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上海楼市“变天”:招商再登顶,十强房企大面积替换,三巨头卷土重来

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一年时间,上海楼市的格局“翻了天”。

除了招商蛇口继续排名第一外,2022年位居前列的仁恒、金地、融创都跌了下去,有的已经在排行榜中消失。

而随着中海、华润、万科重新回归土拍市场,上海市场的竞争将更为激烈。万科实现了弯道超车,从2022年的99亿元仅仅排名第16,一跃成为2023年上海楼市第三名。

其他两家企业也不同程度向前迈进,虽然目前还都在20多名的位置,但从在土地市场表现出来的欲望来看,已经是要大干一场的架势。

新的格局正在形成,销售前十的房企中,新进入的国资和本土国资以及老牌房企三足鼎立,还有更多的企业在伺机而动,全国楼市下行的趋势下,上海是他们寻求避风港湾的首选。

招商再度登顶

2023年是招商蛇口连续第二年在上海销售榜登顶。

2022年,他们以741.25亿元、操盘面积为64.89万平方米,登上全年上海房企全口径金额及操盘面积排行榜第一名。

这其中的一个重要因素就是招商蛇口在上海极快的周转率。

2022年招商蛇口上海公司共拿地10宗,累积权益金额212.96亿元,最终实现年内开盘6宗,几乎所有项目开盘即清盘。

这样的节奏在2023年得以延续,招商蛇口在公开市场获取的6块土地中,有3块都实现了当年拿地、当年开盘,招商南昌市政·公园1872、招商·云澜湾从拿地到入市仅5个月左右。数据显示,2023年招商蛇口上海公司旗下的项目共开盘19次,15次日光。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析:“上海的土地是有封顶价格的,基本上就锁定10%。从实际的交易来看,基本上溢价率就是八九个点,而且设定了房地联动价,所以可以测算出这块地的利润是多少,基本上是透明的,销售的话基本上开盘就清的,资金回笼也很快。”

2017年,招商蛇口提出“重返上海”战略,2021年,招商又提出“重返上海心”战略,其在上海攻城略地的步伐明显加快,并且更聚焦上海中心区域。


对于核心区域的重视,成为招商在上海占据前列的又一个重要原因。这其中,除了住宅项目,还包括中心区域建成区的城市更新,比如招商蛇口上海公司与上海地产合作的弘安里项目,与华发股份合作开发上海静安区天目社区历史风貌保护项目等。

上述两个项目都有一定比例的住宅推出。而在寸土寸金的上海市中心,这样的项目也售价不菲,弘安里的别墅项目总价5500万起,最贵的达到1.2亿。

一位上海城市更新行业人士告诉《凤凰WEEKLY地产》:“这种历史风貌保护项目,很难用地产逻辑去算账,现在的逻辑是留改拆,以留为主这样成本就比较高,如果房价太低的话,都算不过账,毕竟不能够所有的项目都让政府直接贴钱。”

尽管这类项目都是国央企拿地,但他们基本上也都是通过联合的方式来操盘,未来对这类项目的运营和退出将是对招商蛇口较大的考验。

“未来由基金公司接盘,企业直接退出,这种打法在上海是很普遍的了,上海的办公楼酒店商业,基金公司还是比较青睐的。”上述人士表示。

招商蛇口能够登顶还要感谢一家外地国资——南昌市政。

2022年到2023年,这家企业多次联合招商蛇口拿地,二者联手拿地的金额已经将近百亿。

南昌市政拿地多为财务投资,操盘还是由招商蛇口进行,但问题是,销售额持续攀升的情况下,招商蛇口的权益销售并不高。2023年这一数字为389亿元,与第二名的保利仅有80亿的优势,所以销售额上的优势,并不代表招商蛇口已经是上海楼市的绝对王者。

三巨头卷土重来

2023年4月18日,上海气温冲到了30度高峰,土拍市场有过之而无不及。

最引人注目的莫过于,曾因为“围标事件”而遭遇禁拍的万科、华润、中海,在“消失的三年”后解禁复出。三家在位于周浦的06-04地块,再次同框。

在那场土拍中,万科成为了三家中最开心的房企,底价摘得松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道地块,总价37.83亿元,成交楼面价15200元/平方米。该地块为商住用地,出让面积为118741.7平方米。

整个2023年,万科在销售上实现了逆袭,从前一年的第16名挤进前三,实现了315亿元的销售额。


2023年,万科入市的“理想之地”项目实现成交金额120亿元,这一个项目的成交额占到万科全年在上海总销售金额的38%,在2023年上海楼盘销售金额排行榜中排第二。

中海和华润也有所突破,分别实现了109亿和125亿元的全年销售额。

虽然排名并没有颠覆式上升,但2023年这三家企业在上海拿地欲望高涨市场肉眼可见。

在上海2023年首轮供地中,共19宗出让地块,华润一口气报名了12幅宅地。而在整个2023年,华润在上海的拿地金额已经达到约200亿元,位居榜首。

中海则在2023年10月24日,联合上海西岸开发联合体以底价240.16亿元拿下徐汇区龙华街道地块,成为年内上海总价“地王”。

“被‘封印’的三年间,这三家企业虽然没有在上海拿地,但在上海依然有着项目的开发和销售,解禁给的是他们在一级市场拿地的机会。由于在资金、物业管理、工程管控等不同维度的优势,预计此后他们将会给上海房地产开发市场带来更多推动,未来的土拍市场竞争会更激烈。”58安居客研究院院长张波表示。

外地国资与本土国资的对决

在房地产行业面临重新洗牌的局面下,上海的重构非常明显,一批外地国资在上海扎下根来,同时一批本土的国资冲到前列,两股势力在竞相角逐。

华发和象屿地产通过这几年的深耕,已经来到上海房企销售额前五名的位置,本土房企上海地产、陆家嘴也不甘示弱,挤进前十。

这几家的竞争态势是最近几年一直持续的看点,但有一家并不是地产主流的公司,在2023年的上海也取得了129亿的销售,进入前20位,这家企业就是上文所说的南昌市政。

这家企业2022年还没能进入上海前50名的榜单,2023年可谓实现大跨越,取得上百亿的销售收入,实现翻盘。


上海项目开盘现场 图源/市政公用地产

除了在上海拿地,南昌市政还参加杭州土拍。2023年2月下旬,杭州萧山一地块吸引了60家房企参拍,是今年以来杭州最火的地块,结果这块地也被南昌市政收入囊中,总价达到16.18亿元。

不过,它也被质疑为招商的“马甲”。一位房企内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》:“现在的马甲基本上穿透后都是跟原公司没关联的,它们之间都是独立的,之后再通过股权操作转移。”

但目前看,南昌市政在上海与招商合作的项目并未退出,反而实现了销售额的突破。根据杭州本地媒体报道,一些房企联系到南昌市政,希望合作开发,但都没能达成一致。最终,南昌市政采用了一种新模式,即自己组建一支本土化的团队来开发上述地块。

卢文曦告诉《凤凰WEEKLY地产》:“它和招商联合拿过地,要是马甲,没必要联合拿地。”

而对于南昌市政是否会像其他入沪房企那样单独拿地操盘,卢文曦分析,不排除这种可能性。“它们在上海拿地不少,给人家操盘,看也看会了。当然,也算有一笔隐形成本。比如,南昌市政,在上海是不是口碑积累足够好了,产品开发能力怎么样。招商有操盘能力,换人操盘,客户是不是买账要观察下。”

从全国市场看,上海市场仍旧有足够的吸引力,这也使得不少地方势力寻求进入拿地开发,2024年楼市格局的重塑还将继续进行。

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