拆迁倒计时！南山旧改将启动征收，99%业主和开发商松了口气

　　深圳旧改，有2个印象在普通人眼中挥之不去：

　　一是拆迁暴富；

　　二是拆迁周期漫长，甚至漫长到业主还没等到住进新房就已离世。

　　如今拆迁还能不能致富，不好说；但“一拆就是十几年”，普遍存在于深圳还在推进的旧改项目里。

　　例如南山的南苑新村。

　　2024年3月1日，南山区城市更新和土地整备局发布了关于公开征求《深圳市南山区南头街道南苑新村城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）》意见的通告。

　　距离南苑新村项目实施征收终于又近了一步。

　　作为首批8个被纳入深圳城市更新的旧住宅小区之一，南苑新村的改造已经蹉跎了14年。

　　▲南苑新村 | @深圳买房计划 摄于2023年11月

　　未签约留守户会哭吗？

　　拆赔比：签约1:1.33→被征收1:1.2

　　先来捋一下南苑新村旧改时间线：

　　2010年4月：纳入旧改计划，金晖集团曾介入后退出，项目由万科主导。

　　2013年1月：项目规划(草案)公示因故暂缓。

　　2019年7月：规划草案公示，旧改重启。

　　2021年9月：搬迁协议备案，为征拆工作做准备。

　　2022年2月：万科披露，签约率突破98%，剩余未签约业主23户。

　　2022年11月：项目专规获批并公示。

　　2023年3月：进入行政调解阶段，累计完成9户业主签约。

　　2023年12月：南苑新村城市更新单元房屋征收提示发布，媒体报道，签约率超99%。

　　2024年3月：征补方案（征求意见稿）发布。

　　▲2023年6月，南苑新村的签约进度海报

　　“就是嫌赔偿低了。”此前，有已签约业主告诉@深圳买房计划，南苑新村未签约业主或因对搬迁安置补偿协议不满意。

　　根据南苑新村项目官微@南苑之光 2021年发布的消息，最新的回迁 协议提高了补偿，住宅物业的回迁面积为原房屋面积的1.33倍，商业物业的回迁面积为原物业的1.10倍。

　　据《中国房地产报》报道，南苑新村是深圳首批8个旧住宅区项目中赔偿标准最高的一个。

　　▲南苑新村28栋 | @深圳买房计划摄于2023年11月

　　一旦启动行政征收，根据南苑新村征补方案（征求意见稿），住宅类房屋的被征收人选择产权调换的，按被征收房屋的建筑面积1:1.2予以产权调换，或按被征收房屋的套内建筑面积1:1予以产权调换。

　　未签约业主或许本想要价更高，但拆赔比从1:1.33掉落到被征收的1:1.2，为此还蹉跎了14年，不知道值不值得？

　　而实施行政征收，并不意味着项目马上可以进入到拆迁阶段。

　　合一城市更新集团董事总经理罗宇此前曾表示，从实践来看，从征收程序启动到实际完成依然需要一年左右。“这还不含征收引发的行政复议或行政诉讼程序。”

　　可供参考的是，深圳首个启动房屋征收的旧改项目——木头龙小区，2019年8月发布房屋征收提示，10月4户未签约房屋被依法征收，2020年3月进入动工建设阶段，耗时约8个月。

　　深圳3个旧改已实施房屋征收

　　有市民呼吁征收条件放宽到双85%

　　截至目前，深圳已有3个城市更新类项目实施行政征收，包括木头龙项目、蔡屋围项目一、二期和港莲路工业区项目。

　　（注：棚改实施房屋征收的项目未统计在内）

　　巧的是，已落地更新征收的这3个项目都在罗湖。

　　其中，罗湖对蔡屋围旧改项目两次实施房屋征收，分别针对一期子项目B范围，以及项目二期子项目D、子项目E。

　　更多旧改项目征收工作已在路上。

　　据@深圳买房计划 不完全统计，除了南苑新村外，深圳拟启动征收的城市更新类项目还有：

　　罗湖：布心花园一、二、四区项目；

　　龙华：龙胜工业区项目、观城第一期城市更新项目实施三期；

　　坪山： 江边片区项目二期；

　　大鹏：横头双伍村项目一期、 葵涌溪涌片区项目一期。

　　除了木头龙项目外，2021年3月以后发布的旧改项目房屋征收提示，依据是2021年3月正式施行的《深圳经济特区城市更新条例》。

　　该条例打破了以往城市更新项目的“双百”要求（签约面积和签约人数达100%），引入“个别征收+行政诉讼”制度，意味着旧改项目 只 要满足“单9 5%”即可进入行政调解； 达到“双95%”时，遵循先协商、后行政调解的根本原 则后 ，可进行行政征收。

　　不过，也有市民觉得“95%”的征收门槛还是太高。

　　去年11月，深圳规自局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》的意见收集，提及行政征收的公众意见认为，应该降低标准并且设定期限。

　　“‘占比均不低于95%’修改为‘占比均不低于85%’。”

　　“对未签约部分房屋的征收工作须在更新项目启动6个月内完成。”

　　对此，你又是怎么看？