为了那抹“夕阳红”

买房，算得上是人生大事。对年逾古稀的张老伯来说，房子还是养老的依托，看来看去，最后花费大半辈子的积蓄，买下了一套心仪的房子，地处古镇，生活便利，老年生活岂不美哉。然而，钱付了，人也住进去了，办理手续时却出现了问题……

这个案子看似“简单”，但两位当事人都是高龄老人，涉老民事案件又往往关系到对弱势群体的保护，还多与婚姻、家庭、公序良俗有关。我想，案件的难点并不在于法律关系本身，而在于如何切实解开矛盾纠纷，让老年人合法权益得到保护的同时，托起幸福“夕阳红”。

到手的房子“飞”了

“法官，我花钱买的房子，为什么不能办手续？”张老伯第一次打来电话时，既委屈又无助。在张老伯的讲述中，我得知他晚年离异，只有一套尚未办理产证的动迁安置房打算留给儿子，自己想用存款再买一套房子，用来养老。

跟中介反复确认不限购后，张老伯花费92.7万元，向82岁的赵阿婆购买了一套位于某古镇的老宅，这个房子从产权性质上看是一套公有住房。合同签好了，交易中心也开了收据，购房款付清后，张老伯就安安心心入住了。

谁知房子住了半年，去房产交易中心办理手续时，却遇到了问题。工作人员告知张老伯，系统显示无法将他变更为该公有住房的承租人。这意味着，张老伯无法成为这套房子的“合法主人”。

回去后，张老伯想来想去，认定问题一定是出在了赵阿婆这里，于是一纸诉状把赵阿婆起诉到法院，要求退还房款，并补偿他的损失。“我的购房程序都是正常的，一定是他们设下圈套骗我。法官，这套房子花了我全部的积蓄，没了它我还怎么活啊！”张老伯激动地说。

原来是“自己限购了自己”

我翻看案卷时，发现双方都没有提供关键证据。张老伯认为，赵阿婆故意设陷阱给他，而赵阿婆则坚称是张老伯自身有原因。两位老人你来我往，争论不休，但都没有确凿证据。

想解开纠纷，首先要弄清楚，问题到底出在哪里？我在交易中心调查后发现，张老伯竟然属于“限购对象”，这和他自述的情况明显自相矛盾。

根据购房政策，单身的上海户籍人口只能购买一套房屋，我猜测，张老伯可能另有房产？谁知他立马摆摆手否认道：“不可能，一定是交易中心弄错了！”

“那您之前说的那套动迁房呢？确定是在您儿子名下吗？”此时张老伯才猛然想起来，在与赵阿婆签约后不久，他就收到通知，自己的动迁安置房可以办理产权证了。“我想我年纪大了，办证跑来跑去也不方便，就委托物业，直接办出了产权证。”这样一来，张老伯名下登记了房子，自然也就成了限购对象。

得知真相后，张老伯懊悔不已，“老了老了人都糊涂了，原来是我自己限购了自己。”原来，当时中介拍着胸脯保证的不限购，其实是暂时不办理动迁安置房产权证为前提的。

图片源自网络

房子没了，还要再赔5万元？

原因找到了，责任分清了，案件处理就有方向了，但两位老人对违约金条款的理解却产生了重大分歧。

双方签订的《房地产买卖居间协议》约定，如一方违约导致合同解除，则需承担5万元违约金。而之后签订的《上海市公有住房承租权转让合同》中违约金一栏却是空白，未填写金额。以哪份合同为准？两位老人再次陷入争执。

我将本案提交专业法官会议，大家讨论后一致认为，《房地产买卖居间协议》体现了当事人对违约责任的真实意思，也就是说，张老伯要承担相应的违约责任。

至此，案件事实清楚，证据确实充分，我却陷入了沉思：张老伯年过七旬，对购房政策确实不熟悉，购买的房屋也是用于养老自住，房屋交易不成，自身遭受了损失不说，又要贴进去5万元，他恐怕难以接受。从事实来看，又确实是他的原因导致违约，也给赵阿婆带来了麻烦。

那么，能否找到一个两全的办法，让两位老人都心安？

我再次拨打了张老伯的电话，得知他已经住进了养老院，唯一的心愿是尽快拿回购房款，以安度晚年。赵阿婆也想尽快解决纠纷，收回房屋，减少损失。双方都有调解意愿，本案也具备调解基础。

但考虑到张老伯在房屋内实际居住了近一年时间，现在屋内情况不明，还有水电费等需要结清，加上双方打官司后针锋相对、互不信任，我当即决定约两位老人到房屋里做一次现场调解。

以司法服务守护“银发一族”

一来到熟悉的房屋，张老伯就老泪纵横，既自责搞砸了买房大事，又心疼要贴出去的违约金。我赶紧出言安抚，“别急，我们今天来，就是帮您解决问题来的。”

在房间的角落，张老伯向我诉说着生活的不易和对养老的忧虑，面对不安的老人，我结合他的实际情况，对以后的养老、生活等问题，提了一些善意的建议，终于张老伯慢慢冷静了下来。

赵阿婆见状，态度也软化了不少，双方都愿意就赔偿金额作出让步。经过两个小时耐心细致的沟通，双方最后同意，张老伯承担2.5万元违约金及使用房屋期间的租金，赵阿婆返还购房款，纠纷得以妥善解决。

看着两位白发苍苍的老人最终心平气和地握手言和，我也长长地舒了一口气。

在这个案件办理过程中，我一直在思考，对于涉老纠纷，法官的关注点不能仅局限于案件本身，更应注重矛盾纠纷的源头化解。尤其是老年人对问题的理解和反应速度难免要慢一些，那么，就更需要我们法官花多一点的时间听他们讲讲，更耐心地为他们做一些解释和劝解工作，才能以更人性化、更精细化、更有温度的司法服务，让他们口服心服，彻彻底底地为他们解决纠纷和困难。

本期作者

陈裕国

上海市浦东新区人民法院民事审判庭法官

线索提供丨民事审判庭

本文作者丨陈裕国、曹赟娴

责任编辑丨陈卫锋

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