深圳9个安居房今年可转商品房！补完差价，还能赚多少？

　　昨天，深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）发布。

　　消息一出，除了关心怎么转红本，买房人讨论最多的就是：

　　
1、安居房/人才房业主，挣钱吗？

　　2、接下来要买人才房/安居房，还是买商品房？

　　今天就带大家一起算算这笔账，并送上深圳人才房/安居房最新清单。

　　补缴20%原房款

　　今年这9个项目能换红本

　　根据@深圳买房计划 统计，深圳2012年-2014年共配售了9个安居房项目，是深圳首批签订买卖合同满十年的安居房项目。

　　9个项目共供应约1.5万套房源，但考虑到并非所有项目都在首次配售中售罄，实际能在今年“转正”的房源量更少。

　　▲深圳首批具备“转正”条件的安居房项目（具体以合同签订时间为准）

　　那么，10年前，买这些房子的人挣到钱了吗？

　　按照意见稿，补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费，其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。

　　▲截图自深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）

　　税费主要是契税，首套90㎡以内按房价的1%计算，所以需要补交的价款约为原购买价的20.43%。

　　以位于宝安福永的富通永福苑为例，65㎡左右的两房，购入均价6500元/㎡（带装修），总价约42万。

　　按照意见稿，大概需要补缴8.6万获得完整产权，进而上市交易。

　　不考虑通货膨胀和利息，只粗略计算购房成本，总价约50.6万，单价约7785元/㎡。

　　参考目前商品房的价格，与永福苑一街之隔是万科金色领域，参考价在5.2万/㎡，曾经高峰期成交价去到7万多/㎡，近期成交价在4万-5万/㎡。

　　按照最低成交价4万，从约7785元/㎡→4万元/㎡，10年，也涨了4倍。

　　位于布吉的中海阅景花园，配售均价7900元/㎡，带装修。

　　同样粗略计算购房成本，一套建面约65㎡的两房，大概需要补缴10.5万获得完整产权，进而上市交易。单价约9500元/㎡，总价约62万。

　　参考片区内2022年底开盘的特发香阅四季，商品房均价5.08万/㎡。

　　另外，小区对面就是片区的标杆楼盘鸿荣源尚峰，二手房参考价6.03万/㎡，2024年小区成交价在4.7-6.2万/㎡。

　　这里虽不再一一展开，但毫无疑问，这9个安居房项目的确是涨了。

　　不过，除了安居房本身打折之外，这9个项目的涨幅，主要是经济快速增长和深圳楼市整体增值带来的。

　　要知道，2012年深圳新建住宅的成交均价为18906元/㎡，2023年这一数据为59554元/㎡。

　　只不过，安居房业主以更低的成本，撬动了买房的机会。

　　社交媒体上已有安居房业主表示，“终于等到了，等正式意见下发，准备第一时间转红本。”

　　有安居房业主求退房

　　安居房/人才房还值得买吗？

　　也有安居房业主求退房。

　　昨晚，就有业主在领导留言板上称，此次补缴价款的计算方式不够合理，他表示港嵘拔翠园交易均价为2.7万/㎡，周边商品房交易价格在3万/㎡左右，补缴完价款甚至会贵过周边商品房。

　　因此，建议相关部门开通退房通道，方便有需求的业主退房。

　　▲截图来自政府留言板

　　据悉，港嵘拔翠园于2021年首次配售，均价为2.74万/㎡，一路之隔的臻湾云庭，目前已经是现房，折后均价约4.1万/㎡左右，东南侧的佳兆业盐田城市广场，成交价在3.3万/㎡-3.8万/㎡之间。

　　按照意见稿中补缴差价的约定，港嵘拔翠园实际成本价约3.24万/㎡，相比商品房来说，确实差别已经很小。

　　那么，港嵘拔翠园是个例吗？

　　@深圳买房计划 统计了深圳历次安居房配售信息，得出结论：

　　1、2012-2016期间，配售的项目均价基本都在1万以下，对标目前深圳房价，基本都能获得2-3倍的收益。当然，这个阶段上车商品房的，也基本有不错的涨幅。

　　2、2017年开始，有项目均价突破2万，上涨空间逐渐缩小，2021年以后申购的安居房业主，特别是盐田及龙岗东部的业主，对比现在的商品房市场，价格优势已经很小。

　　不过，幸福总是对比出来的，与同期入手商品房的业主相比，又怎么能说不够幸运呢？

　　并且，意见稿中也明确，具体什么时候补缴这笔钱，主动权掌握在安居房业主手里，也可以用来出租，符合条件的按规定继承。

　　事实上，去年市面上已经陆续出现用于出租的安居房房源。

　　▲截图自《意见稿》

　　那么，是不是安居房/人才房不值得买了？

　　考虑到现在新房打折是主流，如果商品房售价在备案价的基础上打85折，本来打6折的人才房，实际变成7折，再加上还要补缴20%，基本相当于85折。

　　安居房也是一样，本来是打5折，如果商品房如果打85折，实际算下来就变成打7折。

　　而安居房锁定10年，期间不能购买商品房，不能用于抵押用途，对于有些家庭来说，就显得不够灵活了。

　　但对于预算不足，又想要安家深圳，急迫需要满足居住需求的人来说，安居房/人才房仍然是低门槛的选择。

　　毕竟，不管是7折的安居房，还是8.5折人才房，都是打了折的。

　　落到每个家庭里，或10万，或20万，都是难题。

　　深房光明里等3个项目认购中

　　山樾湾花园、4900套房发车在即

　　如果你想要入手安居房/人才房，还有什么选择？

　　昨日，民轩揽翠台等18个项目、162套剩余安居房房源进入选房环节。

　　深房光明里、缙熙园、伟城贤德瑞府3个项目发布认购公告，申购日期截至2024年3月24日18:00。

　　另外，位于前海妈湾的大型安居项目山樾湾花园确定了性质，约4900套房源，都为安居型商品房。

　　项目由13栋塔楼组成，自带约1.4万㎡商业，配建18班制幼儿园，和45班制九年一贯制学校，完全可以兑现一站式大城生活。

　　▲建设中的山樾湾花园 |深圳买房计划摄于2024年1月20日

　　更多安居房详细测评，点击查看：

　　人才房方面，目前，位于龙华的安居华越龙苑、宝安的华发新城正在申购当中，位于光明的天健和瑞府预备推新。

　　另外， 总建面约320万㎡的润宏城，即将迎来首批人才房产品，即将配售1362套人才房。

　　未来，深圳至少还有19个项目将进入配售，包括：

南山：西丽项目； 福田：安居景贤阁、皇岗项目（B105-9965）、梅香里； 罗湖：景福花园棚改造、边检二大院棚改项目、船步棚户区改造、清风雅苑、清和雅苑； 宝安：深铁璟城、庆宜华苑片区棚改（一期）、和郡府； 光明：深铁睿著广场、润珑苑； 龙华：安居颂龙苑、安居中龙苑； 龙岗：天璞世纪雅园、深铁阅云境； 坪山：安居泰和苑、安居梓和苑

　　▲仅供参考，具体以官方为准

　　最后，目前意见稿还在征集中，在3月23日前，可以通过以下渠道进行反馈。

　　如有任何疑问，也欢迎在留言区告诉我们，我们将尽力为你解答