质。

除底层资产稀缺优质竞争力强外，来自华润置地的强劲综合实力对其未来发展的保障更是不容忽视。作为行业领先的城市投资开发运营商，华润置地旗下管理资产管理规模超2,000亿元，在开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务、以及代建代运营和长租公寓等生态圈要素型业务中均取得了行业领先的竞争优势。

《华夏时报》记者从华润置地方面获悉，华润商业REIT发行上市后，净回收资金将用于华润置地符合公募REITs监管的在建或新建消费基础设施的投资。在消费基础设施之外，华润置地还持有多类优质资产，能够继续支持中国公募REITs的发展。

据了解，目前华润置地已启动资产管理平台搭建、资产管理能力建设，随着这家公司继续向资管业务转型，打造新的业务增长极，华润置地也将进一步助力中国公募REITs市场的高质量发展。

探索房地产发展新模式

作为成熟REITs市场最主要的类型之一，消费基础设施REITs资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体，亦是探索房地产发展新模式，扩大有效投资、提振我国实体经济的重要方向。

公开信息显示，2023年10月20日，为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

同年11月26日，中国证监会官网显示，首批3只消费基础设施公募REIT正式获得准予注册的批复，分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT；相关资产项目均位于一、二线等核心城市，业态涵盖购物中心、商超零售等类型。

3月12日，在华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT分别在上海证券交易所上市后，上海证券交易所官微发文称，这标志着我国REITs市场扩容增类再进一步，试点范围覆盖到消费基础设施领域。

上交所认为，首批消费基础设施REITs的推出，是资本市场落实党中央国务院决策部署和中央金融工作会议精神的具体举措，将有力推动“促消费、稳增长”，丰富REITs资产类型和投资者投资标的，构建消费基础设施领域“投、融、建、管、退”的良性循环，为我国REITs市场长期健康发展注入新动力。

记者注意到，今年“两会”期间，政府工作报告将“着力扩大国内需求，推动经济实现良性循环”列为2024年政府工作的十项任务之一，提出要促进消费稳定增长，从增加收入、优化供给、减少限制性措施等方面综合施策，激发消费潜能。

同时，多位委员在两会期间对REITs建设献策。其中，全国政协委员、广东证监局党委书记杨宗儒在提案中建议进一步扩大REITs试点范围，丰富REITs底层资产类型，同时加快REITs专项立法，建立符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度安排；全国政协委员、 上海证券交易所总经理蔡建春则建议加快REITs专项立法等。

近期，部分城市也提出要加强推进消费基础设施REITs的发展。例如，3月8日，上海市办公厅发布的《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》提出，要提升服务消费领域企业融资便利度和可获得性，支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）等。

据中泰证券研报，根据交易所公开信息，目前有24只REITs处于审批及发行阶段，其中包括6单消费类REITs。基金从业人指出，伴随着消费基本面整体复苏，消费基础设施客流、净开店率、租金调增占比等指标逐步恢复，2024年投资人明显对今年首批上市的优质消费基础设施REITs更为青睐。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁