万科，能扛起国资混改类房企，有效负重前行的大旗吗？

作者 |罗乾波

出品 |波哥看楼市

昨天，据经济观察报，在其《万科救赎险企逼宫》一文中，其相关要点摘录如下：

“至2024年3月，坐在谈判桌对面的险资企业增加至新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等，涉及面更广，期望延期的时间更长，参与谈判的高管和领导级别进一步提升。

前述头部险资人士对经济观察网表示，投资人并不担心万科无力偿付3月到期的美元债，相反，在现金有限和销售端没有起色的背景下，万科在用行动表明外债优先、境内非标债置后的偿还安排。

一家已出险头部房企人士认为，这是一种不得已的策略，“都是为了保护资产负债表，如果什么债都还，在现在的销售环境下，最后大概率会爆雷”。

新华保险2023年半年报披露，新华保险投资了3个万科项目的债券计划，合计约53亿元。

前述头部险资人士透露，目前在谈延期行权的险资持有的与万科相关的保债计划，每家总额约数十亿元。如果有一家险资选择提前行权，万科大概率会因无力还债而正式违约，“谁也不想打响第一枪”。

谈判桌上，险资与万科已经过多轮角力。有险资多次提出，继续履约的条件是万科增加资产抵押，缩小风险敞口，但万科方面暂未配合。”

简析：

近期，万科为了有效偿付美元债等及境内债等，不断处于市场舆论的中心，和金地一起成为了资本市场和业内的一大关注热点，而牵引着众多的目光。

上述官媒的新闻表明，3月8日的万科前往北京和新华资产谈判展期一事，按上述新闻内容，基本已坐实，虽然，后面新华主动来辟谣，给了万科不少脸面。

但谈判和博弈，仍将持续，各有其各自不同的考虑，一番拼杀，免不了。

如上，上述众多险资觉得，万科优先偿还境外债，感觉自己好像被歧视了，没被放在心上，“婶婶不可忍”，而加重了此类险企对万科偿债能力的质疑，所以，近期，加入“逼宫”万科的队员在不断增多，刚按下葫芦又起了瓢，如今万科头大如斗、青筋尽露。

此间，万科为什么暂未配合，还要与险企不断掰手腕？

据波哥看楼市独家观察：

◢一是，万科认为，境外债违约其杀伤力更严重，毕竟国内都是一家人，没有太多必要去煮豆燃豆萁，而且还有国资类身份加持，应该好安抚一些。

其中，据悉：

“那万科到底是不是国企？从股权结构上看，是的。万科第一大股东为深圳市地铁集团有限公司，持有万科27.18%股权，而深地铁的大股东和实际控制人为深圳市国资委。

但是万科与传统国企又有不一样的地方，在于其管理团队可能是最主要的核心资产。主要创始人王石，以及万科现任董事长郁亮，打造了一套万科独有的管理制度和管理团队。这种管理制度，赋予管理团队相当大的自主权和决策权。

所以万科是一种独特的存在，国资作为大股东，管理团队负责公司的实际运营。”

也就是说，万科的身份，更多是一直类似于混改类的有国企股权的企业，跟绿地及金地等差不多，介于民企和国资之间的中间形态，没有纯粹的国企血脉。

此外，上述险资的谈对队伍在增大，但万科方谈判的资源也在不断加码，实际上也确实表明了，万科在目前严重压力下，不得已打出了“先安外，后保内”的牌，让嗅觉灵敏的一众险资，失去了安全感，而不断来“逼宫”万科。

◢二是，险资们则认为，行业持续下行还未见底趋势中，相关债券的违约，他们也承受不起，一旦出问题，领导们也会打他们的PP，大家好才是真的好，虽然大家都是兄弟，但万科在现实的不可控的境遇下，都需要相互理解和支持，各有各的难处，万科也要拿出相对有效的措施，而不可能对他们的合理诉求打马虎眼，他们也不会轻易退步。

对此，波哥个人认为，当前万科和险企间的所谓“博弈”，也并非真正的你死我活的博弈，皆为不主动去触及相关红线和根本的行为，有一定的表演成分在里面。

因为，无论万科或是险资，在国家级产业大局之下，在大人们看来，都如同小朋友打闹一样，司空见惯了。

但经此一役，也可以看出各自不同的能力强弱、禀赋的高低等，毕竟房地产一直要做下去，百姓们的安身立命之所，源远流长，需要不断去赛马，方可找到可持产业衣钵的有效传灯人。

这个角度，是波哥独家的一个分析，仅供各位参考。

事实上，有不同国资加持的万科和金地等，当前步履维艰，已然触动了中国房地产产业的根基，具有非常强烈的符号意义，虽然，国内各界一直在讲万科的符号价值，可是，放之于历史、放之于民族、放之于国际、放之于产业等，万科真的有那么重要吗？

客观的唯物史观，才是这个世界真正有效运转的重大法则之一。

不讲远了，春节前后，为何有那么多的央企，在快速调整自己的发展战略和组织架构等？

实际上，已经充分昭示出，在房地产领域，一众民营房企曾经只为赚钱而生、缺乏社会责任感，死了就死了，无所谓；部分有一定国资股权的公司，也需要去深度反省，不要觉得有一些国资护体就能达到永久的不坏之身，在众多地方城投类国企的困局中，一部分只会狐假虎威的国企等，监管层也不会和不敢去溺爱他们了，如能通过自己的策略杀出重围，大人们才有可能高看你一眼，否则，被风雨冲洗，都将靠不了岸。

说白了，主流的众多央企，才是中国房地产最后的压舱石，也是国内各个产业最后的防火墙，这是本底使然。

也是中国市场经济发展上的一大核心规则。

各个产业都可以百舸争流，才有活力，也能逐步培育出有担当和有能力的良将，不然要你何用？你又有什么价值？

竞争和筛选，永远存在，谁也改变不了。

物竞天择，适者生存！

如此而已。

有鉴于此，波哥看楼市觉得：

前述的万科与险企的相互博弈，仅仅是一个相对狭窄范围内的流于表面的“闹剧”，在就事论事层面，似乎有不少细节，然而，从其背后的核心逻辑来分析，犹如趋势和历史进程中的一羽鸿毛——十分的清且浅。

难以扛起中国房地产不断迎风破浪和雄浑前行的大旗。

趋势嬗变、时代轮转等，每一个产业，都需要回归产业的价值本质，和国家及民族的基本和根底的核心要求上来，如果只是在周期、产业和个人利益等角度来思考，春花秋菊，最终都将成为一时之秀罢了，不可能去奢谈穿越什么周期的话题了。

譬如

万科，为啥被众多事情搞得这么难堪？

难道，只是债务压力和销售不振的原因吗？

并不尽然。

作为典型当前的商业载体生物之一的万科，近两年来急速去做出许多改变等，皆为入世之表现，但在波哥看来，会计出身的郁亮，虽然精于东西方财务管理的手法，但缺少许多基于历史和社会宏观方面的深度思考，在大趋势的激烈变化中，偏重于纯粹商业层面的思考，未能悟透中国文化的许多圭臬，为了自己及其管理层的某些既得利益，实际上已经越来月局限了。

因为，反过来思考一下，如果他真的看透了趋势的本质，和在利益方面有淡然的心态，上述的事情不会有这么大的声音出现，又是辟谣又是多轮谈判，事情搞尽了，这样的万科在胸怀和格局上能拿得出手吗？

不要去讲什么道德，跟此无关。

也即，这些事情，牵一发而动全身，万科等事件，只为一个房企的简单动作吗？

因此，很多媒体或朋友所说的那些观点，只是他们的说法，波哥不敢苟同。

波哥看楼市真切感知到，近年来，国家间的政经产文商旅等，全球同此凉热的态势日益明显，国内的房地产和其他产业的寒气，皆为大趋势下的不同范畴的客观见证。

这点无需多言，大雪弥漫，中国也难以独善其身。

周期性浓烈的寒气，已然传导到了远洋、华南城、万科和金地等类企业的身上了，一步步在考验着这类性质的特殊房企——有国资股权加持，又非纯粹的国企等，夹层性质的此类房企，在行业的倒春寒之中，在2024年迎来真正的严苛拷问。

左右逢源，已然不可得，未来能否走多远？要看自己的思维深度、层次及其行动策略是否有效了。

这也是当局，丢给万科等人的一个重大考题，以便去消除此类房企身上那类动不动就去哭着去找领导喊喝奶的依赖症。

不然，到处找国资加持的“酸奶”来为自己获取营养，就会泛滥成灾，而让其他类房企情何以堪。

万科行不行，和能否扛起这个大旗？

2024年，对万科而言，是一个巨大的考验期？

如果只会哭着去找奶喝，就会成为一个典型的软骨头，吃瓜群众们早点散了吧。

即使有国资加持，可是在趋势本底和时局的交织变化中，能喝到酸奶这个应该问题不太大，但是能喝到多少及何时能喝到“酸奶”？这是一个比较大的现实问题。

因为，许多的民营房企，伤痕累累，都在看着万科怎么搞？

如果很容易就能获得国资的支持，就会严重挫伤民营企业的积极性，一定时间内，监管层绝对不会去主动“喂奶”万科等，不然，这些民营企业就更加不会动了，将会造成更大的问题。

因此，万科这个自我救赎，非一日之寒，要靠自己的抵抗力去逐步恢复自己的健康，深跌等根本不会动，正在观察万科额和郁亮等。

因为最后，都在自己的碗里，换一个平台或几个人而已，简单至极。如同恒大一样，万科又能搅起什么风云？

最后，波哥想说的是：

往后到底如何？

以及，接下来，万科是奶油小生，还是行业鸿儒？

大家拭目以待哈。且行且观察吧。

本文为「波哥看楼市」（ID：bgkls2023）原创文章，其版权归我方所有。未经授权不得转载，喜欢的敬请点赞和转发为谢！