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广州“珠江地标”广信江湾新城,将落入谁手?

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◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

当初有多么轰轰烈烈“吃进来”,但随着楼市画风突变及持续深调近三年,如今就有多么黯然“吐出去”。

再过一周,“广信江湾新城75%股权”就要被二次法拍了,虽有13人已设置提醒,近五百人围观,但暂无一人报名。

不过,也别灰心。毕竟,还有一周时间。

去年底以来,京沪广深四个一线城市密集松绑限购,一线楼市企稳迹象似已明显。

“广信江湾新城”位于一线城市广州的珠江河畔,核心口岸叠加稀缺景观,被誉为广州不可多得的特色城市名片。



以项目名为公司名,本就不同寻常。据悉,成立于1988年的广信江湾新城,就是专门开发“广信江湾新城”综合体项目的,且紧邻江湾大桥。



“广信江湾新城75%股权”的持有方为“广州利碧辉泽房地产开发有限公司”,市场评估价约4.036亿元,此次对外起拍价2.26亿元,已较首次法拍给的起拍价约2.826亿元降了约5660万元。

另据悉,广州利碧辉泽房地产开发有限公司为闽系曾经的千亿黑马房企之一的阳光城集团旗下企业,而去年8月份,阳光城因股价持续20个交易日低于1元而被深交所强制退市。

阳光城之所以黯然退市,主要是其深陷债务爆雷危机,而深层次原因是2021年下半年起楼市突遇严冬且持续深度调整,高杠杆下的高周转突然失灵,即销售额严重下滑,再融资受阻,相互交织叠加致使其现金流枯竭。

截至去年5月阳光城最新披露的,其收到相关法院执行文书正在执行及与金融机构或其他合作方谈判的案件金额309亿元,其中200亿元为涉诉担保。

此次被法拍的“广信江湾新城75%股权”,如阳光城2017年5月上旬所公告的,其通过全资子公司“广州利碧辉泽”拟斥资17.9亿元收购广信江湾新城原四家股东所持其100%股权,其中2.5亿元定金已于2016年底已支付。

另据广信江湾新城的资产评估报告书所披露,截至2016年底,“广信江湾新城75%股权”已完成转让且于2017年5月10日已完成工商变更,但阳光城当初是有意吃下100%股权的,最终香港中保国际企业保留了25%股权。

阳光城拿下广信江湾新城之后,就启动了规模开发及改造升级,其中东区定位高档公寓的“江湾壹号”316套已售罄;中东区定位自持商业的“阳光天地”,已于2019年10月开业,涵盖中区2万方甲级写字楼及中东区2.41万方商业裙楼。

尤为重要的是,广信江湾新城商业部分涉及投资性房地产5.36万方,且已抵押,抵押权人为五矿信托,涉及抵押金额26亿元。

这部分投资性房地产,涵盖了2.81万方商业、1.9万方办公及6075方的234个车位,原始入账时市场价值2.51亿元,如今账面价值已飙到9.2亿元。



值得注意的是,广信江湾新城西区为住宅用地,占地15.71亩,已被抵押给了中国长城资产广东分公司,规划总建面约9.75万方,其中住宅约6.2万方,拟建成2栋32层的一线南向江景豪宅,目前尚处于报建阶段。



当前,广信江湾新城75%股权处于“已冻结”状态,此次被法拍的实施方就是广州中院。截至去年4月底评估基准日,广信江湾新城总资产20.74亿元,总负债21.86亿元,净资产约-1.125亿元。

据天眼查显示,“广州利碧辉泽”持有广信江湾新城75%股权对应注册资本1.455亿元被广州中院冻结,案号为“(2022)粤01执3432号”。



据“同一案号”提示,被执行人“广州利碧辉泽”、广信江湾新城及阳光城因融资合同纠纷而被原告申请人执行标的金额12.25亿元,对江湾新城西区用地变现款优先偿付等。该申请人其实就是中国长城资产广东分公司。



由此可以推断出,广信江湾新城75%股权二次被法拍背后,原告/申请人应就是中国长城资产广东分公司。

另外,广信江湾新城手上资产看,同期末存货账面净值10.89亿元,主要为在开发产品账面值,即西区前期开发成本及中东区改造产生的开发间接费。

同期末,广信江湾新城应付利息账面值3.45亿元,而一年内到期有息债务约11.8亿元,主要为江湾新城西区土地的抵押款。

这笔土地抵押贷款,也大有来头。据悉,2020年9月下旬,中国长城资产广东分公司与债务人一“广州利碧辉泽房地产开发有限公司”、债务人二兼抵押人广信江湾新城、担保人阳光城以及粤财信托、兴业银行广州分行共同签署了债务重组协议。

按重组协议,中国长城资产广东分公司依法收购粤财信托对债务人一“广州利碧辉泽房地产开发有限公司”享有本息合计11.8亿元贷款债权

彼时,这笔重组债务本金11.8亿元,期限3年,年化固定利率9.2%,但最终债务人未偿还借款本息构成违约。

除了广信江湾新城75%股权被二次法拍外,近日中国长城资产广东分公司正在对广州利碧辉泽、广信江湾新城、阳光城涉及总债权16.8亿元(债权本金11. 8亿元,利息及违约金合计约5亿元)公开招商,急寻接盘方。

75%股权背后,又潜藏2笔几十亿元涉债抵押,如今既涉及股权法拍,还有大笔债权出售,此时谁又敢出手大胆接盘?

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