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砸上千万护盘,南都物业铁了心

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/乐居财经 徐酒眠

眼下,回购的风也吹向了A股另一家独立第三方物企——南都物业(603506.SH)。

春节之前,2月6日,南都物业收到了实控人、董事长韩芳《关于提议回购公司股份的函》;节后开工第二天,2月19日,南都物业就立刻召开了第三届董事会第十四次会议,以7票同意、0票反 对、0票弃权审议通过了回购议案。

据此,南都物业计划在未来三个月内,动用内部资金2000万元(含)-4000万元(含) ,以集中竞价交易方式通过上海证券交易所回购公司股票,价格不超过人民币14.26元/股(含),拟回购股份数量为1,402,524-2,805,049,占公司总股本的0.75%-1.49%。

作为提振市场信心、拉升股价的常见资本运作方式之一,回购本身并不稀奇。不过,具体到物业板块来看,A股资本市场的物企加入“回购大军”,却还是最近几个月才开始有的事。

2014年6月彩生活“破冰”港交所、2018年2月南都物业打破物企难登A股“魔咒”。物管行业资本化之路开启了近十年,从0发展到66家,完成了价值初建,走过了一程“造富神话”,又走过了一程估值回归理性。

2021年下半年开始,受复杂的宏观经济环境及上游房地产信用危机的影响,物业板块整体估值大幅跳水、股价持续性下探、市盈率接连杀低。为了增强投资者信心,推动股价回升、修复市值,上市物企发起了多轮自救,包括回购、分红、股权激励。

细细盘点其中的回购,不难发现下场的几乎全都是港股物企。尚有稀缺性的A股物企们,鲜少展开相关行动。

直到四个月前,去年10月26日,A股独立第三方物企新大正(002968.SZ)董事长李茂顺率先坐不住,向公司发函提议使用自有资金1500万元(含)-2000 万元(含)竞价回购。次日,新大正召开董事会和监事会会议,审议通过了回购议案。

2023年11月28日,新大正首次通过集中竞价交易方式回购了6.6万股,占公司总股本的0.029%,成交价格区间为13.43元/股至13.68元/股,总成交金额为89.62万元人民币(不含交易费用)。这也是A股物企的首次回购落地。

过去很长一段时间里,A股物企的抗跌性相较而言都优于港股物企,不过行业监管更加严格及地产影响未消,物管股持续动荡,A股物企也难逃市值管理考验。最近四个月,包括珠江股份在那的6家A股物企,股价区间跌幅都在20%以上,而中天服务、南都物业、新大正三家物企的区间跌幅分别约为34.65%、34.29%、33.93%。

时间线拉长,放眼整个物业板块,估值修复仍道阻且长。

据《丁祖昱评楼市》,2022年10月31日,物业股估值触底,跌至8.44倍;当年末,房地产政策回暖,物业股估值也呈现回调趋势,2023年4月12日估值回调至年内最高位,约12.86倍,但随后估值再度下滑,截止2023年末PE均值下滑至10.44倍,而全年均值为11.26倍,仍处于较低水平。

面对低迷的二级市场,上市物企回购汹涌。

2021年,共有9家上市物企回购85次,累计回购5564.8万股,回购金额达10.04亿元。2022年,共有8家上市物企回购92次,累计回购9919.68万股,回购金额约3.98亿元。

而在刚过去的2023年,10家上市物企共进行了259次回购,涉及股份数量总计约2.91亿股,累计回购金额约10.03亿元。


其中,金科服务创资本市场最长回购记录,自2023年6月12日开启第一次股份回购,年内累计回购98次,回购2882.62万股,回购金额约为2.64亿元。今年1月2日,金科服务在斥资189.44万元继续回购20万股后,似乎按下了暂停键。2月2日,其注销了去年10月16日以来回购的1565.72万股。

绿城服务的回购也较为密集,自2023年8月30日开启第一次股份回购,年内累计回购71次,回购4434.4万股,回购金额约为2.63亿元。其最近一次回购,停在了2024年1月18日,而这是绿城服务今年以来的第12次回购,累计回购2313.6万股,回购金额5885.63万元。

去年以约2.63亿元回购了6次的碧桂园服务,创下了行业年内的回购金额最多的纪录。往前追溯,2022年德信服务的回购金额最多,约为1.20亿元;2021年碧桂园服务回购金额最多,耗资5.93亿元。

与此同时,2023年碧桂园服务也创造了物管圈单日最大回购纪录。去年9月4日,碧桂园服务一口气回购了1067.4万股股份,占总股本的0.3164%;按照每股价格为9.37-9.39港元计算,耗资超1亿港元。

或高频、或大额的回购,作用到物业股估值修复上,目前体现出的拉升效果还十分有限。物管行业股价长期低迷,根本症结在于地产,地产寒霜之下,关联开发商欠款减值风险加剧,以及部分物企花样百出的利益输送,也暴露了治理性与独立性问题,破坏了投资者的信任。

物管企业估值的整体修复,或还将需要很长一段时间。而汹涌的回购,短期内内应该也不会在物业股中停止。目前,“A+H”股中的“国家队”物企中,下场回购的还只有一个万物云。

相关公司:南都物业sh603506

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