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改命推手,华润置地又打出一张王牌

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2024刚开年,楼市就开始敲锣打鼓,声势先躁起来了。

先是央行暴力降息,房贷利率直降25个BP,直接跌破4%,史无前例,比2008年的利率还要低。

官方的态度很明确,就是要把市场拉起来。

年前和年后种种信号,你可以中立,但不要忽视:作为经济关键胜负手,对于楼市新的共识正在强烈重新整合



而在广州,土地市场也迎来开门红,华润置地联合体以超36亿的总价,摘得吉山仓二期地块,面积17万㎡,算起来一二期体量58万㎡,妥妥的大盘开发。

现在一期,即华润置地天河润府已经正式亮相,市场关注度很高,现在更新了几个的关键信息:

1、有了初步的价格。

总价499万起南向大三房;

案场已有分户型具体的一房一价,可到现场详细了解。

在使用率100%和华润置地品质加持下,价格我觉得很惊喜。



2、项目首推2、3、4栋,产品建面约81-130㎡三至四房,是天河东使用首个建筑新规,使用率超过100%。

首推货量500套左右,其中81㎡最少,全盘只有60套,最多的是90㎡,首批200多套。

3、预计3月初开盘,提前冻资可锁定优惠。小户型,即81和90㎡冻资20万,大户型115和130㎡冻资50万。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍



4、学校方面,也有眉目了。

小学方面,根据天河区义务教育政策就近入学,距离天河润府项目最近的学校是体育东均和小学。

至于中学,据我们了解,随着吉山仓二期地块的出让,项目配建学校变成了一所36班完全中学。

目前珠吉街的王牌初中是天河执信,未来天河润府也会引进品牌初中,板块的教育资源优势会更加聚集。

幼儿园+小学+初中一站式教育资源,还是很香的。(最终以教育局政策为准)



01

58万方,华润置地一如既往生猛

不过,华润置地天河润府,又不是一个简单的房地产开发项目。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

项目一二期,如此大的连片开发,既能做大城扩大影响力,也有利于片区统筹发展,推动功能的整体跃升。



华润置地天河润府鸟瞰图

大家发现没,无论是去年荔湾的白鹅潭悦府+万象城,还是番禺的长隆万博悦府+超级万象综合体,还是今年二度深耕天河,华润置地在广州的十周年大礼包,远比我们想象的更生猛。

广州三大中轴线齐头并尽,一出手就是大盘造城,掷地有声。

这也是华润置地这两年在广州的大胆之处,操刀这种大体量的项目开发,也为城市输出了规划方案,带动板块价值重塑

这在当下的市场,相当难得。‍‍‍



而即将开盘的华润置地天河润府58万方的体量,将重新定义天河东的颜值和居住品质调性

这个接近60万方的项目,近一半的体量用来作为城市的配套,在广州科技创新轴上开辟出一个中轴街区。

同时,又跨区串联南沙全民文化综合体重点工程,这种全局式的资源整合与协调,远比我们看到的要复杂。‍‍‍

02

抓住正向置换机会,不要被市场分化

需要注意的是,天河润府并不是一个只靠宏大叙事来征服市场的项目。

回归到社区、产品本身,其打磨的细节,还有很多让人眼前一亮的细节,包括上车门槛。



不可否认,今年核心区,包括天河、海珠有很多新盘,相信会有很多人盯着核心区如上涌、世界大观、员村等地块。

这里面虽然不乏大体量项目,但是产品基本上都是大户型,上车门槛普遍要1200万以上。

而在市场磨底的周期,身处其中的买家、卖家,想必对这次楼市周期主题“价值分化”,有了更清晰的直观认识。



尤其是去年,一系列市场调整后,在实际市场交易中,也更能理解“正向置换”的路径有多么重要。

但是,能拥有置换本钱,又够得起千万门槛的优质改善新房的上杠杆能力,在人群中毕竟是绝对少数。‍‍

既然“置换”是主旋律,方向是“价值分化”,不能光关注要置换的卖家和他们去置换的目标标的,那些“被置换”、“被分化”、“够不上”的刚需刚改的人们,才是应该被看见的市场的大多数。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在广州这样高能级城市,在被分化的普通房子里,挑选到还能“保值、不会太亏”的房子,并选对时机。

这样的“正向置换”,才是对于大部分人来说,是现实,有操作性的路径。‍‍‍‍‍‍‍‍

在这样的置业/置换逻辑下,用豪宅思维来做刚需刚改,地段能打,既是大盘,又有品质调性的天河润府,在当下的市场,就有了独特的标签,独特的打法。

这样的盘,是能够从市场里杀出来的。



具体的,我们一起往下接着聊。

1)大盘造城,补齐片区配套短板

放大来看,天河润府,补齐教育短板和大片市政,有绿地公园、公交站场、幼儿园和学校等。‍

现在润府隔壁已经有体育东均和小学,还有天河执信等名校,项目还会配建9班幼儿园,还有36班完全中学。‍‍‍‍‍‍

社区商业,自然也是重中之重。

大家都知道,华润置地向来擅长商业综合体的打造,知名的万象商业,拥有的是足以改写城市商业进程和格局的力量,包括深圳大冲、广西南宁等,都有过成功实践。

天河润府,作为华润置地入穗十年的“封面作品”之一,会带来怎样的社区型商业新模式?值得期待。

有一点,是可以提前确定的——

这是一个能够满足吃喝玩乐的社区,配套集全的微型城市。

而这样的产品背后,与孤盘或者单体楼相比,有更长的周期,更复杂的开发模式,以及对周边的资源的高度集中整合。



其实,从六运开始,天河的标杆盘,都是连片开发的大盘,包括华景、汇景以及牛奶厂。

扒了下数据,从华景、汇景组团来看,小户型和大户型都有成交,越贵的单价,成交户型越大,小户型(70-100平)的成交总价段在400-600万,大户型(100平以上)的成交总价在800-1000万。

1月华景沁馥佳苑的95三房二手,十余年的楼龄,门槛还要660万。



在天河,类似的大盘的例子还有很多,你完全可以相信,连片开发的力量。

而润府这样的规划下,丰富的配套要素也会给到未来生活非常浓郁的生活想象。

2)有腔调,润府的美学气场

除了配套,天河润府的未来生活的品质细节,从售楼处就开始了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

华润置地在售楼处展现了非同一般的产品打造能力,提前把未来社区的品质感和氛围,直接摊开来给你感受。‍‍

看完示范区,只能说很美,很有诚心,艺术感氛围十足。

林荫大道两侧,可以看到冬青树、乌桕等树种呈列阵式分布,融合水景,很好做出了空间开阔的品质感,一派放松和闲适。



售楼部通过形体的扭转,实现不规则双面墙,而精巧的构筑细节和轻盈舒展的线条美学,又显得不一般。‍

第一眼,就有腔调和品味。‍‍‍‍‍‍‍‍‍



这就是将来的社区邻里中心,也是项目公建配套的一部分,而前面见到的示范区的树木,红线外的部分未来也会移植到小区内。

通过示范区,我们其实就能看到天河润府未来园林的样板。



进入内部,无论是大师设计的旋转楼梯和玻璃圆顶,还是沙盘区天花板的万片金箔,又或者是调性独到的洽谈区,都很好营造了轻松、雅致的交流空间。



润府做的这一切,本质意义上就是向外展示项目的态度,未来在社区的居住中,这样的品质也会一直贯穿。

3)润府有审美的颜值,也有烟火人情

既然是正向置换,很多客户更在意的是长久住下来的感觉。

这时候,社区邻里空间好用比传统强调高大上的会所,更能取悦年轻人。

为此,润府将打造一个社区里的盒子式复合空间【润心社】,想尽办法为社区植入更多的全龄段功能空间。



项目除了小区内,南地块东侧还有8000㎡配建绿地,合计约4万㎡的园林,作为未来承载着客户欢声笑语的生活场地。

无论是春天聚餐,还是夏天露天电影趴,或者周末露营,艺术画展,这里都足够撒欢。

项目所呈现的“一轴连两园”的景观带,涵盖社交会客、亲子娱乐、运动疗养三大主题,有亲子乐园,有运动花园,交流健身晨练,有羽毛球,乒乓球,也有长者花园,可以满足不同年龄人群需求。



最值得一提的,是华润置地把独有的硬核IP“达尔文营地”,也搬进了社区。

和一般的儿童乐园不同,这个营地还涵盖植物认知等功能,提供更富有自然认知的亲子共融环境。



4)产品能打,户户南向,使用率超100%

在户型打造上,润府也是天河东首个使用率过100%的项目,同等面积下使用率要多很多。

首开将推出北地块2、3、4栋,约81-130㎡南向三至四房产品,户型更全能,迭代升级。

当中,90㎡平方米高实用三房,是王牌产品,自2月8日放开认筹以来,备受客户追捧。

499万起就能够得上,总价较低,想买入天河的客户来说,非常有吸引力。



几个亮点:

户户南向,全屋南北通透,超面宽达12米,四开间朝南,就有3个卧室,面宽并不比传统的120平差。

LDK一体设计,大方厅,联餐厨客厅阳台的设计,营造室内公区的无界感,这种无界感就会放大未来更多的生活场景。

总的来说,无论是颜值,还是品质,亦或者空间感,你能想到的,生活中最敏感的地方,华润置地都关注到了。

在同地段的竞品中,也做到了人有我优,人无我有,拉高板块产品升级和预期。

5)板块连片开发,城市面貌焕新

之所以,能有这样彻底的投入,也是因为华润置地在2014年首入广州就坚定选择天河,在这里拿出过华润天合这样的优质产品。



如今带着集团拳头产品润府,再次选择了天河。

来到了天河东一个成熟的新兴板块,也是广州科创“硅谷”-天河智慧城,既承接珠城、金融城CBD的外溢,自身也在加速发展。

罗列一些简单的事实,就知道这里在剧烈的变化:

网易,小鹏汽车,亿航智能等11万家企业,20万+技术人员;‍

高新技术企业1000家,占全区1/3;

广州独角兽企业2家,占全区2/3;

片区企业一年营收2849亿;

200多亿的吉山村旧改,是广州开年重点提出的推进项目。



这些硬件条件,让如今润府到来,还带有另外一种使命感,也代表着这个板块客户需求变化的一股趋势:希望有更好的产品,更好的配套。

尤其二期地块获取后,整个项目呈东西横向分布,串联智慧城-鱼珠两大核心区,有双重利好辐射和互补。

前者是广州创新高地,而鱼珠则是广州人工智能和数字经济试验区,有总部经济,也有机器人产业。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍



随着文生视频Sora刷屏,接下来人工智能AI将成为高层到地方发力新质生产力的重要抓手,对鱼珠沿江经济带是好事。

城市界面在焕新,客户需求在变化。

华润置地天河润府的到来,能够匹配想留在天河,又对生活品质有要求的客群。

现在润府抛出499万起,上车南向三房,确实有吸引力。而这种大盘,第一波开盘,无论价格还是折扣,肯定是最划算的。

时机难得,大家好好把握机会,抓住正向置换的窗口。

感兴趣的朋友,欢迎扫码进群。

如果人满进不了,可以添加拆神助手,有什么买房问题也欢迎咨询。

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