两会代表看长租：有效满足新增租房居住需求的可行之道有...？

近年来，住房租赁行业已逐渐崭露头角，成为社会各界瞩目的焦点。今年的全国两会期间，关于如何支持刚性和改善性住房需求，以及妥善解决新市民、青年人等群体的住房问题，更是引发了广泛而热烈的讨论。

住房问题不仅关系到每个人的生活品质，更是民生福祉的重要组成部分。在这一大背景下，住房租赁市场的健康发展与持续优化更是受到了各方的深切关注与期待。

01

>> 两会代表声音

大力扶持专业租赁企业发展壮大，

助力青年居住体验升级

两会期间，众多参会代表纷纷为住房租赁行业的健康发展献言献策，提出了众多建设性的议案。多位代表委员一致认为，积极扶持专业化、品牌化、规模化的长租房运营机构的发展壮大，并提升机构化长租房在市场中的占比，将是有效满足新增租房居住需求的可行之道。这一举措有助于推动住房租赁行业的健康、稳定发展，进而为广大市民提供更加优质的住房选择，提升居住体验。

1.

围绕扶持专业化租赁企业发展

全国政协委员、北京国家会计学院教授秦荣生提出：鼓励专业租赁企业参与保租房建设及运营，可以通过联合运营、委托运营、包租运营和投资改造等方式投入保租房市场建设，增加租房市场供给；此外，还要加大对专业租赁企业的金融、财税政策支持力度，拓宽融资渠道，推动住房租赁REITs的发行。

全国政协委员、民进中央经济委员会副主任范小云建议：以保障性租赁住房与机构化长租房“两条腿走路”的发展思路，提高机构化长租房占比，鼓励提升金融政策对市场化、专业化长租机构的支持力度，以促进长租市场平稳健康发展。

全国人大代表、天津大学管理与经济学部教授张水波提出：探索长租房市场建设、支持发展专业化长租机构，加快完善住房租赁行业信用评价体系是关键。一是鼓励多种形态扩大租赁住房供给，提高机构化长租房占比，形成保障性租赁住房和市场化长租房要“两条腿”共同发展格局。二是专业长租机构为多套房的个人房东出租设计保底收益机制。三是加快完善住房租赁行业信用评价体系，促进房屋租赁市场健康发展，鼓励长租机构为符合条件的租客免除租房押金。

可以看出，社会各界对扶持专业化租赁企业发展给予了高度关注，并提出了具体的政策建议。这些建议涵盖了多个方面，如鼓励专业租赁企业参与保租房建设和运营，增加租房市场供给，加大对专业租赁企业的金融、财税政策支持力度等。这些措施旨在推动住房租赁市场的健康发展，提升机构的专业化、品牌化和规模化水平，以满足不断增长的租房需求。

2.

围绕青年人居住体验提升

全国政协委员、中国青年政治学院原党委书记倪邦文：递交了《关于助力青年人圆梦安居的提案》，从三个方面提出建议：第一，着力增加青年住房供给规模，优化供给结构。第二，围绕“青年住房一件事”，形成系统化、分层分类的青年住房支持体系。第三，提升青年租住体验，让租住成为青年认可的生活方式。

对于青年人居住体验的提升，也被社会各界所重视。有委员提出了增加青年住房供给规模、优化供给结构，并构建系统化、分层分类的青年住房支持体系的建议。这些建议旨在通过改善住房条件、提升租住体验，使租住成为青年认可的生活方式。这反映了社会对于青年群体住房问题的关注，并努力为他们创造更好的居住条件。

02

>> 行业三大发展趋势

随着租赁需求的日益攀升，保租房建设的深入发展及专业化长租机构的不断壮大，对于提升租客租赁体验、满足多元化租赁需求具有至关重要的作用。2024年，住房租赁行业的发展将紧扣这些核心议题，共同推动行业迈向健康、可持续的轨道。

1. 市场需求规模稳步提升

租房市场规模的确定涉及多重复杂因素。在城镇化进程中，那些尚未拥有自有住房的城镇化人群构成了租赁市场的主要需求群体。基于这一核心逻辑，克而瑞长租结合租房需求人口、租房比例、户均人数以及户均租金等关键指标，构建了一个简化的租赁市场规模计算模型。通过这一模型的精准测算，我们得出当前租赁市场的规模已达1.7万亿元。这一数字不仅反映了当前租赁市场的庞大体量，也为我们深入理解和把握市场动态提供了有力的数据支撑。

目前，全国城镇化率已超过65%，进入“下半场”，根据全球城镇化率进程规律，预计未来5年平均增速为0.6个百分点，2027年将达到67%。而住房自有率随着租房意愿度提升以及租售同权的逐步落实，预计2026年将达到78%。假设其他因素不变，计算出2026年租赁市场规模为1.8万亿元，复合增长率为2%。

图：2023-2026年全国租赁市场规模预测（万亿）

数据来源：克而瑞长租预测

2. 机构化率提升，国企参与度进一步加大

住房租赁行业持续受到关注，也吸引了越来越多的参与者和投资者。随着政府对租赁市场的日益重视与支持，国家队也在积极布局这一领域。根据克而瑞长租发布的数据，2023年四季度，TOP30租赁企业的开业规模取得了显著突破，首次超越100万间大关，相较于2023年第三季度的94万间，环比增长了11.78%。与2022年年底的92万间相比，更是实现了13.72%的同比增长。值得特别关注的是，四季度期间，各地大型租赁社区和人才公寓项目的相继入市，对季度规模的提升起到了极大的推动作用。

与此同时，根据2022-2023年的住房租赁企业分类数据显示，TOP30住房租赁企业的开业规模占比正悄然发生变化。原本占据主导地位的房企系，其市场占比从58.4%下降至51.5%，而国企则通过新建和改建租赁住房，快速扩张市场份额，其开业规模占比从7.6%显著上升至14.2%。

表：2022-2023年TOP30住房租赁企业开业规模占比

（按企业属性划分）

数据来源：克而瑞长租整理

近两年来，国企在住房租赁市场的步伐愈发坚定。不少国企选择与成熟的运营商携手合作，共同改造存量资产或委托其运营新建租赁社区，以快速切入市场。然而，更多的国企则倾向于自建租赁运营品牌，通过这种方式，国企能够更好地掌控租赁业务的运营和管理，从而提升业务质量和效率。随着国企建设力度的不断加大，预计住房租赁行业的机构化率将得到进一步提升，推动行业向更加健康、可持续的方向发展。

3. 租赁产品舒适度不断提升

>> 个人租赁房源，整体租房面积提升

近年来，随着生活品质的提升和居住理念的转变，租客长期租房的意愿度明显增强。这一趋势不仅改变了租赁市场的供需格局，更推动了租赁需求发生深刻变化。2023年，在一线城市中，个人房源的成交情况尤其引人关注，其中大户型房源的成交同比上升最高，成为市场的一大亮点。

表：2022-2023一线城市各房型成交量及其同比（单位：间/%）

数据来源：CRIC城市租售系统

>> 新建社区内项目公共空间场景更加多元

现代年轻人对居住环境的期待已经超越了简单的居住功能，他们更期望在有限的空间内满足多元化的生活需求。随着生活方式的不断演变，年轻人对居住环境的要求愈发精细和个性化，他们不仅追求舒适与便利，更期待在居住空间中融入社交、娱乐、工作等多种元素。

在这样的背景下，未来租赁产品中的公共空间打造将呈现出更加多元化的趋势。公共空间不仅仅是租客们日常活动的场所，更是他们交流思想、放松心情、提升生活品质的重要空间。因此，在规划公共空间时，需要充分考虑年轻租客的实际需求和喜好，创造出既实用又富有趣味性的空间环境。

图：部分长租房公区配套设施示意

西部乐巢·中岚居配置了一个高端、功能齐备的健身房，有氧、无氧等各类健身器材齐全，使用的是全球顶级的健身器材品牌PRECOR（必确）。项目还引进了瑜伽等私教健身课程。万科泊寓重庆陆海公寓将之前相互独立的公区融合在一起，打造符合租客“早C晚A”的融合公区。新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区充分考虑到现代年轻人的多元化需求，特别是在学习与自我提升方面的需求，设置了共享自习室、独立自习室等空间。

>> 涉租用地的新建租赁项目愈加趋于住宅品质

涉租用地的租赁项目在内部房间户型设计和装修配置上，都展现出了与住宅品质相同的建设标准。每个户型都经过规划，充分考虑到了租客的居住需求和生活习惯。房间布局合理，空间利用率高，无论是单人居住还是家庭居住，都能找到合适的选择。同时，装修配置也基本较商品房规格一致，选用高品质的建材和家具，确保了居住环境的舒适度和耐用性。

除了内部设计的品质保障，外部社区功能空间的配套同样标准。社区内设有各种便利设施，如健身房、游泳池、儿童游乐区等，满足了租客多样化的生活需求。同时，社区绿化环境也经过精心设计，绿植遍布，空气清新，为租客营造了一个宜居的生活环境。此外，社区还注重安全管理和服务品质，提供了24小时的安保服务和贴心的物业服务，让租客能够享受到安心、舒适的居住体验。

图：杭州滨江暖屋翡翠江南华庭户型及社区配套示意

03

小结

住房租赁行业在政策扶持和市场需求的双重推动下，正朝着更加健康、可持续的方向发展。

未来，随着机构化率的进一步提升和租赁产品舒适度的不断提高，相信将有更多年轻人选择租房作为他们的居住方式，享受更加便捷、舒适和多元化的生活体验。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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