建行VS自如，租赁住房大棋下的不同操盘者

市面上，除了中介平台，有两个比较常见的租房APP，一个自如，一个是CCB建融家园。这两个APP背后，是两家完全不一样的企业——自如和建行。

同样是发展集中式和分散式的租赁房源，两家企业在发展模式上有何区别？

建行发展租赁7年，自如发展租赁行业12年，在这漫长的时间里，这两家企业又是如何深耕行业的？

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建行，金融端的布局者

2022年11月，中国建行出资设立住房租赁基金，成为全国首个住房租赁基金，该基金将通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。

“从股权架构上来说，基金在投资阶段吸引地方机构和保险公司类资金进来。到了运营阶段，争取通过公募REITS方式募资，这个阶段吸引的是真正的社会投资，包括C端投资进来。如果是私募方式，其他机构，金融机构投资都可以进来。”

换句话说，建信基金更多的是充当一个“水池”的作用，吸纳各方的资产和各方闲置的存量房源，再把这些资金用于存量房的盘活，有效提供租赁住房的供给。

除此之外，建行还通过与各类投资主体成立子基金的方式，进一步撬动租赁资金。比如2023年1月，建信住房租赁基金宣布与万科及其下属公司合作设立子基金，通过双方联动，盘活万科及其关联方的自持住宅、存量商办物业等资产。

根据建行2023年第三季度报告，目前建信住房租赁基金投资项目已有22个，资产规模92.1亿元，投资规模57.64亿元。

“建行＋地方国资模式”是一个有益的探索，截止到2023年6月，建行已与北京、重庆、南京等经营主体设立了8个地方子基金，总规模近300亿。基金的“滚雪球”效应明显，越来越多的资金投入到住房租赁当中。

从“救市”层面上而言，建信租赁基金有着极大的意义。

一方面，住房租赁基金收购房企自持的商业、办公等闲置存量资产，有效盘活存量资产；另一方面，有效增加城市租赁住房供给，缓解租赁市场的供需矛盾，保障民有所居。

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自如，聚焦房子本身的延伸者

2023年，10月21日，自如举办了“2023自如业主开放日”,会上说到自如从2021年推出增益租以来，33个月，采用增益租模式的房源接近20万间。

“增益租”的出现，可以说是自如由内向外的一次重大变革，它改变了自如最根本的收益模式。

最开始，自如的包租模式叫做“省心租” 。

在2021年，自如在商业模式上进行了改革，开始推行“增益租”模式。在这种模式下，自如与业主实现了利益的捆绑，自如将装修成本转嫁给了业主，另外自如也让出一部分未来可能的租金上涨的收益，将这部分租金与业务进行五五分。

从根本上而言，这两种模式最大的区别在于装修费的处理。“省心租”模式下，房屋的装修费是由自如承担。而在“增益租”模式下，装修费由房东承担。自如通过收益捆绑以及装修费用分期的方式，试图让房东心甘情愿地付出这笔装修费。

这样的模式逐步推行之后，自如就开始了从“二房东”到“资管者”的转变。从与业主的交易中，现在的自如的收益不再是租金差价，而是服务性的收入。

而从租客获取的收益就比较简单了，两个部分：租金收入和服务费收入。 服务费是租金的10%，也就是一年付给自如额外的1.2个月的租金。其中，可能还暗含部分违约费用，因为不满一年退租是需要支付一定量的违约费用的。

另外，还有一部分收益来源于金融机构的合作，实现资金的快速回流。租客在支付房租的时候可以选择季付/半年付/年付平台再进行分期贷款。

也就是说，自如在租赁住房上的收益面向的租客、房东和金融机构：向房东收取装修费以及关于房屋出租的各项服务事项的费用、向租客收取租金、服务费以及可能存在的违约费、与金融机构合作，获得快速回笼的现金流。

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建行VS自如，谁更胜一筹

两家虽同样是收储房源，出租房源，但是模式却完全不一样。

从两家的打法来看：

自如在租赁住房行业，下的更像是五子棋，扮演了一个立足房源本身资产管理的角色，从“增益租”发展为“省心租，从房子本身获取租金差。同时向前向后延伸，立足于本身的平台和自带的超多客源，向房东拓展装修业务，向租客拓展家政服务。在此基础上，再将装修业务和家政业务面向更大的市场，从而实现业务拓展。

即，自如的主要业务分为三大块，租赁住房、家政服务以及装修服务。

建行，从金融端发力下的是围棋，扮演一个金融端布局者的角色。纵观建行在租赁住房的发展历史，看似分散的落子，却是在为自己造势，造势完成后，租赁住房的“投、融、建、管、退”的全方位发展也即实现。

以贷款融资需求向前延伸到股权投资环节，建行设立住房租赁基金；融资支持环节，针对住房租赁行业融资需求，建立多主体、覆盖全周期、风险可控的贷款体系；以融资向后是管理运营，建行打造““CCB建融家园”App”，管理住房房源16.5万间，提供一站式租赁平台。而关于“退”则是通过REITs实现资金的退出和再流动，也就是建行最近的申报的REIT。

即，建行的发展模式更加是依托建信租赁基金，多方合作，实现租赁住房的“投、融、建、管、退”的全周期发展。

从两家发展租赁的动力而言：

自如更多的是在薄利的租赁行业寻求一份盈利，希望能在租赁行业分一杯羹。相较于建行，少量一份“国家兜底”的勇气，多了一份“横冲直撞”的生命力。而建行相较而言，更多是一份责任。作为国有行，其担负了践行“民有所居”的使命。

这也决定了自如的房源少有保租房；而建行管理更多的是各类保租房房源，也更多地与地方投资者的合作。

总之，对比两家企业，可谓是各有千秋，两家自身的模式均有极强不可替代性，分别站在了“房源本身”和“金融端”的顶端， 深耕租赁行业，为市场中带来更多的房源。

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在住房问题上，建行和自如无疑是响应了时代的需求，用了几年的时间，用各自的方式深耕租赁住房行业，为市场提供更多的房源。

建行在租赁住房上的布局更像是下围棋，看似棋子分散在棋盘的各处，但是却实现了全局的把控，这就是建行区别于其他租赁机构的优势所在。

自如在租赁住房的布局更像是下五子棋，立足房源向前延伸装修业务，向后延伸家政服务，这也是自如立足于本身的独特发展模式。

解决住房问题并不是一朝一夕，我们也乐意看到租赁市场中有更多的主体参与、更多的资金涌入，也希望早日实现 “广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的美好愿望。

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