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北京买房:理清思路,购房建议1096

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:

我刚从香港回来,发现个问题,香港的老楼维护的比北京的强太多了,咱们是老破小,他们是老小但不破。这是为什么?比如我假装买房看了几套,都是70年代的,50年楼龄了,但是比咱们30多年的强的太多了。我家现在的就是海淀老破小,跟香港的一比简直是爷爷逗孙子。您能给解释一下吗?

A:

1、这还用解释?花钱呗,没有花钱的不是。钱不是万能的,但没钱或不花钱是万万不能的。

2、简单说吧,你要是问问香港的物业费就不会问我了,普遍都在30港币左右,40多的也正常。现在汇率是0.91,折合人民币也就30块以上吧,贵不贵?

现在北京老破小的物业费一般是5毛多,60倍的差距,那就算是香港的人工贵,那折算下来也至少是十多20倍吧,维护效果能一样吗?

3、这没什么可解释的,就是香港的物业费高,自然维护好。不光是香港,欧美日本等国的物业费全都非常贵,所以维护的才好。经济基础决定上层建筑,在社区维护上体现的非常完美。

以美国来说吧,老房的物业费一般等同于房产税,也就是1-3%,平均1.5%。假定一套价值500万的房子,每年的物业费就是7/8万,咱能承受吗?而且越老的房子物业费越贵,就因为更换的东西多,但咱这儿能认可吗?

他们的业主之所以认可,就是因为都把房当做投资品,出于保值的目的才愿意多掏物业费。而咱这儿的房子是用来住的,不是炒的,所以都不愿意多掏钱维护,反正也没人在乎是否保值。而且咱们大多数业主注重的都是自己家里舒服就行,公共的环境没人在乎的,经济学叫“公地悲剧”。

之所以资本主义国家或地区的房子维护的好,就是因为愿意出资本,所以才能花钱雇人和买新材料,否则就是凑合,长期以往就差距越来越大呗。不过咱们有政府维护,实在太破了就等着,早晚也能轮的上。然后继续越来越破,然后再等着,这世界永远是一个个的轮回。

4、总之就这样儿吧,没什么可解释的。可以参照北京维护的好的小区,基本都是次新房,物业费在4/5块钱以上的,肯定维护的不错,每月每平10块钱以上的就更好了,全是豪宅。

另外也别羡慕人家,就是一分钱一分货,虽然咱们的老破小很破,但是省钱啊,所以并不吃亏。这就看自己追求什么吧,花钱买高兴和不花钱换高兴都行,都是自己的选择,别惦记不出钱的占便宜就行。

仅供参考。

Q:

我丈夫婚前购房在西城,婚后他负责还房贷。孩子今年九月准备上小学。我们户口都在北京,我名下无房无贷。目前我个人有离婚计划,抚养权归我。想请问:

1、是否离婚一年后我个人才能购置北京房产,并把我和孩子户口迁出到新房产?

2、迁出户口后,是否可以保留西城学籍,让孩子继续在原校上学?

3、是否有性价比较高的区域推荐,个人购房预算有限,如果能对口别太差的学校就更好了。

A:

1、婚前购房也计入婚后的房产套数。如果夫妻名下只有这一套房,那离婚后无房一方就可以买房,不用等。如果名下有两套或以上,那离婚后无房的要三年才能买。所以既然是无房无贷,那现在就能买,买完了就能迁户。

2、按现在的政策,入学后迁户不影响学籍,也不影响小升初,更不影响中高考,也就是在原校上学和升学考试都不影响。

3、北京目前性价比高的,如果结合学校那就只有朝阳了。石景山也有,远洋山水和融景城等小区,但转学的成功概率非常小,几乎不可能。

朝阳是单校划片的居多,转学成功的概率相对大,小升初的概率更大。不过这还是看预算吧,到底多少啊?朝阳的学区房是老房有部分溢价,商品房少一些,千万以上的更少,再高的就没溢价了,性价比相对更高,朝阳特色。

4、这还是先确定是否转学吧,如果不转就甭考虑学区房了,预算不太高的话没必要花溢价。另外也大致确定个方向吧,要不然范围太大。

仅供参考。

Q:

我看您说学区房提前一两年买就行,而中介却说必须提前买,否则落户年限不够就不能保证入学,这对吗?为什么不能保证啊?我现在看的是月坛和陶白的学区,哪里的性价比更高?总价是800万之内,首付不超500万。

A:

1、落户年限的要求,在多校政策之前是正确的,不少学校都有三年或几年的要求,落户年头儿长的顺位在前。但2020年之后就都多校了,所有幼升小的孩子在理论上都不能确保进入对口校,也就没有年限的要求了。也就是说,单校划片的时候要求年限,多校划片的不要求。

2、为什么不能保证,既然是中介说的就问他们呗。或者问他们落户超过三年的能确保吗?反正我的依据是教委的文件,中介依据的可能是业绩佣金吧。

3、月坛和陶白的性价比,同等价位的都差不太多,溢价率基本一致。或者用租金比较一下,同等总价的情况下,哪边的预估租金越高,居住角度的性价比就越高。学校角度的我不知道怎么比,也没法儿比。

仅供参考。

Q:

总预算:400-450

首付预算:200左右

贷款计划:公积金/商贷?国管公积金尽量想贷120,商贷100左右地段优先离哪近,可说下上班地点:在金融街上班

年代要求:90年以后

面积要求:小两居及以上

朝向要求:主卧朝南,尽量卧室都朝南

楼层要求:6楼就是3或4,其它的就是中高层,采光好一些

电梯要求:尽量有

其他要求:周围生活便利

是否有心仪户型/小区/片区

片区之前看蒲黄榆和方庄,现在不确定,上班通勤方便外加生活便利。400-450买房需求侧重1上班通勤方便,2小两居及以上,采光好,3生活便利,不太指望升值,希望起码保值不掉价,4请哥推荐些买房片区,丽泽或者方庄您觉得如何?

A:

1、这我推荐不了,我一般只能从投资角度说几句,而这是典型的自住为主,这么细致的要求只有当地中介能匹配房源。

2、不过多说一句,不指望升值但要保值不掉价,这话都是中介瞎忽悠人的,最好少听这些。所谓的保值是指跟随北京楼市大盘或M2增速,至少是不低于CPI通胀,这才是保值。如果不在乎升值,那别人的房子都涨,就你的原价不动,这算不算保值啊?将来置换的时候吃不吃亏啊?

3、丽泽挺好,就是发展的有点儿慢,但这几年被炒的有点儿过了,溢价率不低,快赶上学区房了。这让中介算算租售比吧,商品房和次新房多数都偏高,居住的性价比略低,说不好什么时候能用租金抹平。

方庄挺好,除了十八中的基本都没溢价,居住的性价比高。这里就是典型的自住为主,生活便利,房子质量好,社区氛围也好。然后就是也受南三北五的影响呗,曾经公房性质的升值普通。相对好的是东边璞瑅后面的几个小区,但都太贵了。如果买的话尽量选户型好的吧,越宜居的越保值。

4、其他的没什么建议,仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号,有房产相关问题可以向我提问。

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