年度盘点|融资困境仍未解【融资篇】

由于行业继续下行，融资支持政策力度偏小，因此2023年行业融资延续颓势，其中又突出地表现为民企的融资困境加剧。

2024年，行业调整进入第三个年头，预计市场继续探底，行业风险将继续累积，企业融资支持政策实有必要切实发力。亿翰智库认为，在市场持续下行的背景下，单纯依靠市场化机制可能始终难以缓释行业风险的蔓延。

2023年融资支持力度小

融资协调机制亦不涉及“增信”

2023年，房地产行业融资政策虽然出现了一些新的变化，但是行业融资支持力度并不大。

新的变化方面，一方面是新的支持领域，增加或强化了对住房租赁、“三大工程”的支持，《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》正式印发，央行多次表态为“三大工程”提供中长期低成本资金支持；另一方面是新的融资方式，包括不动产私募基金投资范围纳入存量商品住房，支持百货商场、购物中心发行基础设施REITs等。

不过，对于现阶段行业最为关切的企业融资支持，2023年，在“三支箭”的框架下，无论是新的措施还是政策的落地，监管并未有太多推进。虽然监管机构的表态始终非常积极，但新的措施仅限于年底的“50家白名单”（事实上监管部门最终并未出台这份白名单），落地方面试图通过“三个不低于”推动银行落实对民企的信贷支持。此外，保交楼方面，在2022年2000亿元保交楼专项借款的基础上，新增1500亿元专项借款和2000亿元保交楼贷款支持计划，此外未有更多政策或机制出台。

2024年初，央行和金融监管总局明确对优质房企，可发放经营性物业贷款用于偿还企业存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券，继续利好经营稳健且经营性业务较强的企业。

同时，住建部、金融监管总局加快推进城市房地产融资协调机制，首次确立了较为系统的银行信贷支持的落地机制，将政策落地责任压实到各地政府。不过需要注意的是，一方面，协调机制的着力点还是在于项目端的保交付，而不是企业端的直接融资扶持，另一方面，协调机制虽然由住建部负责推送名单，但银行依旧按照市场化、法治化原则自主决策，也就是说，协调机制并不涉及到“增信”或者“背书”，更多是建立对称信息以及督促各方行动。因此，目前来看，这一机制的受益方可能主要还是国央企以及经营稳健的民企。

总而言之，我们认为目前企业融资支持的力度始终与市场预期存在很大差距，总量上整体力度不大，结构上突出表现为政策的受益对象始终局限于资金压力较小的企业，而迫切需要支持的民企难以获益。产生这一问题的原因，一是监管本身的态度，在保证行业风险可控的前提下，其认为企业应该在市场化原则下完成自身调整；二是政策初衷到政策落地之间的机制缺失，即便有政策，实际落地的力度却不尽人意。这一机制的核心始终是重塑民企的信用，正如此前中债增担保发债，以及“50家白名单”所尝试的那样。

行业融资规模继续下挫

民企融资困境难解

2023年，行业融资规模继续下降，开发贷余额呈下降趋势，信用债融资规模连续三年同比下降10%以上，海外债通道依旧接近封闭，股权融资进展缓慢。

行业融资困境依旧主要表现为民企的融资困难，尽管政策的积极表态贯穿全年，民企融资仍继续恶化，多家规模民企发生首次公开市场违约。

01

信贷融资：改善趋势逐渐放缓

2023年末再度跌下13万亿元

在“金融十六条”后，2023年房地产开发贷款略有改善，前三个季度余额均在13万亿元以上，但改善的趋势逐渐减弱，一季度提升比较明显，但此后余额则呈下降趋势，在2023年末又跌下13万亿元。

在“金融十六条”的基础上，“三个不低于”对银行房地产贷款增速提出了量化要求，不过在风险偏好没有改变的情况下，这可能难以明显提升信贷融资规模，至于非国有房企贷款增速的规定，最终也仅能利好少数低风险民企。

02

债券融资：发行规模连续三年

同比降10%以上，民企占比仅个位数

境内债方面，2023年信用债融资规模继续收缩，全年发行规模超过4800亿元，同比下降11.7%。在偿还规模略有上升的情况下，净融资额继续为负且缺口扩大至超过800亿元。我们看到，2020年之后，信用债融资规模每年以10%以上幅度下降，行业始终处于净偿还状态。

分企业性质来看，2023年央企发行规模下降相对更多，发行规模下滑接近20%，地方国企下滑8%，民企在低基数上继续下滑9%。因此发行规模占比上，央企略有下降，地方国企略有上升，但格局与2022年基本一致，即地方国企占比过半、央企占比在三成以上，民企占比仅为个位数。

我们认为，国央企的融资规模下降更多是主动管理的结果，而民企面临的是切实的融资困境，且这种状况愈演愈烈，2023年内民企公开市场违约事件不绝于耳，至少6家规模民企首次公开违约，其中包括TOP10民企。债务重组推进也较为缓慢，至今仅有融创中国完成境内外债务重组，历时18个月，中国奥园境外债重组获批，历时24个月。

海外债方面，2023发行规模继续下挫，发行规模仅145亿美元，同比下降近20%。我们看到，2020年之后，海外债发行急剧收缩，至2023年，发行规模仅有2020年的两成。值得注意的是，近两年的发行中有很多是原有债券展期，实际新增发行要更少。总而言之，海外债通道仍然处于几近封闭的状态，已经无法再起到正常融资的功能。

03

股权及其他融资：A股仅4家完成定增募资

首批3单商业地产REIT获批

股权融资推进缓慢，“第三支箭”发出后，港股配股融资主要集中在2022年底，至于A股定增，至今已有30多家企业递交申请，但实际完成募资的仅有4家，分别是招商蛇口、华发股份、陆家嘴和福星股份，募资总额分别为85亿元、51.24亿元、67.44亿元和8.14亿元。

3月发改委和证监会支持百货商场和购物中心发行基础设施REITs后，年底首批3个商业地产REITs已获批，分别是华润商业REIT、中金印力消费REIT和华夏金茂购物中心REIT，其中华润商业REIT将于2024年1月30日正式发售，拟募资总额为69.02亿元。

商业REITs的发行对商业地产实现商业模式闭环意义重大，利好持有优质商业资产的企业，不过目前发行的门槛较高，因此短期内难看到规模的明显扩张。

总而言之，由于行业继续下行，融资支持政策力度偏小，因此2023年行业融资延续颓势，其中又突出地表现为民企的融资困境加剧。

2024年，行业调整进入第三个年头，预计市场继续探底，行业风险将继续累积，企业融资支持政策实有必要切实发力。亿翰智库认为，在市场持续下行的背景下，单纯依靠市场化机制可能始终难以缓释行业风险的蔓延。

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