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济南东部市场还有保值增值的房子么?

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一场始料未及的大分化时代,正呼啸而来!

最激烈的博弈,发生在城市之间。一二线城市迅速吸引大量人口,三四线城市被时代的车轮无情碾压。

在《2022最具人才吸引力城市100强》中,百强东部城市占比超七成。三、四线城市以年0.5%、4.3%的速度人才净流出。

山东16个地市这十来年的人口演变就是最好的例子。济南、青岛的虹吸之势已不可逆转,三、四线人口负增长愈演愈烈。

2012—2017年,济南、青岛、临沂、菏泽均在40%左右增幅,16地市人口持续增长;
2017—2022年间,济南、青岛保持在70%以上增幅,聊城、德州、泰安等8个城市人口负增长;
2022年,济南、青岛人口增长率在7%以上,人口负增长城市增加到11个。

钱,在流向不缺钱的有钱人;人,在流向不缺人的大城市。城市之间如此,在城市内部,同样如此。

伴随着济南“东强”格局的形成,济南的产业、人口快速向东聚集。据统计,历城区2021、2022年人口迁入率分别为28.71%、21.0%,区域迁入人口数是历下区的两倍,稳居济南第一。



在产业发展上,济南向东的势头依旧不可阻挡。2023年,历下区、高新区不仅拿下济南地区生产总值第一、第二位置。在高薪人才聚集的第三产业上,历下、高新区同样稳占鳌头。

当一座城市的生机和活力在东部汇集。到东边去,几乎成为济南购房者的共识。



不仅城市在分化,楼市中的产品也在经历一场残酷的优胜劣汰。

最明显的是刚需市场置身寒冬,改善市场却一路高涨。无数人惊呼“2023年是济南的改善大年”。

2023年上半年,130㎡或总价200万以上的改善成交量增长显著,由40%提升至了47%(济南房协数据)。

2023年新房成交中,100-120㎡刚需面积段从2021年的占比28.55%,降低到2023年的24.01%;144㎡以上大面积改善户型从2022年的占比26.01%,上升到2023年的26.85%(济南房协数据)。

无论是为了优化资产配置,还是居住品质的升级,在改善地块供不应求的济南楼市里,可以预见,接下来的几年都会呈现“改善扛鼎”的局面。

在楼市产品中,改善群体的偏好同样在分化,人们对住宅的需求,从高层向小高层、洋房不断进阶。

对高层产品的抗拒,不仅在于其无法满足购房者对于舒适度、私密性的要求,也在于高层产品的同质化严重,在保值属性上已无法满足购房者对于资产配置的需求。

就拿曾经的西城第一豪宅恒大天玺来说,200多平的大平层成交单价已经跌到1.2万-1.3万/㎡,甚至因为人们对高层产品的抗拒,挂牌一年也难寻买家。

低密度的洋房,正在成为改善置业群体的新宠。不仅在新房市场价格居高不下,在二手房市场的表现也更加坚挺。

以雪山片区为例,低密度的洋房产品,售价都已达到2万/㎡;附近刚交付的次新房,高层产品成交价在一万三四,高层与洋房产品的差距之大可见一斑。

在保值增值上,洋房与高层走出了截然不同的曲线。2017年,万科龙湖紫郡的洋房产品开盘均价1.6万/㎡,如今二手房挂牌价在2万元/㎡左右。2017年,中新国际城高层开盘均价1.3万/㎡,如今二手房成交价在1.4万-1.5万/㎡上下徘徊。



这也是为什么愈是分化严重的市场,改善的目光愈是专注于洋房。不仅是因为洋房更具舒适度,满足了居住品质升级的需求,更因为洋房的稀缺性和硬核产品力,在保值增值上的优越表现,更适合当下优化资产配置的需要。



除了地段、产品的选择分化,济南楼市里开发商的分化也愈发严峻。

最明显的改变是开发商越来越内卷了。记得2017年、2018年楼市狂飙的年代,开发商擅长期房“画大饼”,交付“做减法”,以至于每逢交付必维权。

到了2022、2023年,TOP级房企暴雷、债务危机的消息不绝于耳。人们意识到,无论开发商多大牌,承诺多诱人,交付力才是根本。国企、央企在济南楼市异军突起,能够高品质交付的楼盘成为真正的市场宠儿。

就拿深耕济南多年的央企——中海地产来说,2023年,中海阅麓山、中海天赋嶺等多个项目实现高品质交付,无论是社区颜值、产品品质还是业主满意度,都称得上济南楼盘的“教科书”级别。


中海阅麓山交付实景

正因为有这些社区作为样板,当中海地产重回济南东部,在雪山片区打造中海·雪山境时,瞬间点燃了市场的期待。

央企背景、被不断验证的高品质交付能力、雪山片区的优越地段、当下备受欢迎的洋房产品……从诞生开始,中海·雪山境拿到的就是“王炸”组合。

中海·雪山境位于凤歧路东侧,周边几乎汇集了雪山片区最为优越的城市配套。



备受关注的雪山万达广场位于项目南侧,总建筑面积近15万平,将引入第四代万达广场。目前建筑施工已进展到地上主体施工阶段。


雪山万达效果图

城投凤鸣广场已经开业,中建幸福MALL(在建)、世纪广场正在紧锣密鼓施工。再往南,体量宏大的融创茂同样是休闲娱乐的好去处。

距离中海雪山境约1公里,将山山地森林公园是济南东部的城市绿肺。除了爬山、运动、赏景,还有大量娱乐性、互动性休闲项目。



济南地铁2号线鲍山站,和中海·雪山境直线距离不足1公里,极大提高通勤便捷度。

交通便捷、商业环绕、环境优越……中海·雪山境堪称当下雪山片区改善楼盘的一个典型代表。区域的开发程度进入尾声,城市配套日益完善,片区形象向高端化、品质化转型,伴随着人们对居住需求的不断提升,中海·雪山境的出现恰逢其时。



面对购房者对高端改善产品不断提升的居住要求,中海地产拿出了改善产品系“山麓系”作品,从产品力来看,中海·雪山境堪称低密洋房中的样板。

在容积率2.1的低密地块上,中海·雪山境规划建设了17栋楼座,其中12座为10-11层洋房产品,5栋为16-18层小高层产品。住低密洋房的梦想,在这里可以轻松实现。



不仅是土地素质的优越,中海·雪山境无论园林设计、社区大门还是外立面效果都在精益求精,最终呈现的,是一份诚意满满的高端作品。

在园林设计上,中海·雪山境邀请豪宅景观设计团队“A&N”,重金打造了“济南首个以雪山为主题的全景文旅级园林”。通过营造奢阔的尊贵感、细腻的品质感、场景的参与感,让业主置身家中,也能像景区旅行般惬意自如。

比如社区大门,中海·雪山境打造了42m“宫殿级”超级界面。墙面选择了巴西的铂金钻大理石、云纹库班绿花岗石,搭配后现代古铜金属线条,无论是大门颜值、艺术美感,还是昭示性都十分优越。



豪宅的“门面”,在中海·雪山境成了精雕细琢的艺术品,带着超高的辨识度,气场全开。





步入园中,远瀑银河、中山巍峨,近水叠流三重多元化落地水景潺潺流淌,业主仿若置身雪山之巅,听高山融水,意境悠然。









穿过重重风景,中海·雪山境打造了酒店式落客大堂,7.5m朗阔挑高,贝金米黄石材奢华装修,电动玻璃移门,美学张力十足。这样颜值爆表的星级酒店式归家场域,生活的优雅与尊崇一目了然。



在建筑外立面上,中海·雪山境的产品设计,将成为雪山片区最为亮眼的一抹色彩。

项目采用国际感十足的SuperFlat超平立面设计,铺陈舒展的横向线条,弱化竖向线条,搭配大面积LOW-E全景玻璃,呈现出轻盈、通透的视觉观感。



在“颜值至上”的时代,园林、建筑的高级感同样是社区的核心竞争力。从产品设计来看,中海·雪山境这次拿了满分。



看完园林效果图和户型,就知道这次中海·雪山境将改善客群的喜好拿捏得恰到好处。

中海·雪山境推出的是纯粹改善产品,不仅有功能性十足的135㎡三室、四室户型,舒适度更强的约145㎡四室两厅两卫产品,同时还在社区楼王位置打造了尺度奢阔的约170㎡四室两厅两卫产品。

约170㎡四室两厅两卫分布在小区中间的2栋11层洋房上。约8.4m南向贯通阳台,窗外就是园林美景的精华所在。



约5.4m奢阔横厅,客餐厨一体化连通设计,生活的气派与尊崇在这里一览无余。创新玄关收纳库同样是个亮点,容量大、更便捷,大大增加了储物的灵活性与整洁性。

约145㎡四室两厅两卫是小区的主力户型,分布在10栋11层洋房上。南向三间卧室+客厅的设计,是改善里的王牌户型。约13.9m的奢阔采光面,尽情享受阳光清风。



约7m景观大阳台连通客厅和次卧,将活动空间进一步放大,也让洗衣晾晒的同时不影响客厅的颜值。

约145㎡产品是3+1可变户型,无论是打造奢阔宽厅,还是增加一个功能性卧室,都可根据需求进行改造,为生活留下无限可能。

在约135㎡产品上,中海·雪山境展现了对客户需求细致入微地考察。作为改善入门户型,以往市场上的楼盘要么追求尺度做三室,要么功能性最大化做四室,一刀切的玩法无法满足不同需求的改善客户。

中海·雪山境将约135㎡产品做出三室两厅两卫、四室两厅两卫两个户型,均分布在小高层建筑上。



约135㎡三室拥有约5.6m宽厅设计,带来不输大平层的居住体验。

约135㎡四室则强调空间利用率,升级四叶草方正户型,既没有走廊浪费空间,同时也保障全家人的居住私密性。



值得注意的是,中海·雪山境的所有产品都采用高标准装修交付。除了国内外一线品牌、中央空调、新风系统这些奢华配置,预计还将推出定制化装修方案,满足改善客户个性化居住需求。

据了解,中海·雪山境将于3月底入市,目前临时接待中心、临时展厅已经开放。对于喜欢低密洋房产品,想要在济南东部购买改善产品的购房者来说,中海·雪山境值得亲临现场,细细品味。

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