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重庆核心区某地标项目突然改规,商场变成了住宅,咋回事?

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春节期间一直没更新文章,很多粉丝已经在后台催稿了;不过开工第一天,不晓得写点啥子,想想都觉得脑壳痛。

刚好二师兄说原来的办公室太小了,拉着我去旁边的恒大中渝广场看了一圈,170多平的写字楼一个月8000块还包物业费,比前几年便宜了不少,颇有点时光倒流的感觉。

透过窗户,刚好看到了这个新牌坊有名的大坑,地块很大位置也非常好,不过这么多年了一直变化不大,让人十分不解。



不过前一阵,突然传出了这个地块调规的消息,据说未开发的部分由纯商业变成了商住用地,引来了很多人的注意。



今天,我们就来聊一下这个新牌坊大坑的故事吧。

01.神秘商人张松桥

拿下嘉州巨幅土地

其实翻开地图,这周边的10来个知名楼盘居然都是由同一个开发商修建的:重庆中渝发展有限公司

这些楼盘个个如雷贯耳:加州花园、加州城市花园、中渝国宾城、恒大中渝广场、恒大嘉州城、新光天地,占地达到2000多亩—简直是浓缩了重庆楼市的发展史!





而重庆中渝发展有限公司曾经的掌门人,是神秘的重庆商人张松桥。

1964年出生的张松桥小时候曾就读天原化工厂子弟校,后在1980年拿到了赴港的单程证,移居香港过了两年半工半读的生活。有报道称张松桥的祖母是越南华侨,后来移居到了香港,离世时作为长孙的张松桥分到大部分财产,成为其第一桶金。



利用这笔资金,张松桥开始做起了电子产品贸易,在八十年代初风靡一时的电子表,一个成本只有几元的电子表芯,从香港倒腾到内地可赚上十几倍的利润。

1992年,张松桥创立中渝实业公司,与重庆相关方面签下主城北部1.41平方公里的土地开发合同,这便是嘉州这片2000亩土地的由来。

中渝拿下土地后的第一个开发项目,是1997年建成的加州花园,也是重庆最早的花园小区之一,现在外立面陈旧不堪早已沦落为老破大,但中庭依然维护得不错;



2000年中渝开发的加州城市花园,号称当时最大的公务员小区,可见张松桥过人的实力,其规划设计放到现在也不过时,优异的物管也一直为人所称道;

2007年开发的中渝山顶道壹号,则拥有着强烈的港式风格,让当时的购房者眼前一亮。



加州城市花园



中渝山顶道壹号

是年,张松桥以125亿的资产站上胡润富豪榜第48名,一跃登上当时的重庆首富。

还掌控了渝港国际、渝太地产、港通控股、物业投资等多家在香港联交所的上市公司,拥有九龙尖沙咀彩星中心、中环世纪广场等高档物业。

当年的重庆崽儿成了不折不扣的香港大亨,还是香港巨富大D会的核心成员之一,号称“重庆李嘉诚”。

02.亚洲顶级商业航母

嘉州中渝国际都会

2012年左右,意气风发的中渝地产在新牌坊推出了其压轴之作:

中渝国际都会



整个项目占地约400亩,规划商业面积约260万方,目标是超越解放碑、观音桥,打造拥有“亚洲规模最大的顶级商业航母”的嘉州商圈。

它的体量有多大呢?

总共规划了2个高档购物中心、1个时尚文化中心、1个综合娱乐中心、2条风情商业街、1栋超300米国际地标建筑、2个超五星级酒店、约6-10栋甲级写字楼及精装高级公寓,还规划了空中连廊将商业进行连接。



出人意料的是,2015年张松桥却突然和众多港商李嘉诚、郑裕彤一样选择了抛售大陆资产,将内地的产业几乎卖得一干二净,其中重庆嘉州项目以55亿元的价格卖给了恒大。

张松桥这一去留下了众多难解之谜,不过再看看缝纫机踩得冒烟的皮带哥, 还是印证了爷叔在《繁花》里的那句话:

做生意,不是要比谁赚得多,而是要比谁活得长。



事实证明,河南人确实没得重庆崽儿跑得快。

03.超高层地标消失

或将增加两栋住宅

小树在现场转了一圈,当年的中渝都会项目其实大部分都已经建成了。

两个购物中心恒大中渝广场和新光天地已运营多年,加上旁边的写字楼公寓,早已成为新牌坊的地标。



恒大中渝广场



新光天地

目前停滞不前的,则是恒大天璟的公寓和最后一期的商业项目(即现状大坑)。

原因倒也简单,在资源有限的情况下,保交楼的重心是与民生息息相关的住宅;而商业项目投资大回报慢,只能往后放一放了。





这个公寓暂且不提,我们还是继续聊大坑。

根据现场公示,这个项目被称之为“恒大中渝广场9#地块”,原计划开发体量约60万方(地上31万方+地下28万方),由两栋超50层的住宅和57层的超高层办公楼,以及一个6层的裙楼商业组成。



目前已经启动的,是在2020年开发的西南侧20亩土地,即当时热度爆表的恒大天玺项目—两栋50来层的超高层住宅。

期间一度传出躺平,不过在去年左右已经复工,目测离封顶已经不远了。



剩下未开发的商业部分,规划进行了如下调整。

1.用地性质调整:将D1/04地块用地性质由商住混合用地调整为住商混合用地,同时根据《重庆市城市规划管理技术规定》,对绿地率、建筑密度作相应调整,并增配警务室。

2.建筑限高调整:调整后D1/05地块新建商业商务建筑限高100米,新建居住建筑限高130米。

3.建筑规模调整:将D1/04地块总计容建筑规模由35.2万平方米减少到27.7万平方米,其中减少商业商务15.5万平方米,增加居住8万平方米。

4.完善内外交通:D1/05地块的地下车库应互相连通,并确保与周边轨道站点、市政道路连接。



调规后地块总计容体量27.7万平方米,其中住宅16.5万平方米,商业11.2万平方米。

简单地翻译一下,原来的商场可能就不修了,超高层地标写字楼也降低了高度,应该不会超过30层,另外再修建两栋超高层住宅。

04.调规背后的原因

资金匮乏商业过剩

很多粉丝要问了,这个商业为什么要进行调规呢?

原因其实也很好理解,未完工的住宅和商业都是需要砸钱进去的,但现在整个项目住宅早已售清,资金的来源就成了大问题。

再看看新牌坊的商业情况,虽然之前嘉州商圈的规划十分宏大,但从现状开业的商场情况来看,体量庞大的新光天地在去年重庆商业综合体中排名第八位,只能说比较一般。



而另一个恒大中渝广场就更具体了。

当年这个商场是恒大散售后统一招商运营,小树还去看过这个项目,置业顾问称“租金回报率可以达到8个点,可以写进合同”。

随着恒大日落西山,现在回头一看,里面大概六七成的商家都撤场了,甚至在一楼都空出了不少门面,不晓得房东们还能不能顺利收到租金。



这个商场衰落的原因很复杂,有管理者经营不善的因素,也跟重庆商业整体过剩有很大关系,同时电商的崛起对实体店铺也有很大的影响。

商办物业就更不用提了,租金都快破40元/平了,这些公司都到哪去了?

05.尾声

总体来看,本次调规可能也是眼下新牌坊大坑最好的解决方式了。

住宅和商业的修建都有了资金来源,也不用修建一堆好看却又多余的商业,看起来不爽但吃起来很香,也算一个比较务实的方案。



“亚洲顶级商业航母”的中渝都会广场,终于以这样的方式划上了句号

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