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外资,又来抄底了

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文/十一弟

大年三十,大家都在忙着准备年夜饭。

这天,来自香港的房地产投资信托基金——领展,与万科做了一笔大交易。

万科把旗下位于上海的七宝万科广场,卖给了领展。

在上海,又一个最有价值的商业项目,被外资揣进了兜里。

领展是亚洲市值最大的房地产投资信托基金,很早就在港交所上市了。

它是一只由私人和机构投资者持有的房地产投资信托基金。

目前,持有领展基金份额最多的大股东,是一家境外资本——

贝莱德,其持有大约9%的基金份额。

领展已经在中国内地投资持有大量的商业项目,比如深圳领展中心城、广州领展广场、北京领展广场。

这些商业项目,大多数由领展砸钱收购而来,改造之后,重新换上了领展的招牌。

它名下持有的物业资产,总估值超过了两千亿,其中在内地布局的上十个项目,大概有三百亿。

三年前,领展就从新加坡政府产业投资公司(GIC)手上,收购了上海七宝万科广场一半的权益。

最初,这个项目由万科开发建设,剩下的另一半权益,一直保留在万科手上。

这次,万科把它出售给了领展。

于是,领展也就拿下了上海七宝万科广场的全部权益。

上海七宝万科广场是万科旗下最有价值的商业项目——

在它名下持有的众多商业项目里,上海七宝万科广场的收入规模,排名第一。

项目出租率维持在九成以上,去年的营业收入超过了五个亿,净利润一两个亿。

但这个最有价值的商业项目,马上就要改换门庭了。

七年前,上海七宝万科广场竣工开业,是万科在上海的第一个万科广场系购物中心。

项目开业之前,GIC就已经入局了,与万科各持有一半权益。

三年前,GIC将其所持上海七宝万科广场的一半权益卖给了领展。

当时,这个项目的市场估值大约66亿。

最后,双方商定的项目价值为64亿,较市场估值折让了不到3%。

十一弟查了下,GIC与领展之间的交易价格,是以双方商定的项目价值作为定价基础。

经过一系列价格调整之后,领展向GIC实际支付的代价,超过了27亿。

三年过去了,领展从万科手上收购项目剩下另一半权益,价格不涨反跌。

这次与万科的交易,领展相当于抄底捡漏了。

上海七宝万科广场的市场估值,已经增长到了逾70亿。

但万科与领展商定的项目价值,只有52亿,算下来打了七折左右。

而经过一系列价格调整之后,领展需要向万科支付的代价,还不到24亿。

也就是说——

过去三年里,上海七宝万科广场的营业收入,从不到四个亿,增长到了逾五个亿。

项目的市场估值,也从大约66亿,上涨到了逾70亿。

同样是出售项目一半的权益,现在万科却比当年GIC少卖了三四个亿。

尤其是买卖双方谈判商定的项目价值,当初GIC叫价64亿,如今万科被领展砍到了52亿。

尽管内地楼市行情不好,但在一线城市的核心资产,只要价格卖得够便宜,总会有人抄底捡漏。

相比国内开发商,这些外资机构的融资,几乎不受影响。

手里握着大把现金,动辄几十亿的物业交易,能买得起的也只有他们了。

开年第一个月过去之后,万科活下来的危机感,可能更加强烈了。

去年,万科的销售额接近3800亿。

在百强房企销售榜单上,排名第二,仅次于央企保利。

平均算下来,万科每个月的销售额,要卖三百多亿。

但是,今年第一个月,万科的销售额,跌破了两百亿。

去年,万科卖得最差的单月之一,也是开年第一个月。

不过,销售额也站到了三百亿门口。

今年开年第一个月的销售额,直接跌破两百亿,又比去年下降了三分之一。

做最坏的打算,是时候未雨绸缪,储备弹药了。

只有拿出手里最有价值的核心资产,才能更快地变现换钱。

哪怕是心头肉,也得忍痛割舍卖掉了。

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