房产买卖律师——出售房屋买方未按时付款，己方能否起诉履行

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某林向一审法院提出诉讼请求：1．判令林某兰继续履行双方于2021年1月15日签订的房屋买卖合同，立即支付剩余房款100万元及逾期利息；2．判令林某兰支付逾期违约金；3．判令林某兰支付房屋使用费；4．判令秦某辉承担连带责任；5．判令本案诉讼费用由林某兰、秦某辉负担。

林某兰、秦某辉上诉请求：撤销原审判决，改判林某兰、秦某辉于本判决生效后十日内给付周某林剩余房款100万元，或林某兰、秦某辉于本判决生效后十日内给付周某林剩余房款100万元并赔偿逾期付款损失。

事实与理由:原审法院判决林某兰、秦某辉支付周某林逾期付款损失错误。周某林在一审前及庭审过程中并未要求解除《协议书》，故该协议书还应继续履行，周某林无权向林某兰、秦某辉主张逾期付款损失。在2021年7月19日双方签订《协议书》对付款的期限作了变更，在双方未解除该协议，或达成新的付款协议前，该协议有效，故不应认定林某兰、秦某辉逾期付款，周某林无权要求逾期付款损失。退一步讲，如一审法院支持逾期付款损失，应从一审判决生效之日起算。

周某林辩称：同意原审判决，不同意林某兰、秦某辉的上诉请求及事实理由。

法院查明

2021年1月15日，周某林（甲方）与林某兰（乙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定（摘要）：甲方将坐落于北京市怀柔区一号房屋（以下称涉案房屋）卖给乙方；房屋价款为151万元，合同签订之日，乙方支付甲方定金1万元；房屋交易过程中应交税费由乙方承担；本合同签订后10日内，甲方配合乙方向银行申请按揭贷款，且双方按下列方式自行划转房款：乙方于过户前向甲方交付购房首付款48万元；通过向银行申请100万元贷款作为购房尾款，由银行放款时直接划入甲方账户；于交房当日支付甲方剩余尾款2万元。甲方承诺于2021年3月15日向乙方交房。

关于逾期付款的违约责任一节约定，乙方未按照约定期限支付房款的，逾期超过15日，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。上述合同签订当日，林某兰向周某林支付购房定金1万元。后林某兰通过银行转账向周某林支付首付款48万元。2021年3月14日，周某林向林某兰交付涉案房屋，林某兰支付购房尾款2万元，自此首付款已全部付清。期间，周某林共收到林某兰57万元。周某林于2021年3月30日协助林某兰办理了房屋过户手续。后林某兰未再付款。

2021年7月19日，周某林与林某兰签订《协议书》，约定“根据《房屋买卖居间合同》，由林某兰提供银行贷款资料，中介方办理贷款事宜，林某兰向某银行申请贷款；贷款给付周某林剩余房款100万元，以实际银行批准数额为准，如银行批准贷款不足100万元，不足部分由林某兰另行向银行申请贷款。林某兰不承担所欠房款本金外的其他费用，周某林不追究林某兰逾期付款的违约责任……若银行未批准发放贷款，此协议无效”。

诉讼中，周某林与林某兰均认可2021年1月15日所签《房屋买卖居间合同》系双方的真实意思表示，且为实际履行的合同。经询，双方均认可为规避税费，又分别于2021年2月4日、3月30日签订了房屋买卖合同，下调了房屋价款；现对已付57万元中的6万元是否用于支付中介服务费存在争议。

法院认为：根据查明的事实，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有四：一、秦某辉是否为涉案房屋买卖合同当事人；二、对于买房人欠付房款数额的认定；三、对于买房人是否存在逾期付款的认定；四、对于买房人是否应当承担违约责任的认定。

关于焦点一，一则秦某辉自认实际参与了合同磋商、签订及履行的全过程；二则考虑秦某辉与林某兰系夫妻关系以及本市以家庭为单位的购房政策，并结合周某林向秦某辉缔约的意愿，法院可以认定秦某辉亦存在购买涉案房屋的共同意思表示，即涉案《房屋买卖居间合同》系周某林与林某兰、秦某辉的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。因此，秦某辉享有该合同项下买受人的权利和承担买受人的义务。

关于焦点二，双方对于林某兰已付57万元中包括定金1万元、首付款48万元及尾款2万元的事实均无异议，法院予以确认。《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”该规定中所称的生效与失效，是指合同的约定对合同当事人是否产生约束效力，有别于法定无效事由而导致的合同无效。换言之，当事人有权约定合同生效或者失效的情形，但无权决定合同效力的有无。

据此，《协议书》虽约定“若银行未批准发放贷款，此协议无效”，但此处的无效约定并非法定意义上的合同无效情形，应属于当事人约定的合同失效情形，即在未获得银行贷款时，可以解除合同。根据《协议书》的约定和秦某辉、林某兰的当庭陈述，表明其认可剩余房款100万元的事实。此后林某兰、秦某辉未再付款，故法院由此认定林某兰、秦某辉尚欠付周某林房款100万元。

关于焦点三，买房人以银行贷款的方式支付部分价款是当前房屋买卖中的交易习惯；如贷款受限，势必影响买房人付款义务的履行。本案中，双方虽未明确约定剩余购房款的支付期限，但根据合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，林某兰、秦某辉自《协议书》签订后至今仍未获得银行贷款，即使未获得贷款的原因不可归责于自己，也应积极采取其他方式筹措资金，故可以认定林某兰、秦某辉欠付房款现已超过了合理期限。至于合理期限的认定，法院根据本案实际酌情确定自《协议书》签订之次日起的60日。

关于焦点四，当事人均应本着诚实信用的原则积极履行合同。如焦点三所析，因林某兰、秦某辉逾期支付剩余房款的行为已构成违约，故周某林主张剩余房款100万元及相应违约责任的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，周某林既主张了利息，又主张了逾期违约金，还主张了房屋使用费，在未举证证明其具体损失的情况下，法院综合考虑法律规定的上述因素后认为，其主张的数额过高，对此酌情予以确定。

二审审理中，林某兰、秦某辉提交秦某辉的银行卡余额情况截图，证明目前银行贷款已经批准，其具有支付100万元的能力；提交秦某辉与周某林的微信记录截图，证明秦某辉具有给付能力的时候，一直积极与周某林沟通，但是中介将双方蒙骗，造成现在的结果；提交其与中介公司之间的聊天记录，证明其一直与中介公司协商办理贷款，并未表示过不再办理贷款。

对此，周某林不予认可，称其一直配合办理贷款，但是贷款现在才办下来，时间太长。周某林提交微信聊天记录，证明大概去年十月份，二上诉人表示不再贷款；提交人民银行利率截图，证明具体利率情况。对此林某兰、秦某辉辩称不予认可，称中介的话不可信，且从未表示过不再办理贷款，一直都在积极办理贷款，且其通过周某林给付过中介公司6万元，这是中介公司帮忙办理贷款的费用。

裁判结果

一、林某兰、秦某辉于判决生效后十日内给付周某林剩余房款100万元，并赔偿逾期付款损失；二、驳回周某林的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

综合双方诉辩主张及证据，林某兰、秦某辉同意支付周某林100万元房款，本案争议焦点主要在于迟延支付100万元购房款的损失赔偿问题。根据本案已经查明的事实，周某林在2021年3月14日即向林某兰、秦某辉交付涉案房屋，2021年3月30日完成过户手续，后林某兰、秦某辉一直未按照合同约定的房款数额履行支付义务。虽然合同中关于100万元以申请银行贷款的形式直接划入周某林账户的内容并未约定具体时间，但根据房屋买卖合同的交易习惯、买卖合同支付对价的性质，林某兰、秦某辉在已经接收房屋并过户至林某兰名下后至今未支付占房屋总价三分之二的款项，显然有违房产交易诚实信用原则。

林某兰、秦某辉虽称未办理完成贷款的原因系中介公司导致，但该理由不能对其至今未支付房款构成有效抗辩。法院据此认定林某兰、秦某辉逾期支付房款的行为已经构成违约，并无不当。林某兰、秦某辉虽申请向中介公司调取贷款未及时办理的情况，但该事实并不影响其在本案房屋买卖合同中向周某林承担相应违约责任，法院不予准许。关于林某兰、秦某辉应当向周某林赔偿的具体损失标准，法院综合考量双方合同履行情况及周某林损失情况等，将合同约定的违约金标准酌情降低，确定林某兰、秦某辉向周某林承担逾期付款责任，处理正确。