总价219万起，“三冠王”新城华苑房价曝光！送你一份省钱攻略！

最新消息，去年深圳卖得最好的人才房正式回归！

深圳房地产信息系统显示，华发新城（备案名：新城华苑）592套房源获批预售，包括572套可售人才房，20套商铺。

作为项目三房产品的压轴收官之作，这批房源位于三期楼王单位，在位置、产品上都有突破和升级。

但从备案价来看，项目购入门槛相比去年降了超20万，约219万起，尽显国企华发诚意。

▲项目获批备案

据了解，项目预计将于本月中旬进行申购，有意向的买房人除了要准备好购房资料，还要提前做好选房功课。

比如，既然一房一价，具体到楼栋、朝向、楼层、户型该怎么选？

再比如，在开发商严谨的定价逻辑之下，怎么做才能科学捡漏？

作为深圳zui靠谱房产媒体之一，今天将为你一一揭秘，并送上独家选房攻略！

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华发新城取证

去年卖得最好的人才房

2023年，华发新城（备案名：新城华苑）共推出两期3160套房，最终实现100%售罄， 由此，项目斩获了 2023年度深圳人才房面积、套数、金额的“三冠王” 。

本次推出的三期地块是最后一期，也是楼王单位。

东侧是福海河，西侧是人才房公园，景观视野俱佳，配合全南向的户型设计（包括东南、西南），居家舒适度拉满。

▲项目人才公园效果图 | 非最终版，仅供参考

三期还是距离学校最近的地块，南侧是幼儿园和九年一贯制的学校，从幼儿园到初中，基本实现家楼下就能上学，真正的“目送式”教育。

今年再加推，在均价不变的基础之上，项目总价门槛降低。

以入门价219万计算，按照目前的房贷利率3.85%，首付约66万，纯商贷，月供约7219元就能拿下三房，使用公积金组合贷款，最高每月还能再省526元，月供不到6700元。

在户型设计上也有新亮点，本批次三房共有3个户型。

◎B户型114套

建面约85㎡3房2厅2卫，延续此前的横厅设计，户型格局上南北通透，通风采光俱佳，玄关入户处做斜角设计，避免主卧与入户门相对。

并且在玄关处新增采光窗户，相当于一个小入户花园。

◎C户型384套

建面约85㎡3房2厅2卫，是这批房源新推出的、也是主推户型。经典竖厅设计，户型方正，动静分离，活动空间和休息空间分开，私密性较强。并且次卧空间相对更大，适合不同的家庭需求。

▲相比横厅布局，也有买房人喜欢竖厅的私密性，各个功能空间独立分布。

◎F户型78套

深圳推进“全民全龄的无障碍城市”建设，华发也在践行，项目此次推出的F户型，是建面约85㎡的无障碍户型，共有78套。

从格局上看，无障碍户型的走道稍宽，卫生间和厨房的空间都更大，保障出入自由。

事实上，不仅无障碍城市建设是一个全民受益的公共基础设施，一个无障碍户型也能让全家人受益。

不单能照顾到身体有障碍的家人，对老人、孕妇、儿童，或者是阶段性不便的家庭成员都非常友好。

就在前不久，一个朋友打球时不小心骨折了才发现，轮椅是进不了卫生间的，被人扶着上厕所的日子至少还得熬一个月。

更为惊喜的是，如果考虑性价比，无障碍房源的价格也更友好。

相应地，申请条件也更为严格：符合满足购买人才房三房条件的同时，并且申请人或共同申请人属于残疾人或年满60周岁及以上的老年人。

如果符合条件，一定要对比看看。

解密定价逻辑！

一起科学“捡漏”

弄清开发商的定价逻辑，才能从中捡漏。

从这批房源来看，至少有3个因素，影响了开发商的定价。

◎朝向

在传统的认知里，坐北朝南是习惯上的最优。

但近年来的项目，为了提高得房率，让更多单位有更好的通风和采光，通常会在规划时，做些角度扭转，来求得各家通风采光总和的最大化。

加上深圳显然不是一个缺阳光的地方，东南朝向也可以更多避开西晒，成为很多深圳人的心头好。

在这批新房的定价里，如果仔细看，会发现东南朝向是价格最高。

西南单位定价，在同一楼层同样景观面的情况下，都更低。

比如，同样是看中心园林景观的2栋1单元01、02户型和1栋的03、04户型，

户型相同，均价相差1700元/㎡，总价平均也差出近15万。

再比如2栋1单元的05和06户型，05看人才房公园，06看中心园林，景观来说的话，可能05户型还更优，但实际上，06比05户型均价高了1200元/㎡，总价平均也高出约11.4万，主要原因就是06朝向为东南。

所以，如果追求极致，直接入手东南朝向，但如果追求性价比，这批房源的西南朝向值得关注。

◎景观

三期地块东侧是福海河，西侧是人才房公园，中间还有社区园林景观。

整体来说，视野开阔，也有非常不错的景观。

相对来说，临河一线单位，因为有无敌河景明显高于同楼层的其他单位，比如1栋、3栋的06户型，特别是高楼层单位，是这批房源的VIP席位。

▲项目此前推出的临河单位 | 实拍图

但仔细对比规划图和房源价格表，发现河景房也有捡漏的机会。

比如3栋的01、02户型，与06户型同样为东南朝向，总价均价低了近5万，省出一辆新能源车的首付。

◎楼层

项目1栋、2栋1单元、3栋，均为33层高的住宅，1楼是自带的商业，住宅从2楼起。

我们简单统计之后发现，同样户型，上下楼层之间的单价差只有30块钱左右。

只有一些特殊楼层，才有较为明显的价差。

一是“天地层”，也就最低楼层和最高楼层往往单价比较低。

主要是因为大家觉得楼层太低没景观，顶楼又担心太热和漏水。

但看过顶层别人家的小花园，也见过住二楼朋友家的窗景后发现，好像总有人能把日子过成诗。如果还能省钱，也倒是很不错的选择。

二是受到文化影响的特殊楼层。

比如在内地喜欢8楼、18楼，广东人是不喜欢的。

所以在华发新城（备案名：新城华苑）的定价里也是这样，8楼、18楼，还有例牌不被待见的4楼、14楼，但如果4是你的生日，或是幸运数字，那就自带省钱体制了。

从1栋、2栋一单元、3栋均价来看，2栋一单元＞1栋＞3栋，主要是考虑到学校和变电站的影响。

从规划图上大家也可以看到，1栋和3栋旁有变电站，规划将建4层高，3栋旁还有幼儿园和学校。

一是学校，学校离得近，有人考虑上学方便，也有人介意噪音的问题。

但讲真，学校都有固定的上学时间，周末和节假日这些时间受到的影响基本不会太大。

二是变电站，事实上，关于“变电站造成电辐射”的纠错和科普已经很多。

WTO曾对60多个国家开展历时10年的“国际电磁场研究计划”，并发布结论：输变电项目产生的不是电磁辐射，而是低频的电场和电磁场，“变电站造成电辐射”是错误的概念。

广东省环境科学院副主任耿振杰也曾公开表示，输变电设备产生的电磁场不能叫做电磁辐射，输变电设备的是极低频，波长超长，产生的能量根本不足以对人体造成威胁。

中央电视台《焦点访谈》等权威媒体、栏目也做过专题报道，符合国际、国内标准限值的输变电工程周边电磁场对公众不会造成健康损害。

而根据统计资料显示，深圳全市一共有近300座变电站，而其中超过200座都毗邻居民小区、学校或商业中心，并不会对居民生活造成健康上的影响。

如果你实在介意，那可以选择1栋、3栋看社区花园的03/04/05，西南朝向，视野也很开阔。从价格上看，性价比也很高，特别是05的无障碍户型。

五种好房子

你会选哪个？

摸清了定价逻辑，到底该怎么选呢？

没有错的房子，只有买错的房子，最关键是要从自己的需求出发。

我们大概梳理出五种不同需求的人可能更喜欢的房子，套数也统计好了，大家记得提前把喜欢的圈出来。

◎需求1：河景房

如果你追求河景生活，又喜欢东南朝向，那么这些房源适合你，不仅正对河，采光也很好。

东南三房192套: 1栋01/02/06户型、3栋01/02/06户型。

其中50套横厅、128套竖厅、14套无障碍户型。

但是需要注意的是，1栋和3栋的06/01低楼层的景观或受到影响。

◎需求2：不花河景钱，买到河景房

东南三房7套：1栋06户型5-8层、3栋06户型6-8层。

这是本批房源的超级彩蛋，但申购家庭必须要满足无障碍住房的申请条件。

7套房源都是东南朝向，楼层虽然不高，但既不影响看河景，也不会受到遮挡，最关键的是性价比超级高。

1栋06户型，5-8层比9层便宜约11.5万。

3栋06户型，6-8层比9层便宜约14.7万。

如果符合申请条件，这个捡漏的机会千万不要错过，分分钟省出一辆代步车。

◎需求3：园景房

东南三房96套：2栋1单元01/02/06户型，享受社区花园景观，其中横厅32套，竖厅64套。

西南看人才房公园，三房96套：2栋1单元03/04/05户型，其中横厅32套，竖厅64套。

西南看社区公园，三房160套：1栋03/04/05户型，3栋03/04/05。

其中128套为竖厅，64套为无障碍住房（横厅）。

对比价格，3栋05、32套无障碍户型，性比价最高。

同样是西南朝向和社区公园景观，比3栋的03/04总价平均便宜8万，比1栋的03/04，总价平均便宜11万。

如果满足申请需求，也可以大胆捡漏。

◎需求4：对安静有极高要求

东南三房64套：2栋1单元01/02户型

西南三房64套：1栋03/04户型

从价格上看，东南、西南两个朝向都是竖厅C户型，总价均价相差13万，如果不介意朝向，完全可以选择西南朝向的三房。

◎需求5：追求极致低价

如果你预算有限，又不想错过华发新城（备案名：新城华苑）这么好的项目，追求极致性价比，可以重点关注这20套总价最低的房源。由于该批房源的3房都约为85㎡，所以该批房源，也同样是单价最低的20套房，供大家作为选房参考。

▲F户型为无障碍（横厅），C户型为经典竖厅

大城配套几已“现成”

入住即享醇熟生活

最后，再带大家一起感受下入住后的生活。

家门口5大城市顶级配套，对比已配售和待售的可售人才房项目，没有哪个的配套能比得上它的“豪横”。

目前，一二期已经封顶，最快的已经预计今年年底交付，三期建设至10层左右，预计将于明年年底交付，等到三期入住之时，可以预见，这座大城已经拥有更醇熟的生活圈。

▲建设中的华发新城 | 实拍图

首先，项目拥有深圳便捷的全维交通。

直线距离约150米就是12号线海上田园南（已开通），地铁12号线号称“换乘王”，贯穿西部蛇口自贸区、南山中心、宝安中心、大空港、会展新城等核心区域，可换乘1、2、5、9、11、20号线通达全城。

项目南侧还有地铁20号线会展城站（二期在建中），与冰雪中心相连接，乘坐20号线可4站到机场北，换乘地铁11号线后3站到宝安中心，5站到南山区，9站到福田区。

周边还临近沿江/京港澳/沈海/外环高速4条高速，效率值拉满。

@深圳买房计划 实测，从12号线海上田园南站A口慢走到项目，也只需要6分钟。

其次，新建学校的小学部或将提前投入使用。

有一种幸福，是学校就在家门口。

在这里，从幼儿园到初中，都能实现目送式教育。

@深圳买房计划 实地探访，项目南侧的72班九年一贯制学校（暂定名：会展中心九年一贯制学校）主体已出地面多层。（积分入学政策，以当年教育局和学校规定为准）

以现在深圳教育集团化趋势来看，未来引入也必然是优质教育。

▲在建的72班九年一贯制学校

3月1日@深圳买房计划 从项目处获知，该校小学部或比原计划提前1年，有望于今年9月投入使用。

▲小学部比原计划提前1年，有望于今年9月投入使用

紧邻的18班制幼儿园主体结构也已经完成，此前预计于2025年投用，不确定是否会同样提前。

▲在建的18班制幼儿园

家楼下的底商启动招商，10万㎡的超雪中心全面开工，预计明年开业。

家门口的极核商业，是集运动、娱乐、体育、微醺、兴趣、社交为一体的开放式体验商业空间。不仅拥有极光主题景观商街，还串联暖区及FUNMIX主题广场、休闲美食。

据爆料，目前已经启动招商，肯德基、麦当劳都签约了。

再远一点，5公里内汇聚会展湾商业（约23万㎡）、新沙天虹（10万㎡）、京基百纳（18万㎡）、万丰海岸城、鸿荣源奥特莱斯、金蚝小镇以及华强城大型综合体旧改的旗舰商圈。

另外，总建筑面积约10万㎡的超雪中心已经全面开工，预计将于2025年11月，迎来盛大开业。

届时，深圳人将迎来世界规模最大的室内滑雪场，家门口的“尔滨”。

不仅拥有世界最大的垂直落差83米，441米的最长室内单道，也是滑道最专业、单道最长的室内滑雪场。

出小区就能带孩子滑雪，观看赛事，别人车劳马顿奔赴的热门打卡地，不过是你“家楼下”的日常。

▲华发冰雪世界效果图

最后，买房是大事，除了我们总结出来的攻略，也强烈建议大家再花半天时间，去一次现场。

不仅仅是去看样板房，尽量找到自己想要买的那一栋，那一个朝向，把自己在意的部分，比如去地铁站的距离，能不能看到心仪的河景，到学校的距离等等，都现场感受一遍。

毕竟，那里将承载着你未来的深圳生活。

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