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孙宏斌说:如果整体房价跌了30%以上,“我们”就都死了

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在2019年末的融创集团业绩发布会上,孙宏斌表达了他对中国房地产行业前景的乐观态度。他指出,尽管中国房地产市场的规模已经相当庞大,但融创集团未来将专注于开发高端改善型项目。同时,孙宏斌也强调,中国房价在未来几年内不太可能出现剧烈下跌。他警告说,如果整体房价下跌超过30%,那么许多房地产公司可能会面临破产的风险。

然而,我们不禁要问,房价真的会像孙宏斌所说的那样,不会大幅下跌吗?从当前的市场表现来看,房地产公司确实无法承受房价的大幅降低。近年来,随着房价的下跌,许多房企的资金链已经出现了断裂,甚至有一些企业已经宣告破产。这恰恰说明了为什么房地产企业不愿意大幅度降价抛售房产的原因。



房价背后的成本迷思:房地产公司缘何难以大幅降价促销

随着城市化浪潮的推进,房价问题愈发引人关注。面对持续攀升的房价,众多购房者不禁发出疑问:为何房地产公司不愿降价销售,让更多人实现安居梦想?这背后其实隐藏着多种成本因素,正是这些因素共同维系着房价的稳定,使其难以出现大幅下跌。

1,土地出让价格是构成房价成本的重要基石。土地资源有限,随着城市化进程的加速,土地供应愈发紧张,土地出让价格自然水涨船高。开发商在竞得土地时,便已背负了沉重的成本负担,这些成本最终会反映到房价之上。

2,建筑材料和人工成本的上涨也是房价上涨的重要推手。技术进步和环保要求的提升,导致建筑材料成本不断攀升;同时,劳动力市场的变化也推高了人工成本。这些因素无疑增加了房地产开发的成本,进而推高了房价水平。

3,房地产公司在销售过程中还需承担高额的税费负担。这些税费包括土地增值税、企业所得税、契税等,无疑增加了房地产公司的运营成本,对房价构成重要支撑。

4,房产销售过程中的各项成本也不容小觑。售楼部的建设和运营、员工工资和福利、与中介机构合作的佣金等,都是不可忽视的开支。这些成本最终都会通过房价来平衡。



可以看出,房价之所以难以下跌,与房地产公司所面临的各项成本息息相关。在土地资源有限、建筑材料和人工成本上涨、高额税费以及销售过程中的各项支出等多重压力下,房地产公司难以承受降价销售带来的经济损失。

在过去的两年间,房价的下滑趋势日益明显,为房企与购房者带来了前所未有的共同挑战。截至2023年底我国平均房价已经降低到9600元,虽然平均房价并没有跌多少,但是很多城市的房价已经下跌了很多。回想过去,房价持续攀升的日子里,房企因丰厚的利润而热衷于大规模扩张与楼盘开发。对于购房者而言,房价的不断上涨使他们普遍认为早买早优惠,期待房屋价值持续攀升。



然而,时至今日,房价的下跌已成为不容忽视的现象。特别是自2023年开始,各地虽努力挽救楼市低迷,却不幸遭遇了成交量与成交价双双下滑的困境。这一现象已不再是孤立的存在,而是波及全国,形成了所谓的“普跌”格局。面对这一转变,房企与购房者都需重新审视他们的策略与期待。

无疑,房地产行业的辉煌岁月已渐行渐远,特别是近两年的形势,随着楼市信贷政策的不断收紧,那些曾经大肆举债扩张的房企如今都尝到了苦涩的果实。面对这一变革,许多人对王健林和李嘉诚的远见表示了由衷的敬佩。王健林和李嘉诚,这两位行业巨头,都明智地选择了提前撤离房地产市场。

王健林的万达集团更是以“断臂求生”的姿态率先转型,虽然转型初期遭遇了不少困难,但如今已然转型成功,远离了房地产这块“烫手山芋”。对于房地产的未来,王健林持有悲观态度,他曾断言:“任何国家的房地产行业兴盛期都不会超过50年,而我国的房地产行业已经高速发展了30多年。”



与此同时,李嘉诚也将房地产行业的未来发展比作“最后一块铜板”,意指尽管房地产行业可能仍有发展潜力,但已经所剩无几。放眼望去,全国各地的房地产行业如今确实是一片“愁云惨淡”。二手房价格大幅下跌,房企们也不得不加大降价促销的力度以求自保。这一切都在印证着,房地产行业的黄金时代真的已经过去,新的篇章正在缓缓展开。

孙宏斌深刻剖析房价下跌“痛点”:底线究竟在何处?

在房地产领域,孙宏斌作为龙头房企董事长,他毫不避讳地探讨了房价下跌的敏感话题,明确指出房价下跌的底线是30%。一旦房价跌幅超过这一临界点,许多房企将面临严重的财务危机,甚至破产。以目前市场上每平方米9800元的房价为例,如果房价下跌30%,那么购房者将能够以6860元/平方米的价格购买到房产,这对于大多数家庭来说,这算是一个相对合理的价格。

那么,为何30%会成为房价下跌的底线呢?这背后的深层次原因是当前房企普遍面临的高负债率问题。一旦房价下跌幅度超过30%,大部分房企将面临资不抵债的困境。孙宏斌的这番言论并非空穴来风,而是基于对当前房地产市场的深入分析和判断。




然而,这并不意味着房价就无法下跌。事实上,中央媒体也对这一问题给予了积极回应。经济日报在《别让高房价吓跑大城市的年轻人》一文中强调,年轻人是城市发展的活力和创新源泉。当前,一些城市的高房价已经让年轻人望而却步,这对城市的未来发展构成了威胁。因此,市场需要降温,为年轻人解决住房问题。

综上所述,当前楼市形势正在发生深刻变化。尽管一些城市出台了“救市政策”,但房价下行的趋势似乎仍难以逆转。在笔者看来,未来房价将根据人口和经济状况逐渐出现分化。虽然30%被视为房价下跌的底线,但这主要是从房企的角度出发的。随着人口流动和经济的发展,对于经济欠发达且人口流失严重的城市,房价下跌幅度超过30%或将成为常态。因此,我们需要理性看待房价下跌问题,既要关注房企的生存状况,也要关注广大购房者的切身利益。

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