聚焦两会|两会里的六大物业关键信号

2024年两会期间，物业管理作为与民生息息相关的行业受到的关注度持续上升。政府工作报告、部长采访以及人大代表提案中都多次谈及到与物业行业相关信息，也充分代表了民众对于物业行业的呼声。

亿翰物研对此次两会期间与物业相关的看点与提案进行了梳理，作为民生信号的释放器，从行业规范、社区服务、数字化、社区安全、基层治理、城市更新等六个维度，探寻物业行业现状以及未来发展的方向。

行业规范

人大代表提案

全国人大代表、齐鲁制药集团有限公司总裁李燕：

1）建议在《物业管理条例》中明确，房屋交割时，物业公司应向业主明示物业服务合同内容，对存有异议的内容，要认真研究采纳，应坚决避免霸王条款。

2）建议探索建立物业信用评价结果与物业管理收费挂钩机制，将物业信用评价作为物业费调整的参考，推进物业服务费用收缴和提高物业服务水平良性联动。

福建省政协委员、中国物协副会长、福州市总商会副会长、福建永安物业管理有限公司董事长林常青：

关于“质价相符”，应制定更完善的有关法规和政策。如：明确物业服务价格的定价原则、定价构成要素、定价动态调整机制等具体规定，为物业服务价格的调整提供有力的法规和政策依据。规范政府指导价、市场参考价，建立物业行业协会信息共享平台，及时发布不同业态建筑物物业服务收费标准和物业服务费成本变动信息，避免信息不对称导致低价竞争。

全国人大代表、德力西电气（芜湖）有限公司工会主席李杨：

1）针对当下部分物业公司管理水平不高，服务意识不强，法律意识淡薄等问题，建议对于服务质量差、收费不规范的物业公司，应加强处罚力度，并建立退出机制。

2）对侵害业主人身财产权利、阻碍干涉业主委员会选举等严重违法行为出重拳，考虑“一票否决”制，即只要发生了这些重大违法行为，物业管理合同自动解除。

3）有必要从法律层面扭转物业管理企业相对强势、业委会运行监督难、业主维权难等现象，为物业管理提供更加明确的法律指导。“建议对物业管理条例进行新一轮修订，吸收民法典及相关司法解释的最新精神，为物业管理提供更加明确的法律指导。”

全国人大代表、蒲源控股集团有限公司董事长兼总裁徐胜杰：

1）要从法制层面完善物业管理参与基层社会治理架构，明确物业管理在社区治理中的定位、作用，细化业主委员会、物业服务企业等在基层社会治理工作中的职责。

2）要健全地方法规，根据实际情况来制定物业相关规定，明确细节，出现纠纷有法可依。积极研究制定财政补贴奖励、金融扶持等政策，贯彻落实相关税费优惠，增强物业管理行业抗风险能力和市场竞争力。

3）规范物业服务相关收费，凡由政府承担的费用，不得转由业主或者物业企业承担，切实减轻业主和服务企业经济负担。鼓励对在基层治理、节能减排、稳岗就业、品牌建设和技能比赛中作出突出贡献的物业企业和个人按规定给予表彰奖励。

全国政协委员、民革贵州省委副主委、贵阳学院副校长王蜀黔：

一方面要健全源头监管机制，优化协调联动机制，推动职能部门和街道、社区形成信息互通、联动共治；另一方面，要设立“物业纠纷调解委员会”，降低物业企业、业主、业委会维权成本，将矛盾纠纷化解在基层；同时要充分发挥小区业主中的党员、物业企业中的党员、楼栋长的力量，推动物业服务有效融入社区治理。

亿翰物研点评

物业公司和业主之间的矛盾一直是社区管理中的一大难题，且近两年矛盾日益激化。矛盾的根源在于：1）行业价值与社会认知存在偏差，物业服务与业主期望的差异；2）身份权责不清晰；3）相关政策监管及规范存在空白或遗漏；4）物业财务管理的不透明等。因此，近年来，各地关于物业行业规范的政策意见也在频繁出台，行业标准也在持续更新，物业管理正朝着人员职责更加明晰、物业相关费用的收取更加透明、物业服务更加规范全面、基层治理体系的建设持续完善的趋势不断发展。

但针对于李杨代表所提及的“一票否决”制，这个提议是切实地保障了业主的权益，具有较强的现实意义。但站在可行性以及预期效果这两个角度来看，“一刀切”的做法并非是万能的。首先物业的服务质量是无法量化且没有统一标准的，业主的主观色彩会偏多，如何公正的衡量是一方面，另一方面来说，“一票否决”的制度下，意味业委会将具有很大的权利，难以避免会出现业委会成员对物业服务指手画脚、以权谋私等现象的发生。更建议应该从法律法规层面明确“一票否决”的范围，保障双方的利益，在共同营造的法治环境下推动行业的发展。

社区服务

政府工作报告

推动养老、育幼、家政等服务扩容提质，支持社会力量提供社区服务。

加强城乡社区养老服务网络建设，加大农村养老服务补短板力度。加强老年用品和服务供给，大力发展银发经济。推进建立长期护理保险制度。健全生育支持政策，优化生育假期制度，完善经营主体用工成本合理共担机制，多渠道增加托育服务供给，减轻家庭生育、养育、教育负担。

部长通道

民政部部长陆治原：

我国的老龄化具有老龄人口规模巨大、老龄化进程速度快、应对人口老龄化任务重这三个显著特征。下一步民政部将着力健全以下几个体系：

1）要健全社会保障体系，就是要解决养老资金来源问题；

2）要健全养老服务体系，就是要解决由谁来提供养老服务，提供什么样的养老服务问题；

3）要健全健康支撑体系，就是要解决老有所医、老年康养的问题。

调查显示，大多数老年人还是愿意选择居家养老方式。民政部门要顺应这一需求，为居家养老提供服务，要让老年人在家门口就可以养老，在家门口就能够享受到便捷的养老服务。

人大代表提案

全国人大代表胡成中：

为了更好地支持养老服务事业的发展，政府应探索建立灵活、合理的养老服务财政补贴机制。政府可以采用混合补贴方式，即在建设期给予民办养老机构一定的建设补贴，以减轻其初期投资压力。而在运营过程中，政府可以根据该机构的运营规范性、服务老年人的数量和质量等情况，按年发放运营补贴。

全国人大代表陈保超：

提高助老餐厅覆盖率和运营率。利用闲置的国有建筑资产，同时鼓励社会资本投入，与品牌餐饮企业、连锁快餐企业合作，多渠道增加助餐供给主体。

全国政协委员、广东财经大学法学院院长鲁晓明：

发展普惠型养老服务是应对老龄化问题的关键。需加快公立养老机构建设，发展普惠型养老服务，鼓励上门服务、开展居家照料；同时，呼吁丰富公立养老机构的服务内容，打造融合老年健康、医养结合、康复指导、老年教育等多功能综合服务平台。

全国政协委员，对外经济贸易大学保险学院教授、副院长孙洁：

要通过“政府引导、多方参与、市场运作”的方式培育多级市场。在普惠保障市场方面，继续采用政府购买为主的方式，在中高端市场方面，政府部门应发挥引导作用，鼓励多元市场主体充分竞争，形成梯次化、差异化的市场需求。探索出台居家适老化改造的市场标准。其指出，标准化的“产品+服务”是未来居家适老化改造的重要商业模式之一。

亿翰物研点评

社区是社会治理的最小单元格，一老一小更是社区服务的重中之重。政策鼓励支持社会力量进入该领域，预计未来针对社区内提供养老和育幼的服务将会更加专项化。对于物企而言，政策的支持鼓励依旧是发展红利，同时随着更多的社会力量参与社区服务，小区“围墙”将逐渐被打破，物企可能会面临更为激烈的竞争环境。

但“围墙打破”也不失为物企的突破点，有利于其链接周边生态，延伸服务触角，将服务渗透到周边小区，有效形成社区效应。结合2023年年末发布的《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，也是刺激物企向外走，参与到社区生活圈整个空间的服务供给上。除了竞争之外，其实也间接给物企带来了不少合作机会，物企可以凭借自身距离、针对性、可持续等优势与专业的养老、托育机构开展合作，实现共赢局面。

数字化

政府工作报告

推进服务业数字化，建设智慧城市、数字乡村。

人大代表提案

全国人大代表、中国科学院大学知识产权学院院长马一德：

相关部门要鼓励行业龙头企业牵头推进“AI+家装”“AI+养老”的智能应用探索，研发更加适配智慧社区生活场景的技术和产品。同时，要制定智慧社区建设的统一标准和规范，包括技术标准、管理标准、应用标准和安全标准等，确保各社区之间的信息共享和数据交互。

引导政府信息、市场信息和社会信息等数据资源整合，促进大数据跨地区、跨领域和跨部门开放共享，逐步建成各种信息交互融合的社区治理大数据平台，为社区治理和民生服务提供数据支撑。推进社区空间数字化，建立社区治理数据库，完善社区信息覆盖和数据服务能力，建设智慧社区配套的网络设施。

全国人大代表、中国电信安徽绩溪分公司智慧家庭工程师叶红义：

加快开展中小企业数字化转型，提升传统产业产能和效率，进一步推动数字经济快速发展。

全国人大代表邵洪婷：

要加强数字化转型人才队伍培养，帮助企业打造能力适配性高的专业队伍，培养决策者数字化理念，提升工作人员数字化水平。建议设立数字化转型专项资金，扶持一批传统产业企业开展数字化转型，打造示范样板；建立数字化转型专家库，提供数字化转型咨询服务；建立征信良好的数字服务供应商名录，鼓励企业和数字技术供应商双向奔赴，共同为中国的数字化转型贡献力量。

亿翰物研点评

近年来，政府从宏观层面持续出台数字化相关政策，大力推动各行各业数字化转型进程。物企积极进行数字化转型，通过搭建业财一体化平台、智慧物业管理服务平台等，一方面可以带来运营效率的提升，实现降本增效；另一方面未来的服务必然是一体化的，包括整个智慧城市的服务，不论是楼宇、社区、数字化办公，智慧商业，都围绕技术搭建。利用数字化手段有助于拓宽物业服务领域，精准掌握居民消费需求。对接各类商业服务，发展养老服务，追求服务内容更宽、更好、更有人性化。

回顾物企智能化发展进程，大部分头部物企基本完成了中后台信息化和硬件化数字的转变，但是运营智能化和应用平台化，仍有很大的发展空间。自2022年以来，物企开始逐渐转移战略焦点，不少物企将强化数字化建设视作发展战略之一。如融创服务、鑫苑服务、融信服务等变更募集资金用途投入数字化能力提升，提高企业内部管理效率的同时提升客户体验感。

社区安全

政府工作报告

提高公共安全治理水平，推动治理模式向事前预防转型。

人大代表提案

全国人大代表、山东省枣庄市第三中学教师孙晓颖：

1）加大集中充电设施建设力度。做好新建、改扩建住宅小区的电动自行车集中充电设施和停放场所的规划建设。

2）加强产品质量源头安全监管，加强对整车、电池及相关配件生产行业的指导、监管，严格生产、流通、回收、报废等环节的管理。

3）严格落实属地消防监管职责，建议将电动自行车停放充电安全纳入网格化管理，明确住宅小区、自建房、城中村、高层建筑的管理责任。

4）严厉查处违规停放充电行为，建议物业服务企业、村（居）民委员会落实常态化的防火巡查。

5）借助智能监管夯实防控基础，有条件的住宅小区电梯加装电动自行车门禁系统和电梯识别摄像头，加强对电动自行车或电池违规进楼入户的实时监测预警。

全国政协委员、民进中央委员、中国民办教育协会副会长、云南工商学院董事长李孝轩：

1）要开展高层住宅消防安全大检查和隐患大排查。对现有高层住宅外墙保温材料合规性安全性、消防设施设备等进行全面排查，挂账列单整改清零。同时，加快推进高层住宅消防系统整改工作，切实消除消防设施长期瘫痪等问题。

2）要加快研发和应用高层住宅逃生设备，切实加强安全教育，提升应急逃生技能。加强高层住宅消防安全教育，推动街道、物业管理、业主委员会和家庭形成消防安全协同效应。

亿翰物研点评

社区安全的重要性不言而喻，在马斯洛需求里面中，安全需求排在第二层次，是必不可少的。近期南京某住宅小区的火灾事件给大家带来了惨痛的教训，社区的安全教育工作是有必要的，并且更应当是属于事前预防的。业主应当强化风险意识，切忌将电动车带入居民楼里充电；物业公司作为事前预防的“首道防线”，应当履行好监督的义务，要定期对住宅消防安全和隐患进行大排查，及时将风险扼杀；业委会等监管组织也应当积极引导业主提升安全风险意识，对物业的不作为、乱作为行为及时地制止，切实地保障业主的人身、财产安全。

基层治理

人大代表提案

全国人大代表杨蓉：

建议尽快把城乡社区治理纳入立法计划，明确各级各部门和各社会治理主体在社区发展治理中的定位职责。

上海市政协主席胡文容：

1）更好赋能善治良政。完善委员联系界别群众制度机制，进一步拓展界别群众参与协商民主实践的深度和广度，真实了解民情、体察民意、集中民智，更好服务科学民主决策、精准有效施策，协助党委政府解决问题、改进工作、推动发展。

2）更好化解社会矛盾。充分发挥协商民主在协调社会关系、维护社会稳定方面的作用，依托政协委员工作站、界别委员工作室等平台，围绕社会关切做好宣传政策、理顺情绪、释疑增信、稳定预期的工作，不断厚植党执政的政治基础和社会基础。

3）更好增进民生福祉。积极开展委员履职“服务为民”活动，聚焦民生面向全社会提供力所能及的服务，特别是推动解决社区居民关心关注的“关键小事”，为群众排忧解难。

亿翰物研点评

社区是居民生活的基本单元，社区治理是国家治理的基石。习近平总书记指出，“要加强和创新基层社会治理，使每个社会细胞都健康活跃，将矛盾纠纷化解在基层，将和谐稳定创建在基层。”在基层治理迈向多方参与、多元共治的大背景下，物企作为基层治理的重要参与者，联合街道、居委会等政府组织部门，积极开展红色物业模式，高效发挥党组织的协调作用，主动承担社会责任，不断提升服务水平，为群众排忧解难。与此同时，对于物企来说，通过构建红色物业与政府的联动还有助于提升其品牌形象，为后期拓展公建、城市服务等项目打下坚实的基础。

城市更新

政府工作报告

推动城乡融合和区域协调发展，大力优化经济布局。

稳步实施城市更新行动，推进“平急 两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。

部长通道

住房和城乡建设部部长倪虹：

城市更新的目的是让城市更宜居、更韧性、更智慧，让人民群众生活在城市里能够更舒心、更安心、更幸福。政府工作报告提出推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，要加强无障碍适老化设施建设，今年再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。

人大代表提案

全国人大代表、全国工程勘察设计大师、中国建筑西南设计研究院有限公司总工程师冯远：

1）同步推进老旧小区改造和物业管理全覆盖，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规范等，建立健全长效管护机制。同时，进一步完善法律法规，建立物业行业监管机制，完善物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法及失信惩戒机制。

2）建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金的归集、使用、续筹机制，为老旧小区改后管理维护提供充足的资金保障，巩固拓展改造成果。同时要优化已有专项维修资金使用管理，切实延长住房和小区寿命。

全国人大代表、广州市荔湾区金花街道蟠虬社区党委书记、居委会主任区燕明：

要建立一个后续管养的长效机制，形成一个可复制可推广的老旧小区管理“范本”。在老城区老旧物业提质增效上，要积极探索老旧物业改造的典型案例，优化改造规划设计，加强政策引导，提升政务服务效率，做好成果展示和经验推广。

全国人大代表、湖南省常德市委副书记、市长周振宇：

高质量推进城镇老日小区改造，在空间提质上要更加注重规划引领，突出规划的战略性、前瞻性、科学性，持续优化城市生产、生活、生态空间布局;在功能提升上要更加注重按需配套，以打造城市一刻钟便民生活圈为重点，扎实推进“精致片区”和完整社区建设。

全国政协委员聂竹青：

健全相关规章制度，压紧压实电梯生产单位、电梯产权单位、物业服务企业、维保单位等各个主体的责任，同时探索引入保险服务来强化风险管理，多措并举做好老旧住宅加装电梯的“后半篇文章”，让居民的幸福感更可持续。

亿翰物研点评

城市更新再度被写入政府工作报告。实施城市更新行动，是解决城市发展中问题的有效途径。推动老旧小区的改造可以进一步提升居民的生活环境与品质，建立现代化社区居民生活体系。物业企业也可以在老旧小区改造项目中获得更多的发展机会，在改造的社区开展增值服务，如养老、托育、家居等服务。但城市更新行动也需要政策的长线保障与社会各方力量的共同推进。

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