上海是如何通过租赁住房助力城市更新的？

城市更新作为重燃城市活力的一大方式，也是焕活经济活力的全新增长点，更是满足人民群众对美好生活向往的现实需要。

随着城市的发展，增量空间不断减少，老旧小区的改造成为了城市更新中的重要组成部分。

但对于改造企业来说，老旧小区的翻新并非易事，不仅仅涉及到千家万户城市原住民的日常生活，同时也涉及如何通过城市更新吸引到城市新青年的问题。

上海杨浦区的长白228街坊给了我们一个很好的参考案例。

市区最后一片“两万户”

“两万户”是上海具有时代烙印的住宅群。

长白228街坊作为市区的最后一片“两万户”，见证了杨浦区长白新村街道70余年的历史发展。从发展阶段来看，228街坊的发展可以分为三个阶段。

1949年前的棚户区阶段。

上海解放前，随着上海工业的繁荣，大量工人涌入上海。而杨浦一直以来是上海的工业重镇，但与当时工业的繁荣相悖的是工人的住宿问题。当时居住条件并不能满足人口的流入，杨浦大部分工人生活及居住条件相当恶劣，棚户成为当时人们主要居住方式。而面对当时的住宅荒问题，在新中国成立后，中央提出“解决大城市工人住宅问题”，上海开始改善工人的居住条件，“两万户”时期也拉开了序幕。

1951年起的两万户阶段。

1951年起，上海针对工人的居住问题，开始建设工人住宅。而位于杨浦区的228街坊作为首批的“两万户小区”，于1952年开工，1953年竣工。

而以当时建设标准，228街坊主要以上下两层、砖木结构的住房每幢可供10户家庭居住为主。但80年代后，“两万户”的居住空间逐渐趋于局促，砖木结构的住房逐步淘汰，以高层建筑为代表的“工人新村二期”成为主流。2002年起，“两万户”已无法满足当下的居住需求，呈现功能空间过度利用，缺乏管护的破败之态。杨浦区启动最大规模的拆除改造，长白社区228街坊的12栋建筑成为仅存且未改造的“两万户”住宅。

2016年后的城市更新阶段。

随着时代的变迁，228街坊渐渐无法适应居民生活的需要。2016年，市区内最后一片“两万户”长白228街坊被列为城市更新项目，街道内居民也开始陆续搬离，上海成片的“两万户”居住史被画上句号。

“两万户”如何进行城市更新？

上海作为流动人口数量巨大的超大型城市之一，外来人口租房需求旺盛。同时，城区黄金地段的老旧公房急需改造，城市更新行动势在必行。

2016年，唯一成套的“两万户”长白228街坊旧改征收成功，上海成片的“两万户”居住史被画上句号。长白228街坊被列为上海12个城市更新项目之一，街坊建筑肌理和格局总体被保留并进行保护性改造。同年，上海在国内首提“15分钟社区生活圈”并发布规划导则。

2018年，上海科创集团对长白228街坊进行更新设计，历经五年修缮改造，2023年中，以复合型社会文化活动场所的样貌再度融入城市生活。

为保留区域特色历史风貌，长白228街坊保护性更新了项目原有住宅建筑，“修旧如旧”，并赋予其历史回顾、公共服务等新内涵；考虑区域内基础建设较差、配套建设不足问题，提出在地块内有针对性增加公益性设施及公共停车场等市政基础设施，补充区域整体服务设施；为焕发社区活力，加强与周边环境联系，方案提出引入社区商业、菜场食堂等新功能、优化公共环境，提升城区综合品质，考虑新增公寓/酒店业态，将年轻人引入社区，使社区重燃活力。

228街坊坐落于杨浦区长白新村街道，是首批完成的“两万户”工人新村，也是上海现存唯一的成套“两万户”历史风貌住宅。2016年，长白228街坊被列为上海十二个城市更新项目之一，在短短106天里首创性地通过“三个100%”协商征收模式实现旧改动迁。刚刚完成改造的228街坊已经焕新归来重返大众视野。全新的长白228街坊是集长租公寓、智慧型净菜超市、餐饮美食、艺术培训、中心绿地，配备多重业态为一体的社区文化商业综合体。

长租公寓赋能城市更新

上海作为全国流动人口数量巨大的超大型城市，庞大的流动人口数量催生了旺盛的租赁需求。因此，老旧房屋的城市更新开始不仅仅局限于城市居民住房的更新改造，同时也开始结合流动人口的租赁需求。

自2016年长白228街坊被列为城市更新项目后，为考虑新增公寓/酒店业态，将年轻人引入社区，使社区重燃活力，土地性质也经过了多轮调整。

• 2016年7月，由商住混合用地调整为商办混合用地，用地功能调整为地区所需的商业、商务和文化功能，增加了净菜超市、室内健身点、儿童游乐场、公共厕所以及社会停车场。

• 2018年1月，长白新村街道提出项目用地性质调整为租赁住宅用地建议。

• 2018年11月，土地带方案出让，性质为文体用地和租赁住房，出让土地面积2.2万㎡，住宅套数下限为450，全装修住宅建筑面积应占总租赁住房建筑面积的100.00%以上，由上海杨浦科技创新（集团）有限公司竞得。

• 2019年起由杨浦科创集团进行开发建设。

在228街坊的城市更新过程中，随着国家层面提出发展租赁住房市场，并且十四五规划中上海也树立了47万套的保租房筹集目标，因此，在新增土地有限的情况下，存量改造成为保租房的主要筹集渠道。

基于此，长白228街坊城市更新项目中新增了一项保租房项目，“创寓228公寓”。

创寓228公寓作为创寓在上海的首家门店，于2023年5月开业，共提供450套保租房房源。同时，项目作为杨浦区黄兴板块内唯一保障性租赁住房产品，位于内中环之间，毗邻上海理工大学校区和杨浦公园连接长阳创谷、互联宝地城市概念等园区企业，租户主要为产业园区科创人才及周边国企员工。

同时，作为长白228街道更新项目的一分子，公寓租客也可享受社区内丰富的生活配套服务，如智慧型生鲜净菜集市、特色餐饮、休闲健身等。

结语

城市更新是城镇化进程中的必要一程。当各大城市的增量土地供应开始放缓，从增量转向存量已经成为必要趋势，而城市更新正是对城市存量土地利用的重要途径。

长白228街坊的改造可以作为一个典型的城市更新案例供我们参考借鉴。存量老旧住房更新作为城市更新中占比很大的一环，如何在保留居住属性的同时，还能够完美链接现代化生活，长白228街坊给了市场参考。

同时，城市更新不仅仅是对原项目的翻新改造，同时也要对接青年人才的需求。如今更多城市都开启人才抢夺战，作为城市发展的源动力，能够吸引到更多青年人才也意味着城市未来发展的机会。但老旧住房更新更多的是面向城市的原住民，青年人才更多以租住需求为主。因此，在老旧住宅的城市更新中打造更适合年轻人的人才公寓项目，也能够作为城市更新对接青年人才需求的一大突破口。

228街坊通过城市更新旧貌焕新颜。“焕新”的意义，不止于物理空间的更新改造，更是为创新发展焕发新生机、注入新活力。

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