顶豪市场，迎来一位央企大黑马！

　　这几年，房地产行业进入了深度调整与分化的阶段，从政策端、供应端到需求端都发生了显著的变化，显现出三个趋势。

　　第一，住建部明确提出房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”的问题，拼品质已经成为行业的主基调。

　　第二，我国住房双轨制已经进入深化落地阶段，供应端的结构剧变正引导房企往卷”品质“的路上走。

　　“十四五”期间，我国保租房筹集总量是870万套，其中40个重点城市的总筹集量是650万套，供应集中度超过7成。

　　那么问题就来了，发达城市从来都是房企的核心“产粮地”。可是保障房的供应量和建造品质在飞速提升，重点城市的一般商品房市场会直接受到冲击。

　　所以，房企未来增长一定来自高端住宅，改善与豪宅市场已经成为兵家必争之地。

　　第三，也是近年来市场最直观的变化，就是置业结构的改变。

　　据克而瑞统计，我国四房住宅成交占比已经连续三年保持上涨，达到26.2%。按面积段来看，140㎡以上住宅的成交占比增长最快，已经逼近两成。

　　
更值得注意的是，2023年全国核心10城的千万豪宅成交规模达到了5.2万套，同比增加10%，创下历史新高！

　　可见高端置业需求不仅未明显受到周期影响，而且上涨势头越来越猛。同时保障房对刚需刚改群体的分流力量，已经显现出来。

　　这些数据，直接左右着房企们这几年的战略走向。虽然去年下半年以来楼市利好不断，所有人都在盼望一场复苏。但当前的地产市场早已今非昔比，走老路已经行不通了。

　　只有战略转变及时、竞争力提升成效显著的房企才有望冒头，也许今年我们会看到行业格局的再次改变。那么优秀的房企是怎么应对的？我们可以一起来了解一下。

　　
行业全面进入卷“品质”时代
房企迎来综合能力的终极考验

　　随着分化行情的持续，房企们的战略作出了不少调整。总体来看，调整方向基本紧扣几个行业现实：

　　一是高周转模式逐渐隐去，保利润变得愈发重要，拿不到好地的公司，很难赚到钱，所以房企的投资逻辑已经变了。

　　几乎所有房企都把目光集中在高能级城市，去年行业拿地TOP10在一二线核心城市增储的占比，基本都超过8成。

　　但有拿好地的意愿，不代表有拿好地的能力，行业投资力的比拼正在白热化。

　　二是在聚焦战略下，房企必须要承接好发达城市旺盛的高端置业需求，才能站稳脚跟。因此越来越多房企开始建立、强化自己的高端产品线。

　　 三是随着各类新科技与新经济的崛起，我国的社会价值观也发生了各种变化，深远影响着高端住宅客群的偏好，他们开始追求更多元与个性化的生活方式。

　　这意味着客户对项目综合素质的审视角度会更细、更全面，房企的操盘观必须时时保持更新。

　　综合这三个现实来看，当下的置业市场早已不是单纯的户型时代。有人认为拼品质就等于产品做得好，实则是一个重大误区。

　　高端住宅、尤其是顶豪项目，是对房企综合能力的一场大考，是投资力、综合开发能力、产品力与运营力等多维度的复合竞争。

　　纵观行业，能够从容应对这场考验的房企是有的，比如华润的瑞系、保利的天字系、龙湖的云河颂等等，都是豪宅高手。但如此全面能打的产品线并不多，两只手都能数得过来。

　　不过近期，明源君注意到一匹今年有望冒头的黑马——中国铁建的“西派系”。这个来自老牌建筑央企的高端住宅品牌，已经在市场上打磨了十余年，从1.0到4.0版本逐步向豪宅标准靠拢。

　　当前西派系项目呈现出了颇具“豪宅相”的特征。

　　首先，从区位上看，西派系择址相当挑剔。比如位于广州黄金腹地天河北板块的西派天河序、紧邻西安沣西母亲河“沣河”的西派宸樾等，都是严苛选址标准下的精品。

　　其次，从定位上看，西派系已经在往顶豪的路上越走越远。3.0及以前的西派系项目，户型面积段基本控制在120-350m²之间。但自4.0开始，最小户型都在145m²以上，产品定位愈发纯粹。

　　最后，从产品上看，中国铁建已经把建筑+景观+精装三大专业一体化拉通的模式，完全注入了西派系。设计风格从外至内高度统一，对细节的把控也越来越严格。

　　
▲中国铁建西派系项目实拍图

　　去年“西派系”刚刚被评为“2023中国房地产项目品牌价值TOP10”，十余年的市场验证，已经使其成为高端住宅市场不容小觑的力量。

　　至此明源君才发现，中国铁建进军顶豪市场的伏笔，早在十几年前就埋下了。

　　而近期中铁建南沙投资发展有限公司（以下简称“中铁建南沙投资”）推出的两个新项目“西派L77”和“横沥12号地”，似乎就是这盘大棋的第一步。

　　明源君调研过后发现，西派L77和横沥12号地已经足以和业内成熟的豪宅产品线比肩。凭什么这么说？下面咱们一一道来！

　　
厚积薄发的豪宅潜力股
中铁建南沙投资的综合优势加速兑现

　　相比众多头部地产国央企，中国铁建一直比较低调。但作为大型建筑系央企，综合开发能力其实一直很强势。而中铁建南沙投资，就是承袭这些能力基因的典型。

　　明源君研究了这些年中国铁建在南沙的深耕历程，发现它早已不只是大家传统认知中的基建大boss，还在城市价值挖掘、项目综合运营以及豪宅产品打造等多个方面的实力，都已经达到了一线水平。

　　一、秉承投资聚焦战略，优中选优加速布局南沙

　　这两年的中国铁建投资战略调整得很快，坚定实施聚焦战略。作为央企，其投资纪律较其他同行都要严苛，对项目的选址极其挑剔，可以说是优中选优。

　　而中铁建南沙投资则秉承了中国铁建的战略导向，在实力房企竞相角逐的广州南沙自贸区，不断加大深耕布局的力度。

　　南沙自贸区是中央点名的产业高地，去年又被广州政府提上了“城市新核心区”的定位，与中心城区对应形成广州“双核”，战略份量进一步提升。

　　而在这片热土上，中铁建南沙投资已经深耕了9年。

　　早在自贸区刚成立时，其就已经与当地管委会达成了战略合作，依托于股份公司的基建优势，通过广泛的城市基建、产品导入、片区开发业务，积累了强大的品牌势能和规模效应。

　　也正因如此，中铁建南沙投资的核心投资优势不只是资金，还有城市深耕战略带来的政企互信。所以其在南沙核心板块拿好地，总能抢到先手。

　　比如中国铁建海语熙岸项目，占据了南沙蕉门+金洲双板块叠加的黄金区位；通过“配建+地产”创新开发模式获取的海语天悦湾项目，则坐落在横沥金融岛……这些无一不是备受瞩目的大热板块。

　　中铁建南沙投资结合了战略执行力、城市深耕力与毒辣的选地眼光，实现了对高价值土地的长期锚定。优中选优的投资战略，也受到了市场的正反馈。

　　早在2021年时，中国铁建海语熙岸就是南沙网签金额第一，中铁建南沙投资也被评为当年的“年度地产品牌企业”。而2022年的高端改善项目西派澜岸，更是实现了首开日破8亿、且254㎡大户型首开即售罄的业绩。

　　2023年全年，中铁建南沙投资的销售网签金额同比提升96%，目前已打造包括海语熙岸、海悦国际、海语天悦湾在内的6大南沙名片级项目，市场占有率与品牌影响力进一步扩大。

　　当下的中铁建南沙投资，可以说承担起了从刚需到刚改再到高端改善，一路引领南沙人居品质与生活方式升级的角色。

　　二、承袭建筑央企基因，以综合开发优势为城市多维赋能

　　中国铁建是老牌建筑央企，具有极其完备的城市综合开发运营体系。中铁建南沙投资很好地继承了这些优势，把它深度应用在了南沙自贸区的深耕过程中。

　　9年以来，中铁建南沙投资在基建、片区开发、产业投资、地产开发、商业运营等多个方面参与南沙建设。

　　截至目前，其在南沙已经实施了47个基建项目，为南沙自贸区注入了近250亿元的固定投资，并贡献了超1900亿元的产值。著名的明珠湾大桥，就出自中铁建南沙投资之手。

　　
▲广州南沙明珠湾大桥实景图

　　此外，中铁建南沙投资还完成了8个地产开发项目、2个城市综合开发项目，其中涵盖了旧改、产城融合、商业等，开发类型基本覆盖了地产全业态链。其物业公司已经服务超7000户业主，满意度达到85.5%。

　　当前中国铁建在南沙的品牌影响力已经全方位渗透，中铁建南沙投资与城市共生长的开拓与耕耘，也传承了铁道兵精神。

　　所以在多数传统房企还在探索产城融合怎么干的时候，中铁建南沙投资早就是高阶玩家了。

　　在深耕优势下，中铁建南沙投资能在市政优化、配套资源整合和城市基建等方面为项目赋能，最大化发挥土地价值，甚至让其迸发乘数效应。这与传统开发商相比，是一项天然且巨大的优势。

　　而优越的土储质量+多元化的项目塑造能力，正是进军豪宅市场的关键前提。

　　所以明源君认为，在全新的卷“品质”时代下，中铁建南沙投资不仅承袭了集团的传统优势，还能很好地结合本土优势资源与精准的投资眼光，在这片热土上抢占先机。

　　
品牌实力再升级
“西派系”的顶豪之路从南沙开始

　　从全面发展的综合实力当中，明源君看到了一个在不断进化的中铁建南沙投资，项目打造能力越来越接近六边形战士。

　　也许这就是为什么西派L77和横沥12号地，能够有如此成熟的表现，因为它们是中国铁建综合实力的进一步升维。

　　虽然还没正式入市，但明源君能从这两个项目中，感受到深厚的城市开发积淀，以及“西派系”能力体系的迭代升级。在新的分化形势下，南沙无疑会成为中国铁建进军顶豪市场的先发部队。

　　从目前资料来看，这两个中国铁建迈入顶豪俱乐部的“面试”作品，已经进化到了惊人的程度，明源君这就来抢先分析一波。

　　一、产品定位与设计升级，西派系产品观全维迭代

　　对于产品的定位与设计语言的升级，是西派新作的一大亮点。

　　中铁建南沙投资洞察到了近年来高净值群体结构的变化，年轻富豪快速增加，豪宅置业客群有了更多元的教育背景、更个性化的生活方式偏好。

　　因此西派L77、横沥12号地的审美语言与品控标准，在“西派系”的基础上进行了更新，融合了国际化设计语言与在地化人文元素，运用中魂西技手法树立出挑的人文气质。

　　
▲西派L77区位图

　　建造本就是中国铁建的老本行，而中铁建南沙投资却又更进了一步，把建筑央企的品控功底与当代豪宅客的观念变化相结合，构建了一套更与时俱进的新西派产品观，出于西派却又高于西派。

　　在产品定位上，中铁建南沙投资这次更是走到了极致。

　　西派L77和西派尊府最小的户型达到了276m²，最大户型则是370m²空中行宫级别的大平层。叠加国际金融岛尖的核心地段和南向一线江景资源，产品的圈层纯粹性进一步升级。

　　此外，横沥12号地还自带约18.8万㎡的高端商业，据说项目囊括了五星级酒店、高端公寓、甲级写字楼、和商业街区等丰富业态，将会成为一座呈现湾区塔尖人群多元生活方式的顶豪代表。

　　
▲横沥12号地效果图

　　所以作为南沙当前唯一可售的300方以上顶豪户型，西派L77、横沥12号地自定位确定以来，就立刻受到了本土高净值群体的关注，甚至不少客户要求提前锁定房源…

　　二、城市深耕下的土地择优再升级，非绝版地段不落子

　　西派系择址一向严苛，但具备深厚城市深耕与运营功力的中铁建南沙投资，这次的土地择优标准竟然又作出了升级：从只选黄金地段发展到只选绝版地段。

　　西派L77、横沥12号地所处的明珠湾横沥岛尖，官方给出的定位是全国首个国际金融岛，可以说是整个南沙产业能级最高的一个板块，总投资已超千亿元。

　　
▲横沥12号地区位图

　　建筑可以复制，品质可以超越，惟有地段无可取代。

　　占据横沥岛核芯地段的2个西派系项目，向南近眺明珠湾大桥，并与国际金融论坛IFF的永久会址为邻，同时占据了南沙最优的景观与产业配套，资源叠加效应极强。

　　这还不算完，明源君研究了周边土地情况后发现，所有宅地已经全部出让完毕了，西派L77和横沥12号地是满足位处横沥岛尖且南向望江条件的最后、也是唯二两个地块。

　　这样极稀缺的、不可复制的绝版地段，并非一般房企能争取到的。中铁建南沙投资的锋芒，早已藏不住了。

　　结语

　　面对行情动荡，虽然许多房企忙着调整战略，但能力基因跟不上的现象很普遍。只有早早洞察趋势并作出努力的房企，如今才能表现得更加从容。

　　中国铁建本是极为低调的一家央企，直至2021年拿地金额才进入行业TOP10。但仅短短三年时间，其综合能力就已经在南沙得到了充分兑现，拥有了叫板顶豪品牌的能力，可谓进步神速。

　　据称， 3月9日中铁建南沙投资将在南沙国际论坛会议中心举办“中铁建南沙品牌战略发布暨西派L77产品发布会”，这两个西派系新品终于要迎来全面揭幕了。

　　2024年，将会是高端住宅市场竞争更加激烈的一年，这两个西派系的新“王炸”也许会带领中国铁建在高端住宅时代打出一场漂亮的突围战，明源君十分期待。