良有方|以“中铁峯汇里”为例，谈100平方“飞机户型”的几种主流优化方向

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楔子

这段时间，良子一直比较关注“户型优化”这个方向，在小红书上也开了一个“良有方|户型优化”的号。可能是在朋友圈刷屏比较多，所以引起了一些朋友的注意。某天，一个做营销的朋友和我聊起了户型优化这个事情。

他提到房产销售员在和客户推销房子时，往往因为专业能力的局限，无法将户型的优缺点完整的呈现给客户，从而无法促成交易。

因此，我在想：我是否可以对上海一些新开楼盘的户型，做一些客观的分析，让更多人可以了解一个户型的优缺点，以及它变化的可能性。也许这能成为今后的业务方向，也犹未可知呢。

那就试试吧，今天挑选的是“中铁峯汇里”项目的99平方户型。

为什么选它呢？

因为这个面积段，这样布局的户型，是现在市场的“主流户型”，几乎每家开发商都有哦。

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项目简介

中铁峯汇里

项目地处徐汇内环旁，西接古北国际住区，东临徐家汇商圈，南毗漕河泾开发区，位于黄金三角的核心地带。

周边配套完善，包括地铁便利、优质教育资源、高级医疗机构以及繁华的购物中心，项目紧邻多所知名学校，如汇师小学、交大附小等；离六院也比较近。具体区位如下：

上面那段介绍是网上摘抄的，我因为在古北财富中心上过班，所以对那里有点印象。黄金城道、高岛屋、日韩文化较集中，环境很干净，消费水平不低。

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户型SWOT

上图就是本项目的99平户型，三房两厅两卫，房产营销口中的“飞机户型”。

粗看下来，100平不到，做到这么多功能空间，已经是水准之上了。

a.三面宽朝南，南北通透

b.几乎没有浪费的面积，每个空间都利用到了极致

c.剪力墙的布置数量不多，有改造的可能性

但是，放在“当下”这个语境中来说，又略显不足。

1.开发商在定位阶段，采取了相对保守的定位。所以你看这个户型就是“中规中矩”，既没有什么大的问题，可也没有什么令人惊喜的地方。

2.为了控制总价，所以面积控制的很死，导致每个空间都很紧凑。但客户又不是“标准零件“，他们中有些对客厅有要求，有些对卫生间有要求，还有些对厨房有要求...

客户的需求是如此的鲜活，而99平户型每个空间都扣到了极致，缺少弹性，以”不变应万变“，又如何能让客户满意呢？

3.具体到每个空间，我们不难发现一些问题 （如下图） ：

a.每个卧室进深都很紧凑，对于需要卧室宽松的客户，就不是理想之选。

b.厨房虽然是U型布置，但是操作台面却很短，而且背对着餐厅，做饭的时也缺乏与家庭成员的互动。

c.餐厅虽然采用了洄游动线，但是受制于尺度，哪哪都显得很局促，给人以不安定的感觉。

d.客厅的电视背景墙比较短，显得整个客厅很小气，对于“好面子”的朋友来说就无法接受了。

e.主卫的布置太紧凑，紧凑到上卫生间都会有”焦虑“。

正因为发现了这个户型有这样那样的不足，所以我就开始手痒了。幸好这个户型的剪力墙布置还算”乖巧“，所以优化存在着空间。但户型优化不可能解决所有的问题，只能说针对客户不同的人物画像，去解决最大的”痛点“问题。

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优化方案一

上文说到了，户型优化是针对性极强的设计服务，甚至可说是“定制化”服务，所以客户的需求一定是精准的。因此在开始优化之前，我们会对人物进行设定，对需求进行说明，然后出来的优化平面才是有价值的。

方案一

人物画像： 夫妻+1孩小学，一方居家办公，没有老人同住，需要家里显大，还要有边做家务边看娃的需求。

上图为良子手画的优化后户型平面（原创内容如有转载或者咨询需求，可微信后台联系良有方）

平面解析：

1.因为只有两个卧室的刚性需求，所以我将其中朝南的一个卧室功能变更成了书房，从而可以与客厅形成流动的空间，横厅就出现了。但居家办公还是有隔声的要求，所以最好是玻璃隔断。 （效果示意如下图）

2.大人在做家务的时候需要关照学龄儿童的一举一动，所以将厨房“U”形变换了方向，这样可以一边做饭，一边“监视”孩子在餐厅、客厅、甚至是书房的一举一动。 （效果示意如下图）

3.主卫的舒适度会提高一个人一天的“好心情”，所以通过占用一点衣柜的空间，提高卫生间的空间舒适度，我个人是非常乐意的。毕竟这样优化，可以放得下一个完整的浴缸，也为女主人泡澡提供了可能性。 （效果示意如下图）

随着社会的发展，现在这种居家办公的需求越来越明显。一方是上班族，另一方是居家做博主的家庭也越来越多，所以上面这个优化平面就是针对此类家庭的。

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优化方案二

如何说方案一，我们在空间上还做了一些“花活”，那方案二相对来说就比较传统，因为我们的人物设定是三代同堂。

方案二

人物画像：夫妻+1娃+老人帮忙，因为住的人多，所以收纳空间需求大一些，厨房空间也需要大一些。

上图为良子手画的优化后户型平面（原创内容如有转载或者咨询需求，可微信后台联系良有方）

平面解析：

1.客厅着重解决“收纳与孩子学习两种需求”如何结合的问题。所以在并不宽裕的面宽中一边做了收纳，另一边设置了书架。 （效果示意如下图）

2.厨房要解决操作台面加长的问题，所以变换了一下U型的方向，台面就增加了，而且与餐厅的互动也更好了。 （效果示意如下图）

3.餐厅由原来的居中布置改成靠东侧布置，这样可以增加通道的宽度，同时还扩大了次卫洗漱台的长度，增加了使用的便利性。

在上海，现在这种三代同堂的情况也很普遍。双职工家庭每天要上班，孩子没人带，老人就过来帮忙。所以上面这个优化平面就是针对此类家庭的。

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结束语

前两年，我提出过一个叫”平行设计“的概念， 就是因为开发商提供的户型太“普通” （因为他要适应大多数的消费者） ，而真正的消费者需求又是那么的“多样化”，如果只用单一的解决方案应对“多线程”的问题，只能是望洋兴叹。

平行设计：

其实平行设计的概念，我是从BIM设计上嫁接而来的。 就是开发商已经有一个落地户型，我在他这个户型上进行“优化设计”，而这个设计一定是大方向上的不同选择，不是“小修补”。

既可以让开发商跳脱出他们的固有思维，也能帮助消费者做不一样的抉择。

正因为是在原户型上的“优化”，所以再怎么优化，也是这个项目“本身”。既没有贬低，也没有颠覆，只是给购房者多了个选择而已。

这样的平行设计，既可以把原设计的价值点提炼出来，也能将不足暴露在“大众视线”下，让消费者自己来做判断，对开发商多少有些挑战吧。

最后再给自己打一波广告，如果你在买房前，装修前有户型优化的需求，都可以来良有方咨询。