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买房人注意,广州今年最卷板块诞生!购房逻辑,被颠覆了

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风水轮流转。

谁能想到,曾经稀缺的天河,楼市格局正迎来一场彻底颠覆。

据不完全统计,天河今年将聚集超30个楼盘。



不出意外的话,今年广州最卷板块将首次诞生在天河!

天河东,今年有超14个新盘混战,更有多宗地块待拍,将接棒外围的朱村、钟落潭、横沥岛等,成为2024年广州最卷板块。

在过去近十年,“是天河,就购了”的购房逻辑屡试不爽,如今供需逆转,买房逻辑也在悄然生变。



来提前看一下今年宇宙天河的楼市局势:

珠江新城板块:保利天御、保利天元

金融城:珠江天郦、合景臻溋名铸、广州鹏瑞1号、新城市领院

天河北梅花园:越秀天河和樾府、中铁建招商蛇口西派天河序

五山:世纪金源天河源筑

天河公园:天麟府·臻林

天河东:天河壹品、中建·天河精诚壹号、保利天汇、珠江花城、华润天河润府、吉山仓二期项目、联投文津府、越秀世界大观项目、越秀世界大观二期、慧源山庄葛洲坝广汕二路项目、保利天瑞、侨鑫·保利·汇景台、缦云广州、合景臻颐府……

可以看到,天河虽卷,但主要卷在天河东。

天河今年超30个楼盘,将有近一半落在天河东。

如果在看看今年的供地计划,官方的那点小心更是暴露无遗了。这是妥妥要把天河东,当成广州新的“粮仓”啊。

从近期的供地计划来看,短期内天河的供应,主要落在天河东。

前天,龙年广州第一拍的岐山路地块,就是位于天河东部的吉山板块,由华润收入囊中,将作为华润天河润府二期去打造。



翻看近期更新后的2024供地蓝皮书,天河计划有6宗宅地出售,当中不少都在天河东。

比如广东电视台地块和世界大观三期地块,预计会在今年拍出,届时会进一步加剧整个片区的竞争。



天河近期新增待出售宅地分布

黄村三联路地块,此前曾挂牌出让过,今年也将卷土重来。

另外,如果你有留意,会发现近期的天河智谷片区规划悄悄做了调整,将要释放了约4万方建面的宅地……



黄色色块为调整的居住用地

接下来,天河东的新供应,源源不断。

为什么这一两年,天河东突然成为供地的“主角”?

道理很简单,因为前两年过于内卷,外围土地卖不动,官方只能推出中心区的地来保住土地财政。

可中心区的珠江新城、天河公园、金融城等已开发得差不多,能拿出来的宅地终究有限。

唯有天河东的牛奶厂、智谷、珠吉、岑村一带,仍有大片待开发的土地。而这些地块,对开发商也有一定吸引力。

于是乎,这些地方,成为了天河新的土地主要供应点。

可以看到,近期天河东动作不断。

荒废的世界大观被盘活,智谷片区规划调整、珠吉板块开启大规模开发……



供应激增,曾经稀缺的天河东,正开始面临一年前增城的处境——

高竞争下,产品同质化正变得越发严重。

拿牛奶厂来说,在售的缦云广州、汇景台、合景臻颐府,以及即将开卖的越秀·观樾、世界大观二期等,素质都大同小异,都聚焦于高端改善市场,定位高度重合。

后续的世界大观三期、广东电视台地块容积率只有2.0或2.5,大概率也是奔走改善方向走。



接下来天河的高端改善之间的竞争激烈程度,可想而知。

老实说,从去年开始,广州就主攻改善市场,已大大消耗了一大批客群。如今在产品同质化加剧的当下,天河会不会走起增城的老路?

不过,幸运的是,接下来的天河,不再是只属于广州人的天河,而是全中国的天河。

1.27新政下,广州放开了120㎡以上房子的限购。而牛奶厂本身就主打改善。这也意味着,全国的购买力都可以买入牛奶厂了。

从这方面来看,内卷的天河,内卷的牛奶厂,也未必会和增城一样,打起疯狂的价格战。



对于天河东供应剧增这件事,作为买房人应该如何看待?

简单而言,这既是挑战,也是机会。

挑战的是,天河东部稀缺性将彻底被打破,牛奶厂、珠吉等板块的房价涨势可能戛然而止,甚至可能回落。对于周边业主会是一个不小考验。

接下来,伴随着更多新房持续入市,会挤压周边的二手次新。

拿整个牛奶厂来说,接下来,“后浪会持续拍打前浪”。

去年,汇景台、合景臻颐府、缦云广州等新盘的降价,就已对昔日“奶厂四子”遭成不小创伤。

奶厂几大次新盘,经历房价的一夜狂飙后已跌回了“解放前”。

而如今,后浪还将汹涌而至。世界大观一二三期接下来会陆续有来,牛奶厂之间的厮杀将进入白热化的阶段。

像越秀·观樾,入市在即,同主打豪宅品质,会是昔日前浪合景臻颐府、缦云广州的有力竞争对手。

新盘混战,昔日几大网红二手次新盘,也难不裹挟其中。

短期内,“奶厂四子”房价恐要进入一段时间的横盘期。

当然,激烈的内卷,从来也不完全是一件坏事,开发商进入价格、产品、品质、价格的大比拼,对于买房人而言,反而是一个不错的机会。

买房人不仅选择多了,并且还有机会以更合理的价格买入。

而对于业主而言,天河东成为供地主力,也意味着片区迎来蜕变之机。

牛奶厂,凭借着低密的环境,一直被期待成为天河版的“香蜜湖”。但开发了十年,配套设施却仍没能跟上。

不少人直呼“小区里面欧洲,外面非洲”,交通、商业等远远滞后。但随着更大的规模开发,牛奶厂相关的配套完善速度会加快。

来看看世界大观规划,未来将是一个高品质的生活空间,有住宅区、学校、城市公园、商场……



世界大观地块规划图

备受吐槽的悦景路,也终将在今年迎来拓宽之机。



至于珠吉板块,相信去过的人都会留下一声叹息,太村了,完全和天河二字不匹配。

此前板块仅有珠江花城一个项目,开发商终究难以凭借一己之力撼动整个板块。

不过现在华润、湖北联投纷纷入局,众人拾柴火焰高,周边的蜕变速度也会大大提升。

总的来说,内卷的天河东,短期会经历一段时间阵痛,但之后会柳暗花明,伴随着城市形象的蜕变,价值可实现进一步跃升。

天河东依旧是一个值得买入的区域。但需要注意,内卷之下,短期房价会出现波动,买房人要把握买入时机。

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