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动真格了?催买房无效后,住建部“做出安排”,这2类人或将受益

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即便楼市来到2024年,下行压力仍旧超出了很多人的想象

不止一位业内专家、学者表示,2024年到2025年的楼市压力很大。最直接的表现就是新建商品房销售压力大和库存压力大,数据显示:



本来以为2022年房地产商就很难了,没想到2023全年新建商品房销售面积不仅比2021年下降-37.7%,还比2022年低-8.5%。

而且最近两个月新房销售还在继续下滑,2023年12月销售面积环比11月降幅扩大2.5个百分点。到2024年1月份,销售前百强房企的总销售额仅只有2350亿,环比12月份下降了46.5%,销售下滑继续扩大。

楼市库存方面自然也是不乐观。根据易居发布的最新楼市库存报告显示,1月份百座城市库存面积为5.02亿平米。实际上,这仅仅是可售的库存量,还有巨量已出让但未建设的地块,如果按照规划面积建的话,那库存量就大得多了。根据同策研究院的报告显示,2014年-2023年,我国有198亿平方米的土地出让,而商品住宅销售面积则为132亿平米,可见,真正的待售库存其实是66亿平米。

一句话,出了这么多支持政策让大家买房,但结果是越催买的人越少。这也是中央在去年中说“房地产供求关系发生重大变化”的原因。



不过,我们应该深知。房地产与国民经济、就业、家庭居民收入以及家庭财富等都有莫大的关联,即便这些都不考虑,但长期积累的房地产泡沫,事实上房企过高的杠杆率已对我们的金融系统形成了威胁。迫不得已,从2021年开始祭出了去房企杠杆的“三道红线”。说直白点,当下制定房地产项目“白名单”,除了保交楼,更多的是防范系统性金融风险、甚至经济危机的发生。

学过经济学的还知道。防风险只是第一步,是被动防守,不是初衷,目的国家也不止一次说过,还是要促进房地产这个行业健康平稳发展。如何做呢?从目前所采取的措施看,其实就是从需求侧和供给侧两端发力。

需求侧降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低首付比例等等,以刺激潜在购房者入市,前面也说了,效果不明显,且还有萎缩趋势。可以说,购房者这一边,该使用的招基本都释放了,确实没有什么更好的招。

毫无疑问,剩下的只能从供应侧做文章。这个比较好理解,楼市库存大主要原因就是供过于求,如何把供应量降下来,让“供需关系”发生转换,这是国家要尽快解决的问题。从最新的信息看,国家终于是动真格了。

根据住建部官网2月27日的信息显示,住建部发通知要求各省市做好住房发展规划和年度计划编制工作,其内容要求将是2030年前住房发展的核心要件。通篇主要提到两个核心内容:即一个机制和一个体系,同时规定了工作时间节点。下面把文件中与之有关的关键点原话罗列一下,看看如何理解?





先看一个机制

1.住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手;
2.根据人口变化确定住房需求,根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源,实现以人定房,以房定地、以房定钱,促进房地产市场供需平衡、结构合理,防止市场大起大落。

这两点对应的是要求地方“建立“人、房、地、钱”要素联动机制”。这个联动机制用白话解释是,有多少人,需要多少房,就供多少地,同时要测算建设项目需要多少钱。这个机制建立的目的很明确,不要再出现供应过剩,不要再出现现在大面积为债务地产项目注资拯救的情况。

有人说,楼市库存咋办?与这个机制有关系吗?当然有关系。根据住建部此前的表述看,建立这个联动机制必须以当地库存为基础。举个例子就明白了,如,一个城市楼市库存按照现有去化水平,需要3年时间才能去化完,先减掉1年的合理库存量,也就是说,这个城市编制的住房发展规划中,原则上未来2年不应再供地,先让市场消化消化。对市场的影响有多大?放在最后的总结里说一下。

这个机制从去年就开始在提,但现在再次正式发通知要求,说明到实操层面了。这就与文章前面提到的供给侧改革对应上了,说明国家在看到房地产市场下滑的症结后,为促进房地产市场健康平稳发展而不遗余力。



再看一个体系。

原话:完善“保障+市场”的住房供应体系,以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求,以市场为主满足居民多样化改善性住房需求。

翻译成白话就是,保障归政府,改善归市场。这句话释放出的信号很明确,考虑到还有一些人没有房子,这部分以政府为主来提供,这个命令下给了地方,并要求写在2024年和2025年的年度计划中,没什么好说的,必须结合当地实际完成。

而改善等多样化的需求,这个主要就交给市场,无论是现有的商品房,还是住建部要求在2024年开始推行的建设“好房子”试点,说白了,想改善且有资金,都是支持的,按照住建部此前提到的“好房好价”,意味着对商品房这块的价格也会逐渐松绑。

最后看一个时间节点

1.2024年4月30日前、2025年3月31日前,各城市要以适当方式向社会公布当年住房发展年度计划有关情况。
2.2026年3月31日前,各地要向社会公布2026—2030年住房发展规划。
3.每年6月30日、12月31日前,各地要将有关规划计划实施情况和“人、房、地、钱”要素联动机制运行情况报上一级住房城乡建设部门,城区常住人口300万以上的大城市将有关情况同步报住房城乡建设部,住房城乡建设部将适时组织对有关情况开展评估。

一看就明白,要求都具体到时间期限,可见住建部对“一机制+一体系”的重视,无论是住房供应联动机制,还是保障+市场体系,都必须作为住房发展年度规划和2030年前的住房管控抓手,中小城市由上一级建设主管部门负责督促落实,而300万人口以上的大城市由住建部直接考核。基于此,如无意外,这两类人或将受益。



第一个是开发商。这两年很多开发商日子过得很难,说到底,还是因为房子不好卖出去,手中没有资金,到期的债务不能偿还,企业信誉又受损,如此进入一个不良的循环中。而住建部要求建立“人房地钱”联动机制,针对目前的现实,其实就是压缩住房供应量,让开发商去库存。那些手中有大量存量开发商,一方面因近期国家多个中央部委支持的地产融资,项目得以正常建设、销售,另一方面就是住建部给了去库存变现的机会。想必,有一大批开发商将活过来。

第二个是有住房需求的工薪阶层。经过数次的论证,到现在住建部要求各地把保障性住房发展放在各年度的规划中,同样也是进入到具体落实阶段。按照此前业内的解释,包括医生、教师、公务员等有住房需求的工薪阶层、新市民、住房困难群体自然是保障房建设的直接受益者。

当然,你说对持有房产的人来说,受不受益呢?答案自然也是肯定的。你想啊,保障房由政府花力气解决了,大家都不会再有房价高、无住房等怨言,意味着商品房这块的价格也就可放开了。而且住房供应量控制以后,按照2015年-2018年那波控制土地供应的市场走势,市场也将逐步具备企稳恢复的条件。由此可见,房产跟其他商品一样,每年能享受到货币超发带来的正常溢价也是自然而然。

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