中国买家对澳洲房产投资暴降，悉尼周租或上涨数百澳元 维州周租最多将飙升43%！

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　　3个月减少$4亿！中国买家对澳洲房产投资减少

　　最新的外国投资数据显示，中国对澳洲房地产的投资在短短三个月内减少了4亿澳元。

　　从2023年7月1日到9月30日，海外买家获批购买了1374处房产（价值15亿澳元），较前一个季度的1932处（24亿澳元）获批数有所下降。

　　虽然中国仍是澳洲房地产的最大投资者，但联邦财政部的《外国投资季度报告》显示，他们的兴趣已经减弱，批准数量从上一季度的826个（11亿澳元）下降到523个（7亿澳元）。

　　不过，本季度超过53%的资金来自中国大陆和香港。

　　来自香港的买家购买了价值1亿澳元的房地产，越南、印度和台湾的房地产投资者也分别购买了价值1亿澳元的房地产。

　　只有澳洲公民和永久居民可以购买房产，但国际买家可以通过外国投资审查委员会申请许可。

　　Juwai IQI联合创始人兼集团董事总经理Daniel Ho说，由于中国从疫情中恢复过来的时间较晚，购买力仍在“恢复”，而且购买力的增长将比其他亚洲国家更快。

　　他补充说，目前中国买家的咨询量也较低，因为澳洲的假期安排减少了赴澳旅游的人数，而这“通常是购买过程中的一个重要部分”。

　　他说：“6月底的端午节期间，可以发现在中国国内休假的中国人比以往任何时候都多。”

　　他说：“因此，与疫情之前的几年相比，前往海外和澳洲旅游的中国人将会减少。”

　　但Ho预测，中国和其他亚洲买家今年在墨尔本购买的房产仍将多于2023年，并称维州和新州是最受欢迎的两个州。

　　Ray White首席经济学家Nerida Conisbee说，上一季度取消疫情限制后，中国买家的投资出现了反弹，此后又恢复到了正常水平。

　　她补充说，印度的房地产投资激增，如果继续保持目前的趋势，本财年的批准数量有望创下该国最高纪录。

　　她说：“才过了一个季度，批准量就已经达到了2022年的一半，这真的是跳跃式增长。

　　本季度，印度购房者有148项住宅房地产提案获得批准，是继中国之后批准数量第二高的国家。

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　　今年悉尼部分地区周租或上涨数百澳元

　　随着租房市场房源供应减少和需求激增，悉尼一些地区房屋的周租今年可能上涨四五百澳元。

　　房地产市场研究公司 Suburbtrends 的模型预计，2024年澳洲独立屋房租的平均涨幅可达11%，公寓租金涨幅更是可能高达27%。

　　就悉尼而言，西南区、Parramatta地区和南区的房租上涨预计会超过全澳平均水平。

　　该项建模研究分析了历史数据与当前供求关系及其它市场驱动因素之间的关系，预计悉尼这些地区的租金将上涨54%。

　　预期涨幅最大的地区包括： Punchbowl、Lakemba、Auburn和Campsie，这些地区是悉尼中环收入最低的一些家庭的居住地。

　　而悉尼内城区一些房屋的周租预计会上涨四五百澳元，其中悉尼中国城所在的Haymarket的公寓周租涨幅可能高达383澳元。

　　Suburbtrends 数据科学家拉德纳（Kent Lardner）表示，房屋建造数量不足以满足创纪录的人口增长，这是推动房租上涨的主要原因。

　　此外，由于利率上涨，房东面临的压力越来越大，承受不起房贷压力的房东正在出售他们的投资房产，这使得市场上可供出租的房源进一步减少。

　　投资研究机构SQM Research本周发布的数据显示，过去一年中，因还不起房贷而被迫出售的不良资产激增，其中，新州今年1月比去年同期增加了16.3%，与去年12月相比增加了9%。而且预计这一趋势在今年还会继续。

　　SQM Research研究总监克里斯托弗（Louis Christopher）表示，新州9%的月涨幅非常反常，这表明新州的一些卖家越来越迫切地想要出售他们的房产。未来几个月，房主的抛售可能会变得更加明显。

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　　今年维州周租最多将飙升43%！

　　随着房产投资者抛售物业和移民人数增加，预计维州一些郊区的房租将暴涨，租户每周得多付数百澳元。

　　Suburbtrends的一份新报告警告说，到今年年底，整个维州的周租最多可能飙升43%。

　　该公司的创始人拉德纳（Kent Lardner）表示，他认为Dandenong North将是受影响最严重的地区之一，租房成本将上涨24%。

　　Keysborough和St Albans的租金可能分别上涨24%和23%，在这三个地区租房的所有租户每周都将面临至少100澳元的租金上涨。

　　在一些需求最旺盛的地区，预计租金涨幅会更大，每周可能增加180澳元，其中以Bentleigh East为首，预计将上涨 43%。 Flemington的周租可能上涨39%，Balwyn可能上涨38%。

　　Suburbtrends使用机器学习（人工智能的一种应用）来预测预期租金价格。预测结果以12个月的平均增长率计算，以减少波动。

　　不过，异常值依然存在，因此租金涨幅上限为50%。 创始人兼房地产评论家拉德纳说，任何一个地区的周租金预计增长30%，那么这个郊区就会面临“巨大的价格上涨压力”。

　　他补充说，房租飙升的主要原因之一是租户在寻找更实惠的选择，尤其是单元房。他说：“这并不是说单元房只是便宜，但目前单元房在家庭收入中所占的百分比或比例明显较低。现在似乎出现了一种挤出效应，人们被挤出了住房市场；然后他们就去找他们能负担得起的东西，也就是单元房。”

　　拉德纳补充说，“长期以来，单元房供应不足”，许多新移民“将目标锁定在单元房上”，这进一步加大了供应压力。他说：“如果我们正在建造价值70多万澳元的公寓和价值90多万澳元的住宅，这并不能转化为可负担的租金，尤其是当投资者期望获得3.5%的收益率时。” 此前，PropTrack的记录显示，墨尔本的出租房空置率在1月份创下了1.15%的新低。

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　　悉尼墨尔本写字楼空置率居高不下！非CBD地区和低档建筑更难出租

　　如果公司经理对员工重返办公场所持乐观态度，那他们可能要失望了。目前办公室空置率仍居高不下，尤其是在城市边缘地区和低档建筑楼。

　　悉尼Parramatta拥有大量新建筑楼，而墨尔本从St Kilda Road到Cremorne由于员工不足，这些问题都加剧了写字楼房东的出租难度。

　　尽管Mirvac等规模较大的房东表示，在地理位置优越的市中心，他们的新建楼盘有更多办公室已经出租，但非CBD地区的空置率从17.3%上升至17.9%，接近历史最高水平。

　　澳洲房地产委员会最新发布的《写字楼市场报告》显示，在截至1月底的6个月里，全国平均空置率从12.8%上升至13.5%。

　　与此前的趋势一样，只要有可能，租户就会在优质的新写字楼里租用新空间，这些写字楼的空置率为12.9%，而二手写字楼市场的空置率为14.5%。

　　房地产委员会首席执行官Mike Zorbas表示，这些数据表明，在较老、质量较低的写字楼和为首府城市带来新活力的新高档写字楼之间，两者存在明显的差异。

　　受影响最严重的地区是St Kilda Road，这是墨尔本通往海湾郊区的主干道之一。当地的空置率已接近28%，有预测称，随着写字楼要么被改造成住宅，要么在房东降低租金后被出租，空置率可能会继续上升，然后下降。

　　即将在St Kilda Road位于Domain路段开放的ANZAC火车站，可能会缓解员工的通勤压力，但大规模的建设项目已经使该地段的工作受到干扰。 这一地区的老建筑越来越多地被改造成住宅。

　　去年，总部位于香港的投资公司Mars以约8000万澳元的价格将St Kilda Road 424-426号出售给了开发商古纳(Tim Gurner)。这块4645平方米的地块被指定为一个价值8亿澳元的豪华公寓项目。

　　世邦魏理仕(CBRE)研究分析师道格拉斯-佩林(Cameron Douglas-Perrine)表示，St Kilda Road的总体空置率继续显示出需求减弱的迹象；然而，市场仍有亮点。

　　“随着二手写字楼空置率接近30%，现有资产的业主已经开始重新评估他们在该地区的未来。目前二级库存的需求水平受到抑制，重新利用和改变已成为房东讨论的一个问题。” 悉尼西区Parramatta在新冠疫情前的空置率接近于零，现在的空置率为22%。空置率的激增主要是由于Parramatta广场的大规模开发，在短时间内释放了大量出租空间。

　　Cushman & Wakefield的全国总监兼新州大都会办公室租赁主管罗伯托（Giuseppe Ruberto）表示，租户不断离开旧库存，造成了主要的资产空缺，许多房东发现很难获得新的资金来翻新和重新定位资产。

　　“在这些老化资产中有大量空置的房东正在与规划部门合作，以确保这些场地的替代选择，优先选择建房出租以及混合用途。”

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