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这个周末,大家都在讨论万科

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3月1日,国内地产优等生万科多只境内债券价格出现下跌。其中,“22万科05”全周跌幅逾9%,周五跌6.7%至74.2元新低,为该券历史最大单周跌幅。


同时,“21万科02”本周跌幅达9.4%,周五大跌5.3%至68元;“22万科01”跌5%至85.7元;“20万科06”跌3.2%至76.7元。

随着万科债突然大跌,一则关于万科的传闻甚嚣尘上。

说是,万科正与部分贷款机构(主要是保险公司)进行非标债务展期谈判,以延长其非标准债务的期限;原定于2023年12月到期,延期3个月至今年3月到期,随着到期日再次临近,董事长带领高管团队前往北京。

首先,这件事发生在万科身上,让很久不关注楼市我们震惊,地产优等生也陷入舆论漩涡,说明当前地产市场难言乐观;

其次,万科本次非标债务展期并非首次,上次已经展期过一次,如今到期日再度临近,依然存在现金流危机,资金链问题值得关注。

最后,目前还流传着一则小作文,说是欠款10位数,展期已被拒绝。站在此刻,相信大家跟笔者一样,希望万科能撑住,因为地产和银行、居民经济是深度绑定的。

金石随笔统计数据发现,万科过去1年月销售额基本维持在300亿左右,去年七八月淡季200多亿,但金九银十销售额明显并不突出。

2024年1月销售额只有不到200亿,而去年1月销售额286.3亿,2019年1月销售额488.8亿元,这样对比来看,万科1月销售额同比下滑32%,较2019年同期下滑60%。


大家再看看2023年万科销售额,几乎较2020年高点下降了一半,当时7000多亿,如今一路下滑至不足4000亿。


销售不断下滑,现金流问题自然突出。截至去年3季度末,公司在手资金1037亿,对短债的覆盖倍数2.2倍。虽然数字看起来很美,但只一件事就凸显万科对现金流回笼的渴望。

2月20日,领展房地产投资信托基金公告称,公司已于当日完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购,至此万科退出。值得注意的是,领展只花了23.83亿元,有市场分析人士推算,此次领展仅仅用了7折的价格,成功抄底了七宝万科广场。

要知道,上海七宝万科广场可是万科的金蛋母鸡,年营收至少在4亿以上,是万科排名第一的商业项目。出租率高达97%以上,年营收4亿以上,万科仅仅7折就甩卖了,不为其他只会回笼资金。


万科现金流紧张背后,2024年可谓万科还债高峰。wind数据显示,万科目前1年内到期的债务有43笔,共计400多亿。海外债有3笔共计26.67亿美元,接近200亿;境内债有40笔,共计214.07亿。


突然发现,好久都没人谈招保万金了,曾几何时,招商地产、保利地产、万科地产、金地集团在业内并称“招保万金”,并在全国房地产行业享有“文科万科,理科金地,工科中海”的美誉。


看过万科,大家似乎对长江首席经济学家伍戈的观点会更加强烈:1)伍戈认为两个问题直接决定着未来对国民经济的判断:一是社会存在“降价有利于居民买房”的信念;二是要不要在市场失灵时果断采取逆周期调解。

2)通过对比大家发现,日本在没救助房地产的情况下2010年见底,几乎贯穿30年时间调整。受此影响,日本非银机构先行受损,后续传至银行及实体经济全局。


最后伍戈得出结论:一是来年较高的经济增速目标,往往预示着较强的逆周期调控。二是与过往岁末年初有所区别,经济运行中的非线性因素增多。国别经验看,果断遏制地产风险向金融等领域扩散,关乎经济运行甚至系统性稳定。三是展望新年,年初现实经济与年度预期目标之间的差距,或将激发逆周期政策发力。

就在刚刚,刘煜辉表示,接下来,可能要期待央妈突破常规范式出手全面支持reits 市场,估计才能化解今天楼市的巨大压力。


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