母亲患病后父亲将房屋以较低价格过户给部分子女是否有效

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告王某旭、王某超向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告王某贤与王某鹏于2020年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、判令被告王某贤、王某鹏将位于北京市东城区H号房屋（以下简称涉案房屋）重新登记至被告王某贤名下；3、本案诉讼费用由二被告承担。

事实和理由：王某贤和郭某芳系夫妻关系，婚后育有三女一子，即王某芝、王某鹏、王某超、王某旭。郭某芳与王某贤夫妻关系存续期间取得涉案房屋，房屋登记在王某贤名下。郭某芳自2011年开始患脑梗等病史，丧失民事行为能力。2020年8月10日，王某贤和王某鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某贤将涉案房屋出售给王某鹏，成交价为200万元。

现涉案房屋已转移登记至王某鹏名下。王某贤、王某鹏隐瞒涉案房屋属于王某贤、郭某芳夫妻共同财产，通过买卖的方式以明显低于市场价值的价格将涉案房屋转移登记至王某鹏名下，侵害了郭某芳的合法权益。因郭某芳已于2022年1月21日去世，王某超、王某旭作为郭某芳的法定继承人，为维护自身合法权益，故提起本案诉讼，诉如所请。

被告辩称

被告王某贤、王某鹏辩称：民事行为能力的认定需具有资质的专业机构依据专业标准进行评定，二原告提交的所有病历中并无郭某芳无意识或者存在精神障碍的相关表述，入院诊断仅记载郭某芳患有脑梗死、语言不清，理解尚可，但出院诊断显示郭某芳情绪稳定、指令性动作配合，言语较前流利等，故原告仅凭病历推定郭某芳丧失民事行为能力，毫无科学及专业根据。涉案房屋买卖时间为2020年8月10日，郭某芳于2021年5月12日经法院判决认定为无行为能力，故买卖时郭某芳为完全行为能力人。

基于王某贤夫妻年龄大，需要子女长期照顾，王某贤夫妻曾征求子女意见，表示今后谁照顾二老就把房屋卖给谁，除王某鹏之外的其他子女均表示不购买。涉案房屋出售给王某鹏系王某贤夫妻的共同决定，二人共同处分夫妻共同财产符合相关规定。即使郭某芳为无民事行为能力人，在法院确定监护人之前的第一顺序继承人为其配偶王某贤。王某贤夫妇在王某鹏负责二老的生老病死的前提下将房屋出售给王某鹏，不损害郭某芳的任何权益。

王某贤夫妻与王某鹏系近亲属关系，二者之间的买卖不涉及房屋市场价格。王某鹏以200万元价格购买涉案房屋的前提是照顾王某贤夫妻，且王某贤夫妻去世前继续居住在涉案房屋，因此不损害任何第三人的利益。王某贤夫妻基于王某鹏的照料而将涉案房屋出售给王某鹏，系王某贤夫妻合法处分财产的行为，不违反法律规定，亦不损害任何第三人的权益，更谈不上王某贤、王某鹏恶意串通。二原告无任何证据证明房屋买卖并非郭某芳本人真实意思表示，亦无证据证明王某贤、王某鹏之间存在恶意串通或损害他人合法权益的情形，故二原告的诉讼请求无任何事实和法律依据。

法院查明

王某贤与郭某芳系夫妻关系，二人育有一子三女，分别为王某超、王某旭、王某鹏和王某芝。

2002年7月29日，王某贤（乙方）与北京C公司（甲方）订立《就地安置合同》，约定乙方在朝内地区（原住房地址A号）有正式住房一间，应安置人口四人，分别为王某贤、郭某芳、王某旭、赵某皓。乙方选择就地安置方式，放弃其他安置方式。安置住房为H号。安置住房房价款计价明细见《危旧房改造回购安置住房房价计算表》，安置住房房价款共计145466元，扣减一次性付清优惠后，实际购房款金额为142556.68元，首付款42556.68元，贷款100000元。

《危旧房改造回购安置住房房价计算表》载明安置人口4人，折算工龄49年，安置房建筑面积未超过原住房建筑面积部分19701.23元，属安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米以内部分65565.24元，属安置房建筑面积超过人均15平方米的部分60200元，以上三部分合计145466元。危改拆迁安置方案变更申请表载明“王某贤等四人因户口冻结无法迁入，故引入四人”。2006年涉案房屋登记在王某贤名下。

2020年8月10日，王某贤与王某鹏订立《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋转让给王某鹏，房屋价款200万元。现涉案房屋登记在王某鹏名下。

2021年4月司法鉴定所对郭某芳是否具有民事行为能力进行鉴定，该鉴定机构出具意见书，精神状态评定：据现有材料反应，郭某芳患有脑梗等病史约10年，长期居住涉案房屋。目前存在言语表达和肢体活动等功能障碍，个人生活不能自理。结合本次鉴定检查，郭某芳意识清楚，无语言表达能力，接触配合合作性差，定向力无，缺乏接受和反应信息的功能性思维。郭某芳患有脑血管病所致精神障碍，目前缺乏对自身行为的判断能力和自我保护能力，不能作出真实意思表示，不能辨认自己的权利和义务，评定为无民事行为能力人。

2021年5月12日，郭某芳被本院认定为无民事行为能力人。同年，经法院指定王某贤、王某鹏、王某超、王某旭共同担任郭某芳的监护人。在指定监护案件中，王某旭、王某超曾提出王某贤、王某鹏否认涉案房屋系夫妻共同财产，王某鹏购买涉案房屋存在违法性质，因未提交相关确认违法性质的证据，本院不予考虑。

本案庭审中，王某贤称出售房屋时郭某芳精神状态没有问题，王某贤和郭某芳商量过，郭某芳同意将涉案房屋过户给王某鹏，但王某贤并未就此提交证据。王某贤主张当时征求过子女出售房屋的意见，王某贤告诉子女谁照顾老人，谁可以购买房屋，在老人在世期间涉案房屋由老人居住使用。王某旭则称王某贤提过处理房屋，但并没有说怎么处理，当时王某旭告诉王某贤因为房屋内有由郭某芳的份额，房屋无法处理。当庭，本院联系王某芝，王某芝称王某贤将房屋卖给王某鹏之前，曾说过谁出500万元并且照顾老人，房子就卖给谁。当时王某芝凑不出500万元，所以没有购买。

裁判结果

驳回原告王某超、王某旭的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据法律规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。法院认为当事人对恶意串通的事实证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在，也即对恶意串通的证明标准需要排除合理怀疑。

本案中，王某贤购买涉案房屋系在王某贤和郭某芳夫妻关系存续期间，涉案房屋应为王某贤和郭某芳的夫妻共有财产。郭某芳于2021年5月12日被法院认定为无民事行为能力人。虽郭某芳患病多年，但考虑疾病进展的渐进性，现并无证据表明王某贤将涉案房屋出售给王某鹏之前未征求郭某芳的意见而郭某芳当时无民事行为能力。退一步讲，即使当时郭某芳确无意思表示能力，王某贤实际并未征求郭某芳的意见。但王某贤将涉案房屋出售给王某鹏之前曾征求过其他子女的意见，王某贤将房屋出售给子女，既保留王某贤和郭某芳继续居住涉案房屋的权利，也取得一定的资金用于王某贤和郭某芳生活、医疗等所需，还和购房子女商议由购房子女照顾王某贤和郭某芳的生老病死。

正如二被告答辩意见所称，郭某芳患病多年，生活不能自理；王某贤也年事已高，子女对老人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的才是老有所养的体现，在老人获得一定的资金储备，具有一定的经济能力情况下，是否完全取得涉案房屋对应的市场价格对郭某芳本人和王某贤并无太大意义。王某贤将房屋出售给王某鹏是以房养老的行为，该行为难以认定侵害郭某芳的合法权益。王某鹏购买房屋以后保证了王某贤、郭某芳的居住利益，法院更无法认定王某鹏和王某贤恶意串通侵害郭某芳的利益。

综上，王某超、王某旭要求确认王某贤和王某鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效以及将涉案房屋过户至王某贤名下的诉讼请求，法院不予支持