快评｜《政府工作报告》房地产相关内容的六点解读

导读

促进房地产市场平稳健康发展,完善商品房相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。

◎ 研究员 / 杨科伟、李诗昀

3月5日，十四届全国人大二次会议开幕，李强总理作政府工作报告。聚焦房地产领域，政府工作报告做了哪些重要部署？

01

首要任务防范化解风险，一视同仁支持房企融资稳主体、满足多样化需求稳市场

“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”

点评：房地产再次被列入“防风险”任务板块，一视同仁支持房企融资稳主体。由于房地产行业产业链长、涉及面广，在投资、消费、财政、居民资产等领域中均占有重要地位，防范地产风险蔓延成为防范化解重点领域风险的首要任务，要压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任。稳主体是稳地产的重要方面，《政府工作报告》提出“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，综合近期各地融资协调机制落地情况可见，民营房企项目也获得了相当政策支持，例如广东省民企和混合所有制房企项目获得新增融资贷款占比高达98%，农行披露对接的贷款项目主体中民营企业等非国有企业占比超过80%。

房地产政策优化宽松基调不变，未提“房住不炒”。今年的《政府工作报告》提出要优化房地产政策，表明政策继续宽松的主基调不会改变。另外，和去年一样，今年的《政府工作报告》依然没有提及“房住不炒”，不过“房住不炒”是房地产长效机制的基本遵循，不提不代表动摇，相反会长期坚持。

加速推进保障性住房等三大工程建设，构建新发展模式。“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容，也是房地产发展新模式的题中之意，对于稳投资也有重要意义。2024年以来，PSL资金、地方专项债、中央预算内投资、试点扩围等一系列政策支持部署到位，未来的重点是要加紧落实，打通从目标规划到政策配套再到项目落地的链条，形成更多实务工作量以及可复制的经验模式。

02

减少限制性措施，一线调控趋松、二三线有望全面放开

“减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要。实施政策要强化协同联动、放大组合效应，防止顾此失彼、相互掣肘。研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱，并留出冗余度，确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用。”

点评：减少限制性措施，一线调控趋松、二三线全面放开。年初住建部曾表态“充分赋予城市房地产调控自主权”，预示着地方因城施策空间进一步打开，随即北上广深等一线四城陆续松绑限购，释放积极信号。结合政府工作报告“满足居民刚性和多样化改善住房需求”、“减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要”相关表述，我们认为，一方面，今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变，北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间，另一方面，信贷、财税等方面政策有望进一步发力，支持居民购房。

03

新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，房地产市场份额将向城市群、都市圈集中

“积极推进新型城镇化。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善 “人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。培育发展县域经济，补齐基础设施和公共服务短板， 使县城成为新型城镇化的重要载体。注重以城市群、都市圈为依托，促进大中小城市协调发展。推动成渝地区双城经济圈建设。稳步实施城市更新行动，推进 “平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。”

点评：中长期来看，新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑，深化户籍制度改革，帮助新市民落户安家，推进以县城为重要载体的城镇化建设，都有助于拉动购房需求。注重以城市群、都市圈为依托，预示着未来房地产市场份额或将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。

04

维持5%增长目标彰显稳增长信心，稳就业、提高居民收入方能拉动住房消费

“国内生产总值增长5%左右；城镇新增就业1200万人以上，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；居民收入增长与经济增长同步。”

点评：GDP增速目标与去年保持一致，定为5%。由于2023年5.2%的增长成绩得来不易，考虑到今年不再具有基数效应，维持5%的增长目标不下调彰显了稳增长的信心决心。值得一提的是，根据此前各地方公布的政府工作报告，31个省市2024年GDP增速目标加权平均值为5.4%，江苏、山东、广东等在内的经济大省GDP目标均定为5%。

《政府工作报告》提出目标：城镇新增就业1200万人以上，要多措并举稳就业促增收，就业是最基本的民生。居民收入增长与经济增长同步，要多渠道增加城乡居民收入，扩大中等收入群体规模，努力促进低收入群体增收。

稳住就业、提高居民收入，方能促进住房消费。2022年以来一系列降首付降利率等需求端政策效果不显，根本原因在于居民对于就业和收入增长缺乏长期稳定的预期，因此普遍选择缩减开支、提前还贷，即使政策空间打开，也难以逆转居民主动降杠杆的大势。所以，唯有稳住预期，让人民有更多获得感安全感，方能终止居民缩表，促进住房等消费。

05

货币政策精准有效，降准降息仍有空间、PSL等结构性工具发力、信贷政策继续优化

“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。加强总量和结构双重调节，盘活存量、提升效能，加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度。促进社会综合融资成本稳中有降。”

点评：聚焦房地产相关领域，第一，降准、降息仍有空间，2月降准和超预期幅度降息体现货币政策靠前发力特征，在经济增长、降低社会综合融资成本等诉求下，年内降准降息仍然可期；第二，结构性货币政策工具有望接续发力，定向支持相关领域，例如央行去年12月重启PSL，支持三大工程建设，再比如规模达千亿的租赁住房贷款支持计划在多个试点城市落地；第三，居民住房信贷政策仍有优化调整空间，譬如对多孩家庭、已购住房用于租赁的，相应放宽购房贷款套数认定标准，再比如认贷不认房等。

06

财政政策适度加力、提质增效，财政扩张支持“三大工程”、减税降负促住房交易

“积极的财政政策要适度加力、提质增效。赤字率拟按3%安排，赤字规模4.06万亿元。拟安排地方政府专项债券3.9万亿元。发行1万亿超长期特别国债。

完善养老保险全国统筹。健全生育支持政策，优化生育假期制度，完善经营主体用工成本合理共担机制，多渠道增加托育服务供给，减轻家庭生育、养育、教育负担。”

点评：财税支持房地产具体体现在以下三方面：第一，财政扩张支持“三大工程”建设；第二，减税降费支持住房交易，减征免征契税、缩短购房增值税、个人所得税征免年限等均是政策可选项；第三，完善社会保障体系提升住房消费信心，减轻居民生育、教育、养老等负担，增强居民消费信心，对提升住房消费意愿也有积极作用。

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