北上海这里，刚需哭惨了

说起外环的刚需大本营。

大家心中一定会有自己的答案。

比如什么松江泗泾、嘉定江桥、浦东周浦等等。

毕竟这些地方城市界面一般，动迁房较多，价格也多被动迁拉低，所以被刚需扎堆选择。

但是在北上海外环边也有个板块，尽管交通、配套一流，但依然摆脱不了洼地命运。

这里二手价格，长年徘徊在4~6万之间，令人唏嘘。

10年之前，这个板块几乎和嘉定南翔相同的起点。

如今，这里的价格已经普遍低于南翔1~2万了。

这就是，我们今天要说的宝山顾村板块。

一个上海刚需想买房不得不看，但又看不到什么希望的地方。

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顾村最早的历史，据说是由一户顾氏四兄弟开滩拓荒开始的。

真正的大规模开发的历史并不长，基本和松江泗泾属于同一时间段开发的。

顾村板块的发展，有两个重要的时间节点。

一个是2007年，顾村公园的开工建设。另一个则是2009年，顾村动迁基地开始建设。

顾村公园的面积有三个世纪公园大小，是上海面积最大郊野公园。

12年到14年一期、二期建成之后，这里一直是宝山区的重要旅游集散地。

每年从3月15号到4月15号，为期一月的樱花节，已经形成了极强的品牌效应。

很多上海人，几乎已经把看樱花和去顾村等同起来了。

这些每年春天都要来顾村赏樱花的人流，给了顾村板块持续的热度。

而楼市的热度，则是不断建设的动迁小区带来的。

新顾村大家园、好日子大家园、馨佳园这些大型小区，带来了大量的动迁户。

仅仅是好日子大家园一个小区，就超过一万户居民。

这些定居人群，为顾村的人口导入做出了巨大贡献。

根据宝山区2022人口年鉴数据，顾村镇的实有人口已经突破35万。

在宝山所有街镇里面，仅次于第一名40万人口的大场镇。

也就是说，这十几年里面，顾村镇的人口导入还是相当成功的。

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有了人口，自然就要有配套。

说句公道话，顾村板块在外环外的配置还是相当抗打的。

首先，两条地铁7、15号线的配置，在外环附近是相当高的配置。

在外环外的地段，两条地铁齐备也只有大虹桥和莘庄能有。

更何况，宝山区一共也才4条地铁，顾村就占了两条。

更不用说，未来的18号线和规划中的宝嘉线，都在板块附近。

其次，医疗上面顾村占尽优势，2012年就建成开业的华山北院名声在外。

你要知道，宝山这个“山区”，一共也才3个三甲。（另外2家都在吴淞）

如果不是顾村人口多，三甲还未必能建设在顾村公园旁边。

最后，商业配套上，2017年14万方的龙湖天街开业，已经有吊打宝山万达的趋势。

龙湖停车费不便宜，周末晚上的车位经常是很紧张的。大部分时候，都能看到排队的人群。

再加上，2035规划中，宝山区大片都是属于主城区的规划。

顾村板块也因此沾光，有了远期的利好。

这样看来，顾村板块，并没有太多弱点，

人口充足且配套成熟，

为什么房价就是涨不动呢？

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这就要说说这里的短板了。

顾村长年是洼地的理由有三个：

1、品质商品房短缺

一个板块的房价，很多时候都是以标杆楼盘的价格为锚点的。

顾村这里大片的房子都是好日子大家园这样的动迁大居。

仅有的一些商品房也是被动迁包围。

如果这些商品房，在物业、绿化、户型等因素上，无法打败动迁的低价竞争。

那么，商品房很难进入价格的上升通道。

目前，板块里面价格稳定的小区，也不过只有保利叶语、保利叶上海等标杆了。

但这两个小区也已经超过10年楼龄了。

一两个小区的崛起是没用的，顾村这里更加需要的是成片品质商品房的崛起。

2、顾村缺少帮手

从大范围来说，宝山太穷，本身GDP就常年垫底。

自己的吴淞还未建成，根本没有剩余精力来帮助顾村腾飞。

从小范围来说，顾村邻居能帮上忙的也不多。

共康、共富、罗店，根本都是自顾不暇。

东边的杨行，基本把吴淞规划的资源拿在手中了。

唯一可以依靠的邻居是南大。

但是南大也不过是花了10年刚刚把大块的拆迁弄完，智慧城的成功尚需时日。

3、产业规划问题很大

顾村自己搞得机器人产业园，是在2008年引入的。

这里前身是物流仓储、初级加工为主业的工业园，基本没有高科技的底子。

这些年拼命发展，产值规模也不过刚刚突破200亿元。

更何况，全上海还有很多区域在搞机器人产业。

比如，松江的洞泾，机器人产业园规模都还要比顾村的大一些。

再一个，2015年的新顾村产业规划也差强人意。

超600万方的体量都是拿来做住宅的，产业规模规模占比太小。

好不容易等来了一个新规划，最后没有着眼于产业大升级。

顾村的上限也就被产业限制住了。

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说了这么多，也并不是说顾村板块一无是处。

只是说，这里确实是刚需买房不可错过的板块。

如果在北上海工作，没有哪个板块能够像顾村公园这样宜居。

顾村的环境是真的不错的。

绿化做的很漂亮，水系也发达，鸟语花香，在河边还经常能看到保护动物白鹭。

顾村公园的摩天轮也是一道靓丽的风景线。

最后，我从整个板块的角度上，给大家一点买房的建议。

顾村这里主要是动迁房和紧凑型商品房为主，大体可分为三个区域。

第一，顾村位置最好的地方，是靠近顾村公园的商品房片区。顾村公园地铁站、华山北院、正大乐城都在保利叶语隔壁。

这个是整个顾村的“扛把子”小区，但有点高低配，联排别墅后排都是公寓高层。

第二，动迁房方面，基本上都是2005年以后造的，主要是好日子大家园、菊泉新城、馨佳苑3个动迁小区。

其中，好日子大家园和馨佳苑房子品相最好，都是红砖外墙立面。但菊泉新城的位置和交通更好一点，价格也比较实惠。

第三，就是沪太公路东侧的商品房和别墅片区，片区品质非常好，旭辉依云湾、金地天地云墅、中铁青秀城都不错。

但缺点是没有地铁，比较依赖私家车，这个片区的价格在板块里也算是低的。

一句话来就是：顾村买房买西不买东。

除了西边的价格实惠轨道交通便利以外，

更重要的是，我不看好顾村的东西方向能够联通发展。

因为从历史经验看，地块中间有切割障碍的板块，发展都不太好。

比如北普陀和江桥都是受铁路分割影响。

华漕如果不是有大虹桥的起飞， 几乎就是一个不可能有发展的死角。

而沪太路对顾村的影响，不亚于一条铁路。

所以，如果你想要找一个刚需上车的地方，看一看顾村西边会是首选。

至于顾村未来的腾飞，我目前还没看到很多值得期待的地方。

倒是东边的邻居，杨行趁着宝山站的建设预期在大步前进，颇有腾飞的趋势。

这样看，顾村确实有些难顶，这里的刚需估计都要哭惨了。

你觉得顾村能够逃脱睡城和动迁的命运吗?

咱们评论区一起聊聊。