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V型反转,深圳要涨了?

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开年以来,很多人咨询淘哥对深圳楼市的看法,回答这个问题之前,可以先看一下淘哥在股市的收益率。

2月初以来,淘哥持仓的股票一路飘红,区间收益率已经超过50%,尤其是开工以后,实现连续多个涨停。


而在1月底,上证指数还一度跌破2800点,跌幅创下历史新低,淘哥的持仓股票当时也是一路下行,如今,短短不到一个月,已经收复失地、再创新高。

淘哥认为,今年深圳的楼市也是这样,千万不要被悲观情绪带着走,深圳的房子不可能一直跌,资金是很务实的,三根阳线改三观,上涨共识一旦形成、信心一旦恢复,深圳楼市的优质资产,就会像淘哥的持仓股票一样,快速反弹。

01.

节后二手成交量创六年新高

纯投资客现身

事实上,深圳楼市已经迎来了小阳春。

1、新盘市场:开发商喜报频频、纯投资客现身。

新盘的热度从新政后就开始酝酿,春节期间,福田、南山部分项目访客量大增,远超前几年

节后至今,很多项目都是喜报连连,淘哥朋友圈都被刷屏了。

比如南山网红热盘绿景白石洲开年首周卖了1.3个亿;南山某住宅开盘当天去化超70%、大卖183套;宝安某新盘样开首日访客量高达3500+批;龙华北站某盘单日成交就有6套……


比喜报更值得关注的是,淘哥和开发商交流获知,现在的客户中出现了一大批新获得房票的人,比如刚满18岁的深二代、刚落户深圳的高学历年轻人、深户随迁老人、外地客户等。

更具风向标意义的现象是——纯投资客开始现身

据某项目透露,前几天,有位账上趴着1800多万现金流的客户,想在深圳核心区购置一套房产,直言不关心使用率、配套等居住价值,只关注能否实现资产的增值保值。

而且,部分客户的决策周期变短,据南山绿景白石洲工作人员表示,前几天有3位客户都是第一次看房看完他们项目就买定了


绿景白石洲营销中心 看房人很多

2、二手房市场:节后成交“V型”反转、成交量创六年新高。

更具风向标意义的二手房市场,表现比新房更加亮眼。

深圳贝壳研究院监测数据显示,今年春节假期后四天(2月18日至2月21日)新增客源量增长340.3%、带看量增长1288%

成交量也非常可观,今年春节假期结束后九天(2.18-2.26),深圳二手签约量创近六年新高,同比增长83.9%。(深圳贝壳研究院)


同时,深房中协数据显示,上周(2.19-2.25)深圳二手房成交951套,环比大增近4倍实现“V型”反转


深圳贝壳研究院院长肖小平更是公开预判:“深圳3月是‘小阳春plus’,二手房成交5000套+,这下稳了。


从目前新房、二手房的种种表现,可以发现深圳楼市呈现几大特点:

1、需求旺盛、热度增长快:访客量、带看量呈现倍数级增长,想买房的人很多。

2、热度持续时间长:新政后,深圳楼市热度持续发酵,且呈现愈发火爆的趋势。

3、核心区更加强势:相较于远郊区域,以福田、南山为代表的核心区域更受关注、复苏更加明显。

4、买家出手更加果断:部分买房人的决策周期变短,优质二手笋盘、高性价比的新盘房源正在快速消化。

02.

大反弹从现在开始

好房子要抢了

那么,深圳楼市后续将如何发展?目前这种热度能否延续?现在到底有没有到最好的出手时机?

今年的深圳楼市,在淘哥这里就是一张明牌,淘哥可以旗帜鲜明、斩钉截铁地亮出自己的观点。

1、龙年深圳楼市会芝麻开花节节高。

短期看,节前深圳大幅放松限购,释放了约250万房票(是深圳2019年全年住宅销售套数的约22倍);节后LPR5年期史诗级大放松,下调至3.95%,大幅降低了购房成本。

两大超级利好不仅解决了名额问题、减轻了资金压力,更重要的是,给市场注入了很大的信心,正在推动楼市明显复苏。


中期看,这次房地产行业大调整,本质只是一次供给侧改革+产能出清,类似情况曾在煤炭、钢铁等行业都发生过。

比如煤炭,曾全行业巨亏,一斤煤炭价格甚至低过白菜。2016年开始供给侧改革后,行业进入持续稳健发展的轨道,这些年利润爆棚,分红率很高。

房地产行业的未来,就是煤炭和钢铁行业供给侧改革后的重演,产能出清和去杠杆后,以后房地产依然会是国民经济的支柱产业!活下来的房企、持有优质资产的购房者,都能享受行业的长期价值红利。

长期看,房价就是一个货币、通胀问题,国际大都市的核心资产可能会因为经济、政策等因素面临一时的波折,但把周期拉长,货币增发一定会推高这类资产的价值

看看日本,经济虽然经历了崩盘,但东京的房价已经回来了,据报道:去年东京23区暴涨50%,新公寓均价突破1亿日元!


所以,在淘哥看来,2024年深圳楼市的前景非常明朗,去年以来陆续发布的各项松绑政策,最终会形成合力共振,推动市场复苏+反弹。这个过程没有2009、2015年那么迅猛,但是大方向是一样的。

2、今年是最近三年最好的买房机会点。

回顾历史,买房最赚的就是2008年、2014年。

这两年都是市场最差、最悲观的时候,而且处于大救市前夜——2008年底迎来了四万亿大放水、2014年底迎来了去库存大招。

如今,楼市再一次来到了市场最悲观+政策大力转向的转折点,也就是说,现在可能是堪比2008、2014年的黄金机遇,也是历史上第三大买房时机


3、大反弹从现在开始,核心稀缺资产是总龙头,出手要快。

刚刚提及,深圳3月二手房月度成交有望突破5000套。

注意,5000套是深圳二手房成交的正常水平,只要在5000套水平持续几个月,市场的笋盘就会大量消化,房价就会上涨,至少在供应稀缺的核心地段,一定会出现这种现象。

换言之:大反弹已经开始

与此同时,中银国际首席经济学家徐高表示:“我国即将迎来房地产市场自90年代以来最严重的供给收缩,当前地产行业市场回稳、需求恢复,届时房价上涨就是大概率事件,尤其是一二线大城市,今年买房可考虑出手。”


淘哥虽然赞同此观点的大方向,但需要提醒一点:虽然供给收缩,但并不是什么区域、什么房子都会涨

深圳这么大,不同板块的供需关系完全不一样,千万不能一概而论,一些区域供给库存海量,供给收不收缩压根不影响市场表现。

但是有些区域确实没什么库存、后续供给也比较乏力,比如南山。这种区域的优质房子就那么多,新政后释放的需求又很大,你不买自然有人买,如果观望过久,很容易与好房子擦肩而过。

所以,深圳远郊的刚需区域、与保障房同质化竞争的刚需房,今年还可以等一等、挑一挑,但供应稀缺的核心区域(以南山为代表)、一房难求的优质改善房,一定要把握机会,果断抢入

03.

南山楼市率先启动

性价比之王再推新

8万多买进华侨城

淘哥观察发现,南山的优质房源已经在走量了。

比如南山华润城片区,节后首周成交非常活跃,7天卖了16套,而去年华润城片区成交比较活跃的11月份,全月成交也仅13套

对比之下,7天就把年前一个月的房子卖了。

再比如华侨城片区的在售新盘绿景白石洲,去年推出的首批产品,8万多的房源已经一售而空,目前只剩少量9万多、10万多的房源。

众所周知,量在价先,如果后续南山的成交量继续攀升、低价房源进一步消化,那么接下来发生的事情就会显而易见——业主反价、提价,开发商变相涨价(收回折扣、取消优惠等)。

所以,赶在价格起来之前,买南山、买深圳核心优质资产的朋友一定要抓紧了。

同时,淘哥要透露一个好消息,前几天还有粉丝朋友因为出手太慢,没有买到绿景白石洲8万多的房源而惋惜,现在“后悔药”来了——绿景白石洲即将推新T3栋,建面约110-125-187平的3-4房。

据了解,本次新品的位置更好、景观更佳,高层可看海景,重点是——单价还是8万多起。

8万多买绿景白石洲什么概念?

绿景白石洲位于传统豪宅区华侨城,西接科技园、南接红树湾,周边有高新区、后海、深圳湾、西丽留仙洞四大总部基地环绕,是深圳绝对的龙头地段,周边房价普遍在14万+/平,高的甚至去到了25万+/平。


白石洲与周边龙头中心位置关系示意 仅供参考

地段绝佳之外,绿景白石洲还集超级大城、超级配套、超级品质等优势于一身,完全可称之为“南山性价比之王。”

绿景白石洲规模高达约500万平,由全球50+大师团队共创,汇聚了商业、办公、酒店、文旅、居住等多种业态,还配建了4所幼儿园+3所九年一贯制学校,并引进优质教育集团:南山外国语学校

其中,商业体量高达约40万平,相当于4个万象天地,不仅涵盖国际购物中心、立体生态街区、地下步行街、高端社区Mall等各种商圈形态,还打造了一条约1.2公里的中央绿轴。

同时,绿景白石洲还引入垂直城市概念,由上及下,打造了50米空中连廊(规划中)、100-200米空中会所、24米空中花园、13米中央绿轴、地下商业街等多维高效共享空间。

借助中央绿轴+立体空间的设计手法,绿景白石洲塑造了一个无边界城市,能实现地下、地面、空中的三维立体转换以及多种生活场景的无缝切换。


更加凸显智慧的是,作为规模罕见的地铁上盖大型综合体,绿景白石洲依托片区已开通的地铁1+2号线和建设中的20+29号线,打造了地下人行通道+停车场+车行联络道+地下轨道的交通体系,很大程度疏解了人口高度集中带来的交通压力。

综合来看,绿景白石洲位于深圳龙头地段,项目本身是世界顶级智慧的结晶,整体的规划、设计、配套、品质极具领先性,是代言深圳国际高度的封面大作,可视为华润城的升级版,如今单价8万多起就能买进,真是捡便宜。

更划算的是,绿景白石洲今年还迎来了价值集中兑现的关键节点:首期主体结构迎来封顶;绿景沙河学校设计方案已确定:中标单位为深大设计院,将打造为南外规模最大、规格最高的王牌小区,目标是跻身全市第一梯队名校;商业发布会计划举行等。


绿景沙河学校中标方案示意图

最后,再透露一个内部消息:重奢商圈太古里落址香蜜湖的合作没洽谈成功,现在绿景白石洲正在与太古里商洽,如若太古里真能落址此处,那绿景白石洲就更加坐稳了南山新豪宅龙头的地位,长期价值大概率轻松超越华润城。

楼市大反弹前夕、深圳龙头地段、超级航母级综合体、价值兑现之年、单价8万多起……这个时机、这种禀赋、这种价格,上半年买房,恐怕很难再找到比绿景白石洲确定性更高、更安全、更合适的选择了。

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