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一开年,广州又掏家底了

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|广钢商业 广州房产摄|广钢新城 拆神摄

没有地卖的日子,总是那么枯燥又乏味。

2024年已经过去快3个月,广州成功出让的地块,有且仅有一宗——天河吉山仓二期。

大手笔啊,华润置地珠实联合体又出手



而同期地块,包括天河黄村三联路、白云金沙洲以及花都大陵北二期,不是流拍就是终止,总之都没卖出去。

看着空荡荡的地块货架,很多人都来问,什么时候才挂地,会挂哪些地。

答案是快了,估计最迟3月底。

目前重要的土拍城市,像北京、上海、杭州,开年的拍地都很火爆,一路火花带闪电,广州也在冲刺了。

具体会上架哪些地块,虽然还没有官宣,但我们初步摸了一版比较有希望出来的,可以作为参考。

篇幅有限,今天我们先聊聊最近频繁有调规动作的天河和荔湾

天河区

金融城东区西侧地块

最靓的地,排面还是要给足的,第一个讲。

这块地,江湖人称金融城“菜刀”地块,凭借着位置核心+近地铁+南向江景三大杀招,被我视为今年广州最好的一块地。



具体的地块素质和周边市场情况,之前已经讲过很多了,可以自行回顾别光盯着琶洲,金融城要找回场子

今天再爆两个料。

1、2月的那版调规,虽然不涉及临江的“刀柄”部位(按照现行规划还是商业商务用地),留了个悬念,但江景大概率黄不了,这是地块最核心的卖点;

2、一家国企接触得非常深,初步计划是今年拿地,今年入市,但最终取决于新开大盘卖得好不好。

大家觉得会是谁?

无奖竞猜,欢迎留言~

世界大观三期地块

这块地,在之前的蓝皮书里已经露过了脸,就二期地块西侧,紧挨着太阳湖,南面就是奥体,总建面超18万m²。



不过,从具体的地块指标来看,这么庞大的体量里,住宅只占一丢丢,不到4万m²,剩下的都是商地。

很显然,和主打品质居住大社区的一、二期地块不同,这块地「商味」更浓,有助于补足板块商业短板。

去年年底出让的二期地块,虽然也有商业,但只有1万m²,算是小巫见大巫了。





当然了,三期地块虽然主抓商业,但对住宅也同样倚重,关系到土地出让金嘛不是。

在最近公示的一版控规中,世界大观三期宅地位置“悄悄”挪动了,目测面积也变大了。

景观最好的临湖地块,还是给了住宅。

一二期都有一线湖景,三期地块也不能输。



但讲真,即便有一线湖景加分,我感觉地块依旧压力山大。

首先,这么高的商业配比,对整个片区,对周边居民来说是利好,但对很多开发商来说,可能就是包袱了,要考虑盈利的。

相比住宅,商业做起来更难,去化又慢,挤压利润的同时,还需要大量资金沉淀,而市场化的利率,资金的成本又高,很多企业即使有心也无力。



其次,是地块住宅的量太少了,只有4万方,做大户型产品,最多也就两三百套的水平。

如果板块只有这么一块地,那没什么问题,地段环境摆在这里,精雕细琢独自美丽,也挺好的。

但问题是,现有的供应量已经很可观了,越秀拿下的一、二期地块,是要连片开发的,住宅建面合计高达22.42万m²,是三期的五倍多。

比声势比不过,将来还要考虑怎么抢客。



前不久一期地块越秀·观樾也开放了展示区和样板间,我们同事看完直呼牛逼,说140做出了160的感觉,交标也很高。

据说3月初到三月中旬,就要开盘了。



在这么个大盘面前,三期地块说是夹缝中生存也不为过,想要杀出重围,必定得绞尽脑汁了。

最理想的结果,可能是化敌为友。

比如,秀秀梅开三度,独霸大观,掌握板块定价权,或者联手其他房企(比如擅长商业某某、某某及某某...),你耕田来我织布,其乐融融。



上元岗地块

地块位于天河北部的元岗片区,距离地铁6号线长湴站约1公里。

周边高校云集,但地块周边被综合市场包围,城市面貌相对一般。

不过上元岗板块多年没有新房供应,周边二手有次新的远洋天骄,均价5万/平,还有白天鹅花园,均价3.3万/平(数据来源:贝壳)。

地块2公里左右的梅花园站,则有在售新房越秀天河和樾府,均价8-9万/平,春节特惠有7字头,此外,就是待售的中国铁建招商蛇口天河序了。



总的来说,相较于金融城和世界大观,这块地的素质要弱得多,关注度也不高,届时出让估计也是反响平平。

值得一提的是,昨天天河区开了土地推介会,重点推了航天奇观二期西地块+高唐路东侧地块,前者在大观北部,后者在智慧城核心区。



算上蓝皮书里的广东电视台地块、渔北路地块,毫无疑问,今年又天河的土地供应大年了。

荔湾区

广钢1号地块

这算是今年荔湾最拿得出手的一块地。

地块一线南向望广钢中央公园,靠近广州11号线(在建)+佛山11号线(规划),靠近珠江金茂府、保利曼城,隔着芳村大道南就是广船。



从最新公示的控规来看,地块用地面积4.07公顷,容积率5.0,计容建筑面积20.36万㎡,属于商业商务设施用地兼容二类居住用地。



按照之前蓝皮书的数据,商业体量大约是10万㎡

这对广钢新城来说很重要。

作为“中央居住区”,广钢的居住属性一直是很强的,规划人口达到20万。

造城10年,这里有学校、有地铁,却独独没有像样的大型商业,主要靠中海花湾天地和各楼盘底商撑着,大多是餐饮。



满足日常生活所需可以,想在周边逛逛买买,目前只有医药港的星河coco park,当然将来还有白鹅潭万象、聚龙湾太古以及广船商业。

但广钢1号地块要带来的商业不同,不仅体量大,而且是真正位于社区之内,能补足板块的短板。

这是地块最大的使命。



而同样是捆绑商业,同样对片区发展有着重要意义,这块地的情况又和前面提到的世界大观三期不太一样。

问题的关键在于板块供应量

整个广钢新城的开发,其实早几年就已经进入尾声了,满二满五的楼盘一堆,现在在做的更多是配套的兑现,包括中央公园、地铁和新学校。

宅地方面,这几年几乎没有新增。



大家应该还记得,2021年出让的广钢234地块(即中海保利朗阅),还曾被冠以“广钢新城最后一块宅地”的称号,是广钢目前唯一一个新盘,均价5.8-7.3万/平。

现在的1号地块,是调规调出来的,类似现任广州地王琶洲西地块。

这虽然不是广钢最后的新宅地,但一线南向望广钢中央公园,又是地铁上盖的,有也只有这么一块了。

并且,地块紧挨着的珠江金茂府,这两年价格虽然有所回调,但依旧是目前广钢改善二手中认可度最高的项目之一,去年成交均价稳居5字头,最贵的去到6-7万/平。



一路之隔的广船就更不用说了,滨江上都去年成交均价维持在8字头以上,最贵的单价去到11万/平。

一左一右,都有项目立好了标杆,这是地块价值的最好参照,对房企吸引力还是蛮大的。

将来结合建筑新规,估计能给遍地二手的广钢,以及芳村,带来一点点小震撼。

鹤洞路汽修厂地块

这块地,也在广钢新城范围之内,紧挨着广佛线鹤洞站,旁边是中海花湾壹号。

地块素质,尤其是景观方面,相比广钢1号地块要略逊一筹,但有几个突出优势。



一是容积率低,只有2.0,在容积率普遍偏高的广钢很罕见,旁边的花湾壹号是7-7.5,广钢1号地块是5.0;

二是体量小,建面仅2.6万㎡,总价低,风险可控,并且还是纯宅地,相对于广钢1号地块也更好开发;



三是离学校更近。广州市培英中学、广州实验中学荔湾学校(第二小学部)、广东实验中学荔湾学校初中等,都在旁边。

医药港M地块

这是荔湾三块地中,唯一一个有江景加持的,还是南向江景

地块位于荔湾东南部,白鹅潭商务区、东沙片区内,用地面积13203㎡,建筑面积46211㎡,容积率3.5,是一宗商住地。

其距离地铁10号线(在建)距东沙站约500米,邻近广州环城高速,周边有广州圆大厦、健康港星河COCO Park、黄沙水产新市场等。

地块综合素质不差,有江景有商业,圈层也比较纯粹,适合做偏改善的产品,附近的幸福湾均价已经去到了9万/平,板块价值是在的。



但是,我要说但是了。

如果地块选在第一二季度登场,个人感觉,时机并不是很合适

毕竟,去年保利超82.8亿拿下的东沙国际商贸港地块,就在旁边杵着呢。



项目体量超32.2万㎡,包括了居住、商住以及交通场站用地,是个超级大盘,初步户型也是以改善为主,面积段在80-280㎡,其中主力户型是140-200㎡。

相较之下,医药港M地块,只能说是地如其名,MM的。

保利的风格,大家也都很熟悉了,改善项目的打法虽然和刚需刚改不同,但影响力摆在那里,其他房企估计还是会比较慎重。



前面提到的这三块地,是荔湾今年最有可能拿来“打头阵”的,剩下的陆续有来。

比如被鸽了又鸽的陆居路,听说,荔湾已经找了意向企业,但不方便透露。



比如汇集了1号线、10号线和22号线广钢新城车辆段一期地块,将带来超17万㎡的住宅,2000㎡的商业。



剩下的,就是什么鹅公村、小梅大街、河柳街...

开年的高质量发展大会,荔湾拍着胸脯保证要完成陆居路等7个地块出让,实现土地出让收入不低于240亿元。

嗷嗷待哺啊。

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