房产律师：房屋买卖合同约定解除，未退房钱买方起诉退款怎么办

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

S公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除房屋买卖合同；2.判令被告退还原告购房款242万元并支付原告违约金72万元；3.判令被告承担诉讼费。

事实与理由：2016年2月20日，原告与二被告签订房屋买卖合同，以抵偿二被告所欠原告的借款本息该合同已经昌平法院2018年7月判决确认合法有效，但二被告借故拖延拒绝交付房屋。在诉讼过程中，某地法院于2017年5月在涉案房屋设定四个查封，致使原告无法主张过户。因被告一直不承认签订房屋买卖合同，故双方于2020年7月29日达成和解，解除房屋买卖合同以达到被告回归民间借贷关系的意愿，原告遂撤诉，但被告至今拒绝履行民间借贷的还款义务，也未退还原告的购房款及应该承担的违约金，故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

孙某杰、周某芳共同辩称，一、原被告之间的《房屋买卖合同》经协商已解除，被告也不存在违约行为，故原告无权主张违约金。涉案合同经判决确认有效后，双方于2020年7月29日又经昌平法院调解达成和解协议，一是将房屋买卖合同解除，二是双方就房屋买卖合同再无其他争议，在该合同解除后，原告拒绝返还房屋，故被告不构成违约，而且调解时也说了双方没有争议，当时在庭上也说了原告退房，我们退钱，原告也没有说要违约金，而且原告现在要的违约金过高；

二、合同解除后原告一直占用房屋用于出租，故该出租收益应该从退款中扣除。根据法律规定，合同解除，尚未履行的，终止履行，已经履行的，恢复原状。双方合同解除后，原告应返还房屋，被告应退还购房款，但因被告未退还房屋且出租获益，故该租金收益应在购房款中扣除。综上，被告不构成违约行为，如原告能返还房屋，被告同意扣除租金收益后向原告退还购房款。

第三人吴某君述称，涉案房屋是由我在占有使用，只要二被告返还钱，我们同意返还房屋。

法院查明

2014年8月15日，孙某杰、周某芳向吴某君借款197万，签订《借款协议》，并进行了公证。后吴某君与S公司签订《债权转让协议》，约定吴某君将对孙某杰、周某芳的债权转让给S公司，债权转让对价是本金197万元及所欠利息及违约金。2016年2月20日，S公司与孙某杰、周某芳签订《房屋买卖合同》，主要内容为：“出卖人：孙某杰……买受人北京S公司，……总价款2800000元整。第三条、付款方式及期限，（1）2014年8月18日，出卖人向买受人法定代表人（投资人）借款本金壹佰玖拾柒万元，以本金及未支付的利息、违约金冲抵部分购房款；……第四条、交付时间及交接手续。（一）出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该房屋。第五条、逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第四条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。

第六条、权属转移登记。（一）出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理房产证登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。……”。该合同签订后，双方因履行问题发生纠纷，S公司将孙某杰、周某芳诉至本院要求确认合同效力，后本院于2018年7月6日做出判决，认为双方就签订上述房屋买卖合同属于债务履行方式的变更，确认该合同合法有效。2019年3月16日起，吴某君自行将案涉房屋对外出租至今。

此后，S公司以案涉房屋被法院司法查封为由将孙某杰、周某芳诉至本院主张解除上述合同，后本院审理过程中，双方于2020年7月29日当庭达成和解协议如下“一、北京S公司与孙某杰、周某芳于2016年2月20日签订的《房屋买卖合同》【之前判决书中所确认合法有效的房屋买卖合同】于2020年7月29日解除；二、双方就本案和上述《房屋买卖合同》再无其他争议”，该协议双方签字后S公司撤回起诉。现S公司诉至法院，主张退还购房款并给付违约金。孙某杰、周某芳在本案审理过程中提出反诉主张返还房屋并赔偿经济损失50万元，后在庭审过程中撤回了反诉。

庭审中，S公司和孙某杰、周某芳一致认可，案涉合同在法院调解解除时即2020年7月29日购房款的金额为242万元，S公司该242万元系以购房款总额280万元减去已还的欠款30余万元计算的，违约金系根据合同约定因孙某杰、周某芳逾期交房而产生的，计算标准参考法院常用的违约金标准按照242万元的30%进行计算的。

裁判结果

一、确认北京S公司与孙某杰、周某芳于2016年2月20日签订的《房屋买卖合同》已于2020年7月29日解除；

二、驳回北京S公司的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据S公司与孙某杰、周某芳前后数次诉讼的情况可以确认，双方之间原为民间借贷法律关系，后经协议变更为房屋买卖合同关系，并经生效裁判予以确认合法有效，之后，双方再次在诉讼过程中将上述房屋买卖合同关系解除后S公司撤回起诉，故S公司关于解除合同的主张，因双方在另案庭审过程中已达成合法有效的和解协议，故该主张符合约定和法律规定，法院予以支持，合同解除的具体时间应为双方在庭审笔录签字的时间予以确认。

S公司的其他主张，不符合约定及法律规定，理由如下：一、双方在达成的合法有效的和解协议已约定双方就诉争的房屋买卖合同再无其他争议，故S公司再次以房屋买卖合同主张权利，违反了双方在和解协议中的约定；二、根据S公司的起诉理由，其亦认可双方在房屋买卖合同解除后回归至民间借贷关系，同时，双方在也未就合同解除的后果进行协商，此举也与常理不符，故S公司现以房屋买卖关系主张权利，不符合其自认，也不符合法律规定。孙某杰、周某芳关于合同解除的辩解，事实充分，法院予以采纳，其二人关于房屋占有使用事宜的抗辩，可另行主张权利。