2023年成都房地产市场形势总结与展望

　　2023年，在房地产市场供求关系发生重大变化的定调下，政策环境不断改善，因城施策力度加大，但受众多因素制约，新房市场调整压力不减，政策仍然存在优化空间。在全国行业规模缩量的背景下，成都房地产市场韧性凸出，成交规模位于全国前列，在926新政后，成都市场仍保持较好的复苏态势。

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　　宏观及政策环境

　　8月末成都新政组合拳连发，明确跟进“认房不认贷”，保租房支持建设政策出台。

　　926重磅新政落地，多维度对成都的房地产政策进行优化。

　　土地市场

　　1.涉宅用地供需缩量近三成，土地出让金降幅相对较小，溢价率回升

　　2023年推出涉宅用地建设用地面积10190亩，同比下降28.3% ；成交涉宅用地建设用地面积9231亩，同比下降26.6%。

　　2023年涉宅用地土地出让金为1224亿元，同比下降11.5%，平均溢价率为8%，较2022年全年提升5个百分点，11月15日成都出让回归市场化运行，核心地块热度较高，拉升全年溢价率。

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　　2.商办用地供需平稳，土地出让金降幅较大，远郊占比增加

　　2023年商办用地推出建设用地面积为4859亩，同比下降5.7%。成交建设用地面积为4248亩 ，同比下降1.3%。

　　2023年商办用地土地出让金为78亿元，同比下降55.2%，成交楼面均价1343元/㎡，同比下降48.6%，主要由于远郊商办用地成交占比增加，尤其是东部新区。

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　　3.溢价成交地块占比四成，区域热度分化，高溢价地块集中在“5+2”区域

　　与22城相比，成都土地流拍率低，溢价及触顶成交占比相对较高，整体表现较好。

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　　中心城区为宅地主力供求区域，5+2区域略高于新六区，龙泉驿区供求居中心城区之首。

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　　11月土地回归市场化运行，“5+2”区域成交楼面均价、溢价率同比提升较大，新六区及远郊成交价格平稳。

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　　从拿地企业格局看，央国企仍为主力，地方国资占比下降，民企占比提升。

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　　热门地块集中在“5+2”区域，最高溢价率达61%，位于天府新区。

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　　2024年3月前出让49宗涉宅用地，“5+2”区域占三成。2023年11月29日，成都市规划和自然资源局公布了中心城区2024年3月前出让地块明细，共计49宗，2697亩。其中，“5+2”区域18宗，920.5亩，面积占比34%；“新六区+新津”31宗，1776.6亩，面积占比66%。2024年第一批次供地计划较2023年多供应14宗，面积增加761亩。

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　　商品房市场

　　1.商品房供需同比持平，各业态占比稳定，商品住宅占六成

　　2023年成都市商品房供应面积为2858万㎡，同比下降2.0%。成交面积为2970万㎡，同比下降1.4%。各业态占比基本稳定，2023年商品住宅成交占比66%，同比提升3个百分点；办公成交占比7%，同比下降2个百分点；商业占比6%，与去年持平。

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　　2.商品住宅供应同比略降，成交小幅上升，规模处于近年低位，成交排名全国领先；成都改善型需求对成都市场形成有力支撑

　　2023年成都市商品住宅供应同比略降，成交小幅上升，规模处于近年低位，排名全国领先。供应面积为1715万㎡，同比下降8.7%。成交面积为1953万㎡，同比上升2.9%。

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　　2023年成都月度成交规模先升后降低，四季度翘尾，二季度月均成交达204万㎡，这是由于2022年新政出台，政策刺激下积压的刚需及改善需求集中释放，市场表现较好。随着经济持续下行，三季度市场转冷，926新政出台，市场短暂回暖，四季度供应缩量明显，月均成交153万㎡。

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　　成都商品住宅库存整体平稳，截止12月末可售面积为2196万㎡。出清周期（按6个月计算）为15.2个月，较去年同期下降1.3个月，较上月拉长0.6个月。

　　2023年商品住宅成交价格结构性上涨，四季度均价为19968元/㎡，同比上升12.4%，环比上升0.9%。

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　　据监测统计，2023年平均认购率达70.9%，较去年提升7.7个百分点。12月成都监测开盘套数约2724套，环比增加约1000套；12月监测开盘的平均认购率约为79%，环比上升约13个百分点。

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　　2023年“5+2”区域、新六区、远郊住宅供应分别为883万㎡、573万㎡ 、229万㎡ ，占比分别为52%，34%、14%。“5+2”区域供应同比持平，新六区、远郊供应量下降。“5+2”区域、新六区、远郊住宅成交分别为980万㎡、662万㎡ 、311万㎡ ，占比分别为50%，34%、16%。“5+2”区域成交同比上升10%，新六区同比略有增加，远郊同比下降12%。

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　　2023年天府新区商品住宅供应面积为299万㎡，为成都市最高；其次为成华区、双流区，供应面积分别为171万㎡、142万㎡ 。

　　2023年天府新区商品住宅成交面积为329万㎡，为成都市最高；其次为成华区、龙泉驿区，成交面积分别为177万㎡、162万㎡。

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　　锦江、成华、天府新区去化周期最短，为8-10个月之间；新六区除青白江区去化周期达28个月，其余区县去化周期在13-17个月之间；远郊除彭州外，其余区县去化压力大，超过26个月。

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　　“5+2”区域成交均价区间21000-30000元/㎡；新六区成交均价区间8000-18000元/㎡；远郊成交均价区间7000-12000元/㎡ 。

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　　中高端产品发力，总价400-500万占比同比提升相对较大。面积段看，刚需产品占比下降，100㎡以下占比同比下降近6个百分点；120-150㎡，200㎡以上占比同比提升。总价段看，低总价产品占比继续下降；300-500万产品同比提升近7个百分点，中高端产品在成都市场持续发力。

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　　麓湖生态城以148亿元位居榜首，招商时代公园、天府公园未来城紧随其后。

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　　3.二手房市场繁荣，二手住宅成交套数达22万套，超过新房市场，以小户型、低总价优势对成都刚性需求形成强势吸附

　　2023成都二手住宅成交套数为22万套，同比上升49%，超过新房市场，处于历史高位。2022年新政出台，卖旧买新链条打通，二手房交易活跃，2023年成交量上升。

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　　4.企业格局：2023成都TOP30企业合计销售额同比增加35.7%

　　成都市2023年1-12月房地产销售业绩TOP30企业合计销售金额2894.2亿元，同比增加35.7%；TOP30企业合计销售面积1448.7万方，同比增加21.1%。

　　4家房企在蓉销售金额破两百亿，分别为华润置地297.3亿、中国铁建地产256.1亿、龙湖集团249.7亿、保利发展212.1亿。兴城人居、招商蛇口在蓉销售超150亿，成都轨道城市、成都城投置地、天投开发及中海地产在蓉销售超110亿元。此外，锦江统建、华侨城、华发股份、万科、建发房产、成都高投和中交地产销售金额超50亿元。

　　趋势展望

　　当前，成都住房梯级消费体系加速形成，客群流向逻辑正在发生深刻变化。需求分流带来新房、二手房市场同步活跃，“卖旧买新”链条打通有利于市场交易节奏进一步提升。新房/二手房市场成交结构的变化显示，刚需客群向二手房市场分流明显。

　　而随着成都保障性住房建设的加速，未来成都将真正迎来“双轨制”居住格局。

　　2024年，成都房地产市场在限购取消，需求扩容的支撑下，成交量级保持稳定；改善化进程加速，高品质产品竞争加大；宅地供需缩量，区域热度分化持续。