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成都楼市:2024年了,时代变了,希望购房者能认清巨变后的市场。

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从2021年开始,最近三年时间,成都房产市场出现了非常明显的转变:从相信未来,到只看现在

三年的楼市转变,是很多成都购房者的血泪史,特别是2021年高点买入二手房的购房者。

当时一些比较热门的二手房小区,几乎是三年时间把首付都跌出来了。

经济增长放缓、城镇化发展速度放慢、户籍率增速走低。

三年时间,成都购房者在悄无声息中,开始越来越重视位置好,配套好的区域。并逐渐厌恶位置差,配套差的区域,特别是在位置差,配套差基础上,曾经依靠“讲故事”吸引大量投资客涌入,推动房价高涨,配套未动房价先行严重透支房价的区域。

从目前的情况看,我们认为这个趋势会持续下去,反映到房产市场上,购房者重视的区域需求量会提升,而厌恶的区域需求量会进一步下滑。

了解这一点,对购房者而言非常重要,因为如果你要买被市场厌恶边缘化的区域房子,那么就要做好房价下跌,甚至是跌了都不好卖的准备!



回想一下,2021年以前,成都楼市热度高,讨论激烈的往往是哪些区域?

是一些有大量空地可开发打造,同时有规划能“讲故事”的区域,它们集中在成都的近郊、远郊。

甚至是非成都市,离成都比较近类似于视高、江口、广汉这些地方,当时的热度比成都部分远郊还要火热的多。

最明显的就是天府新区。

有几年,可以说网上天府新区的楼市讨论是铺天盖地,不管是成都直管区,还是非成都的视高,热度都是一骑绝尘。

曾几何时的某个阶段,夸张到但凡是告诉中介你准备在成都买房,90%以上的中介都想把你拉去视高。

甚至是大批中介自己都往视高挤。



(成都购房者可以去微信公众号“不鱼说房”看看历史文章,里面有很多对成都楼市的具体分析,以及规划文件,对购房者很有帮助。)

这些区域曾经楼市的高热度,是因为在经济高速发展与快速城镇化阶段,楼市方面,能讲故事并且有大量资源投入的区域,可以快速吸引到大量购买力,甩开其他城区。

这个阶段,市场充满了信心,购房者不需要担心成长不了,只需要担心成长空间小。

所以以前投资买房都在挤破头选新区,因为可发展空间大,可打造条件好,在城市高速发展和扩张的阶段,新区就是房价增长的核心爆发点。

当时判断区域的投资价值,看的是成长性如何,基于这个前提才去看周边配套好不好,位置地段如何。

所以成都天府新区、视高等等地方的房价高涨。

但是这种成长性区域,除非房价的增速能与实际的配套发展成正比,不然只有在整个经济高速增长与快速城镇化阶段的状态下才有意义,如果宏观增长开始放慢,这种靠讲故事吸引投资的区域,总有一天会翻车。

因为新区吸引投资,对于投资客而言,他们只是风险偏好较高,又不是傻子。

故事不怕没人讲,就怕没人听。

就如现在讲视高有发展的中介依然很多,但已经没几个人去听了。

购房者愿意为听故事,讲规划买单,是因为他们相信未来,当未来看不清,他们已经没信心,更没底气去赌未来的时候,能看得见摸得着的东西,就成了首选。

正因如此,现在房产的安全性就成为了重要指标。

很多活在上个阶段的投资者依然固执地认为,成长性强依然是投资的关键。

投资要选成长性强的区域观点自然是对的,但一定是要在确保安全性的基础上。

未来的购房者买房,会越来越偏向地段好不好,配套怎么样,在这个基础上,再去看成长性如何。

市场不会告诉你发生了什么变化,但它能在悄无声息中协调无数人的选择,如果你不能理解这点,仍然活在上个时代,做出反市场的选择,市场就会让你付出代价。

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