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上海松绑限购满月:外环外新房成交增长,豪宅集中入市提升热度

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界面新闻记者 | 王婷婷

受春节假期影响以及供应量减少,今年2月上海楼市表现平淡,远不及去年同期。

整体来看,2月上海新房成交量环比大幅下降,但由于1月底放开外环外单身限购,期间外环外成交占比76%,较1月份增加了9个百分点。

“量减价增”贯穿2月上海新房市场。据上海链家研究院3月4日公布的数据显示,2月份上海全市共成交新建商品房1347套,环比下降64%,同比下降74%;成交金额110亿元,环比下降62%,同比下降69%。

此外,2月份成交的套均总价为816万元/套,环比增长7%,同比增长20%;成交均价66957元/平方米,环比增长1%,同比增长7%。


上海新房单月成交套数及增速,图片来源:上海链家

上海链家数据统计,2024年前2月,上海全市累计成交金额400亿元,同比下降62%,成交套数5133套,同比下降62%,套均总价779万元/套,同比增长1%,成交均价66535元/平方米,同比下降6%。

分环线来看,2月份外郊环间成交807套,占全市总成交量的54%,较1月份增加9个百分点;郊环以外成交占比21%,和1月份持平。

分区域来看,2月份成交量前三区域为浦东、松江和嘉定,分别成交443、154、144套,均价为64008元/平方米、55013元/平方米和41896元/平方米。


上海新房单月成交均价及增速。图片来源:上海链家

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为,从节后外环外部分楼盘的看房热度来看,依然有所增加,政策有望促使符合条件的购房者积极入市。

从成交均价来看,2月份中外环间均价同比下跌,其余环线均价同比上涨。2024年前2月,郊环以外均价同比下跌,其余环线上涨。

供应方面,2月份上海新增供应1171套,环比下降64%,同比下降66%;新增供应金额73亿,环比下降70%,同比下降68%。

2月份新增供应金额73亿,环比下降70%,同比下降68%;新增供应1171套,环比下降64%,同比下降66%;供应均价58851元/平方米,环比下降10%,同比下降5%;套均总价627万元/套,环比下降16%,同比下降5%;

从前两个月来看,供应总量也在减少。上海链家数据统计,2024年前2月,全市供应套数为4427套,同比下降40%;累计供应金额317亿元,同比下降43%。

具体看2月份,供应量主要在上海外郊环间,占比79%。从前2月的供应来看,外郊环间供应占比51%,郊环以外供应占比16%;中外环间供应占比增加,达到31%。

受供应结构影响,今年前2月110-200平方米的成交占比增加较为显著,占比达到33%,较去年增加了10个百分点。110平方米以下的占比下降,占比63%,较去年减少了9个百分点。

另外,从总价段来看,400万-600万元的占比下降较为显著,占比23%,较去年减少了18个百分点,而600万元以上的占比增加了13个百分点。这说明,市场正向中高端方向走。

上海一新房销售经理告诉界面新闻,从这几个月市场表现来看,上海刚需低总价段的新房项目已经接近饱和,但并没有新增客源,因此放开外环外单身限购后,购买力依旧难以大幅提升。加之预期不足,观望情绪很浓。

内环优质项目依然畅销。以二批次新房中最受关注的绿城·外滩兰庭为例,截至3月4日,项目认购结束,166套房源共有450组认购,认购率约271%,触发积分制。

“3月3日第三批次新房集中供应入市,均价超过10万元/平方米的项目有6个,占比高达32%。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示,有3个项目均价超过17万元/平方米,属于近几年来首次集中推出的豪宅项目,有望进一步提升市场的关注度和热度。

今年2月份,上海迎来近年来二手房月度成交低点。

据网上房地产的网签数据,上海2月二手房网签成交合计6596套,对比1月份的成交14303套减少了7707套。但在去年2月份,上海二手房成交量达1.9万套,为2022年7月以来的成交高点。

成交量减少,挂牌量则还在继续增加。截至3月1日,链家平台上海的二手房挂牌数量已突破10万套。仅2月份就新增9737套挂牌房源,其中外环外为主力,共挂牌4482套。在这4482套中,纯新增的房源3191套,有1291套为重新上架。

上海一房产中介表示,随着气温回升,置业者的看房情绪更加积极,会抓住入市机会,楼市“小阳春”会加速来临。

值得一提的是,“商品房市场要继续保持稳定”写进今年的政府工作报告中。具体而言,2024年除了搭建新模式,还要稳定商品房市场,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

易居研究院研究总监严跃进分析,强调多元化改善性住房需求,说明对改善性住房需求的理解上升到了新的高度,会是今年各地购房政策进一步调整和优化的重点内容。

除此之外,报告还强调“稳妥有序处置风险隐患”,其中包括优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,房地产领域的风险点正在爆发和蔓延,必须将一个一个风险点,特别是房企债务违约风险有序处置,包括企业自救、债务重组、收并购、破产清算等,避免风险无序蔓延导致爆发系统性的风险。

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