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春节成交翻倍,深圳楼市的拐点到了?

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原创首发 | 金角财经(ID: F-Jinjiao)

作者 | 塞尔达

继北上广后,深圳楼市限购政策也跟随着松动了。

2月7日傍晚,深圳住建局发布《关于优化住房限购政策的通知》。根据新政策,深户家庭和成年单身人士购房取消落户年限,也不再要求缴纳个税或社保年限;非深户家庭及成年单身人士购房,缴纳社保或个税年限降为三年。



在这个重磅消息官宣一周前,1月30日,深圳市统计局公布,2023年深圳实现GDP 3.46万亿元,同比增长6.0%,增速分别高于广东省和全国1.2和0.8个百分点,也比经济规模排在深圳之前的上海和北京分别高1和0.8个百分点。深圳经济增速连续两年高于广东和全国,继续领跑北上广深四大一线城市。

经济高速发展加上“人多地少”,随着限购政策松动,深圳房地产的投资价值再一次引起市场关注。



购房门槛降低,释放大量房票

过去多年,深圳楼市一直以高购房门槛著称。

2016年,深圳两度升级非深户限购政策。当年10月,该市将这类人群在本地购房的社保或个税缴纳年限延长至五年。不过,彼时政策对深圳本地户籍购房不设社保或个税缴纳年限限制。此后近四年,深圳楼市持续高热,部分外地投机需求借道深圳人才引进政策落户购房。

不过,随着房地产周期调整,踏入2023年后,深圳开始降低购房门槛。比如,离异三年内再婚或复婚,新家庭购房按现有家庭住房套数计算,不再追溯离异前家庭住房情况。

踏入2024年,随着监管高层表态支持各城因地制宜调整房地产政策,深圳随即跟进其他三大一线城市已推出的限购“松绑”措施,在政策端的支持力度继续加码。

考虑到深圳落户门槛不高,且现在深户可以直接买房,意味着限购“松绑”后,全国的购房客都可有机会买入深圳这座城市,从而释放大量房票,带动深圳楼市。



有业内人士认为,目前深圳最快15天就可以入户,而落户就可以买房,等于变相向全国开房,这部分需求每年预计至少可以增加几万乃至几十万房票,毕竟“谁家没有个大学生”。

他进一步补充,目前深圳18至23岁人群超过30万,外地上班人数约20万,还有近三年入户、随迁入户等人群,他们都能在“松绑”后的新措施中获得房票。

“保守预计,一共释放250万房票。”他表示。

乐有家研究中心认为,深圳在需求端精准发力,满足更多新市民及“深二代”等购房需求,能有效释放更多潜在购买力。美联物业全国研究中心则认为,深圳本次限购政策的放松,为深圳房地产市场带来更多的购买力,为市场成交量稳步回升注入了更多的力量。



深圳经济增速继续领跑

在官宣限购“松绑”前一周,2024年1月30日,深圳市统计局公布,2023年,深圳实现GDP 3.46万亿元,同比增长6.0%,这一增速分别高于广东省和全国1.2和0.8个百分点,也比经济规模排在深圳之前的上海和北京分别高1和0.8个百分点。

这意味着,深圳经济增速连续两年高于广东和全国,继续领跑北上广深四大一线城市。



此外,《政府工作报告》表示,深圳市2024年GDP预期增长5.5%,而上海、北京、广州分别为5%、5%左右、不低于5%。深圳的预期高于上海、北京。



图源:第一财经

经济增速持续亮眼同时,2023年,深圳还首次跻身“万亿消费俱乐部”。此前,该俱乐部成员分别是上海、北京、重庆、广州。深圳市统计局数据显示,2023年全市社会消费品零售总额首次实现破万亿元,达10486.19亿元,同比增长7.8%。其中,消费升级类商品、网上零售保持较快增长。

此外,深圳还是科技创新之都。

2023年,深圳市战略性新兴产业增加值增长8.8%,占地区生产总值比重提高到41.9%。《政府工作报告》中称,2024年,深圳将实施战新产业集群能级提升工程,抢抓新能源、智能网联汽车、低空和空天经济等新风口,培育脑科学与脑健康、细胞与基因、量子信息等未来产业新增长点,预期2024年战略性新兴产业增加值超1.5万亿元,增长7.0%以上。

强劲的经济发展前景,也使深圳大量吸纳外来人口。2023年,深圳社区登记总人口达到2163.77万人,比2022增长了9.79%;



同时,社保缴纳人数增加至超过1400万。



这也使深圳“人多地少”的成色更加重。截至2022年底,深圳面积只有1997.47平方公里,约为上海的1/3、不足广州的1/3,北京面积则是深圳的8倍多,而后面三个一线城市的人口数量与深圳相差不大。

此外,在深圳面积不大的地方中,居住用地占比还十分低。这个比例在2010年是26%,到了2020年反而降低到了22.6%,远低于全国平均的水平,也低于国家标准要求的居住用地占比下限25%。



《深圳市住房发展2020年度实施计划》

有限住宅用地下,深圳目前商品房数量不足200万套,为一线城市中最低。可供参考的是,另外三大一线城市——北京、上海、广州的房子数分别约900万套、800万套、650万套。

经济高速发展、人口大量涌入,加上房子供应偏紧,这就决定了深圳楼市的基本面还是十分强,在限购“松绑”等一系列措施的刺激下,它们的投资价值自然也会重新回到聚光灯下。



深圳楼市再度火热

中指研究院数据显示,2024年春节期间,深圳新建商品房成交0.32万平米,同比上涨125%。同期二手房方面,贝壳研究院指出,深圳交易量较去年翻倍。

“今年春节期间售楼处安排了人轮流值班,原本以为春节期间没啥人过来看房,但今天上午已经接待了8批客户。”大年初三(2月12日)上午,深圳光明某楼盘置业顾问对媒体称。

在深圳楼市再度火热之下,怎么样的项目更值得购房者选择?

以目前深圳的房价水平,说深圳人值得更好的房子,不算过分;深圳的买房人在呼唤更好的产品,深圳的买房人也值得更好的产品。

2023年龙湖带着产品主义的终极答案惊艳深圳市场。

龙湖光明·御湖境:深圳楼盘改善人气榜TOP1(2023年10月)、光明区认购量TOP3(2023年4季度,数据来源市场调研统计),以新一代奢宅产品力,刷新光明品质标杆;

龙湖星玺·青云阙:品质领誉国际,斩获2023伦敦设计奖-年度金奖,以东方美学奢宅 刷新龙岗品质封面。

其中,龙湖光明·御湖境所在的马田板块,该地段目前已经聚集大量的优质企业。项目落位的薯田埔社区在2025年新城计划中,已完成产业用地清拆工作,拥有大量的土地储备。未来1公里范围内,预计将形成建面近100万平米的居住社区,约7.5万平米商业配套,5所学校,以及先进的新型产业聚集区。



从出行效率看,龙湖光明·御湖境距离6号线薯田埔站仅约300米,2站接驳13号线(在建),3站换乘11号线。教育资源方面,项目3公里内10所学校环伺,其中有两所规划学校距离项目仅约300米;另拥有光明老牌的3大商圈天虹商场(公明/松岗)、大仟里,以及6座公园。

值得注意的是,御湖境作为龙湖全新推出的高端产品线,只在重要城市的核心地段做高端奢宅,基本上都是120平米以上的大户型。基于深圳的城市特点以及光明地块的资源属性,龙湖首次对御湖境产品系列作出战略性的丰富与调整,决定以御湖境系列的“高配”,创造项目与板块的“高势能”。

在龙湖看来,深圳这个年轻城市的精英值得更好的房子,在地铁站旁建80-120平米的高拓高舒适度产品,高定高配项目的园林景观、入户大堂、建筑立面以及装修装饰,是龙湖对深圳的一种致敬。



除此之外,龙湖还做了不少基于地块条件和片区特点的创新设计。比如80平米的“1.9卫”——在建筑面积85平米以下的空间里安排“1.9卫”,区域市场“独此一家”。如此亮眼的产品,当然会受到市场热捧,一出场便被秒成爆款。



此外,龙湖光明·御湖境之所以不断“出圈”,主要原因还是它按照豪奢酒店鼻祖华尔道夫酒店的标准,去复刻造景,还原园林臻奢感。



它的大门处矗立的“光明之月”,仿如玉石镶嵌入冠,让归家第一步已然尊崇无比。迈过精制大门,映入眼帘的就是“浮光水院”,其水景中心的汉白玉月亮徽,是臻选约10立方米的汉白玉整石,手工打磨超300余个工时而成。用于休憩会谈的水院会客厅,则搭配约50平米Prada绿奢石景墙,尊贵感分分钟拉满。



至于与御湖境一同落地深圳的龙湖星玺·青云阙项目,则是总价只需239万起就能买一步到位的3房。在同价位新盘里,这个项目让买房人用更少的钱,住更实用的产品,享受更便利的配套。

这意味着,龙湖星玺·青云阙的价格放眼全深圳,性价比都足够高。

龙湖星玺·青云阙跟龙岗区政府直线距离约3.5公里,直接锚定中心。这里生活氛围已经很成熟,附近有多个已经交付的小区,比如,万科清林径、国香尚居、承翰陶源花园等。



此外,区域TOP级的配套,都在这附近。被誉为“东部市民中心”,有含科技馆、青少年宫、公共艺术与城市规划馆、深圳龙岗书城的“三馆一城”——红立方,带有图书馆、文化馆的龙岗文化中心等。

同时,项目还临近仁恒梦中心、宝能All-City、万科广场等商业配套;还有清林径森林公园、证券山公园、回龙埔公园、龙岗儿童公园等自然生态。



在这里,随时可以去户外感受大自然清新空气,或来一场亲子露营。也可以和小孩,或到书城看书、图书馆学习,或到城市规划展览馆参观、到青少年宫游玩。别人筹划已久的出行,就是住在龙岗中心城核心区的日常。

更为难得的是,在总价239万起步的产品,设计出豪宅才会有的50米宽弘大气门庭,约125㎡高定奢华龙鳞天幕,景墙还采用了超5米高的意大利紫山水云纹奢石。





园林借鉴深圳康莱德东方酒店的设计灵感,以山水之美在院落中展开,通过“一轴四卷”的景观院落空间,打造约1000㎡琉璃水院,营造多层次丰富景观,从进入小区开始,风雨连廊、琉璃水院,穿林入户,归家礼序景依次铺开。



在珍贵的房票面前,能一步到位,买到满足家庭全生命周期的房子,才是真正的“性价比”,省时间、省精力,也省去以后换房折腾。

在同样的80平户型尺度,市场大多数产品都只能做到3房2厅1卫。龙湖星玺·青云阙这个户型相当于多了一个卫生间,让生活更舒适。



客、餐厅采用直通阳台的设计,让空间利用更高效,可以DIY空间布局,在观影、亲子互动等模式自由切换。

如果追求更大尺度、更多房间数量,四房是一步到位的更好选择。

在建面约113㎡户型上,考虑到客群的家庭结构和生活习惯,客厅面宽超过5米,活动空间可达32平,联动超14.7米的奢阔向阳五开间、直连约6.5米的巨幕阳台,开阔的视觉体验,几乎打破了空间的「界限感」。



龙湖方面表示,上述深圳两大项目在2024年初销售表现上均取得理想成绩。

这并非孤例。易居研究院最新发布的《百城住宅库存报告》显示,目前一线城市去库存周期调头向下,显示限购政策松绑,已经对市场形成一定刺激。

此外,春节过后,深圳房市热度依然没有减少。深圳贝壳研究院监测,今年春节假期结束后四天,深圳二手实际成交量创近五年新高,同比增长163.6%,比2019年增长87.1%。

易居研究院研究总监严跃进认为,随着各类政策效应的释放,楼市最大压力期已经过去,后续各城市去库存周期都将迎来拐点,市场将朝着企稳向好的方向发展。

深圳经济还在飞速发展,在限购“松绑”等一系列措施刺激下,随着楼市热度重回,以龙湖·御湖境和龙湖星玺·青云阙为代表的高品质项目相信会越来越受购房者青睐。

参考资料:

财新《深圳放松楼市限购 降低深户与非深户购房年限门槛》

财新《深圳GDP增速领跑一线城市 2024年增速预期为5.5%》

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