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深圳国资驰援万科了吗

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五年期LPR超预期下降,并没有带动房企股价修复,整体跑输大盘。这就好像春节假期间,人们有意无意不再谈论房子。

真正的放下是毫不在意。

这不仅说明,政策力度并没有大到扭转预期,也说明投资者仍然心存忧虑,金地、万科等房企,是否会继续发生流动性风险。

1月销售额放缓,2月销售额并未起势,且农历新年假期势必影响销量,以及3月即将到来并不亮眼的业绩,对万科流动性风险担忧,再次沉渣泛起。

万科(000002.SZ)信心的高光时刻,是去年11月深圳国资委和大股东高调站台,他们都承诺需要时可以承接项目,以提高万科资金流动性。

大股东深圳地铁还表示,积极准备择机购买万科债券,以提振市场信心。

三个月后的今日来看,深圳国资委的增援确实已经到了。

深圳国资旗舰投资平台“深投控”,承接了万科在“深圳高新投”6.16%的股权,对价预计超过10亿元。同时,万科位于深圳莲花山东面的“三星视界”旧改,正与国资洽谈出售。

好消息是,三星视界旧改是一个投资近300亿元的项目,且万科投资已经超百亿元,这个项目如能顺利出售,万科自由现金可以显著“回血”。

坏消息则是,万科在行情高峰时期拿下该项目,成本比较高昂,且当时该项目20%股权,就是从“深投控”处接手,如今再次回售,定价势必不会太高。

上月底万科与投资者交流时,承认涉及旧改等复杂项目,尽职评估的工作量较大。同时万科透露,在深圳投资的非房地产业务中退出部分股权,已经有了一些进展。

结合万科出售上海七宝万科广场给领展,万科目前资产出售主要考量,是尽量与合作方进行交易,且更有可能是为了得到港币或美元,以应付相应美元债兑付。

深圳地铁的增持债券尚未兑现,但目前这并不是最重要的,深圳地铁与深圳国资的角色相近,目前最大目标应该只是缓解万科流动性压力。

值得关注的是,深圳地铁1月份出售了一个商业项目,回款近20亿元,这笔资金未来是否会用于支持万科,答案应该要等到万科上年度业绩公布之后。

去年三季度以来,万科减少了拿地,如果万科不进行大幅度的存货减值操作,相信万科在手现金和报表利润,不会大幅度超预期下降。

至于万科涉及的小股东举报事件,起因是行情下跌期间,小股东对于项目利润分成与结算的不满,目前有少数几个诉讼在案。

另外一个角度来看,万科对于合联营公司的担保极少,且整体担保余额也不大,合作项目诉讼造成的财务风险可控。

现场参加过万科股东大会的投资者,应该印象比较深刻,去年有部分购房者在股东大会现场维权,万科管理层应对较为强硬,向来主张走司法流程,这一点在与万达的合作纠纷中也可以看出。

万科面临的最大不确定性,是销售额的低迷不振势头,如果目前的举措是预防流动性风险,那么长期来看,万科需要一套组合拳,来将财务杠杆下降到让市场相信足够安全的范围。

资产腾挪是快速方法,无论直接资产交易,还是发行REITs,亦或是剥离非房地产业务,都是应该大力推进的方案。

降杠杆早一天落地,对于万科流动性风险的担忧,才会彻底消散。

万科的品牌信用价值,几乎是中国房地产行业的“圣杯”,再怎么强调其重要性也不为过。

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