新房供需双双收缩，库存压力分化

2023 年 7 月 24 日政治局会议提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，住建部部长倪虹表示“这是立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的重大判断，从供给看，整体上有没有的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务”。

全年来看，居民收入预期偏弱、房价下跌预期等因素制约着市场修复进程，供给端，房地产企业在行业流动性危机的背景下更是有如惊弓之鸟，收缩得更为剧烈。短期内，这一势大力沉的惯性看上去似乎还会继续一段时间。

供求关系：新增供应收缩幅度大于需求端，库存有所去化

成交：“脉冲式”弱复苏，新房成交“前高后低”

2023年，新房成交“脉冲式”弱复苏，整体上呈现“前高后低”的态势。一季度，随着前期积压需求释放，市场走出一波“小阳春”行情，但市场热度未能持续多久就迅速降温，成交规模持续走弱。7月底，政策底到来，中央政治局工作会议作出“供求关系发生重大转变”的判断，接着，9月，“认房不认贷”、降低首付比例、房贷利率、限购放松等宽松政策出台、落地，一系列政策取得了短暂的效果，新房成交环比改善并隐约出现企稳迹象，然而新政的效果未能延续，11月，新房成交同比降幅再次扩大。12月，北京、上海推出新政，期望带动有效需求入市，新房成交量虽环比改善但政策效果未及预期。

从统计局数据来看，一季度商品住宅销售面积同比持平，商品住宅销售金额正增长，且绝对体量较高。但从4月开始，销售环比下滑，至7、8月份，单月商品住宅销售面积仅0.6亿平米，尚不足3月份的一半。9月，“认房不认贷”等需求端政策密集出台或落地，销售开始走稳，销售面积环比上升44.8%，销售金额环比上升39.5%。然而11、12月，前期政策利好释放殆尽，商品住宅销售同比降幅再次扩大，销售面积同比分别下降23.5%、25.8%，销售金额同比分别下降18.3%、25.6%。

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从典型城市数据来看，该口径数据大体上也呈现类似趋势。

图表：典型城市商品住宅销售情况

资料来源：亿翰智库

注：典型城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、无锡、苏州、厦门、福州、青岛、济南、南宁、长春、西安、温州、宁波、东莞、佛山、惠州、扬州、徐州、中山、汕头、烟台、泉州、东营、舟山、江阴、芜湖、淮北、太仓、黄石、孝感、莆田、泰安、清远等40个城市

分城市来看，一线城市成交情况总体保持了稳定，共成交商品住宅3300.3万平方米，同比下降0.1%。分月来看，上半年一线城市成交修复较好，2-5月同比维持正增，成交量达到年内峰值，但是进入下半年，成交动能明显减弱，市场开始承压，在“认房不认贷”、限购局部松绑、降首付、降利率、调整普宅标准等需求端利好政策推动下，呈现脉冲式、波浪式发展态势。最终上海、广州保持正增，同比分别增长2.3%、4.9%，北京略跌，同比下降3.3%，深圳下跌幅度较为明显，达到13.4%。

二线城市的成交情况则分化较为明显，杭州、成都等人口净流入较多城市，楼市短期热度得到支撑，全年成交面积同比录得增加，而苏州、宁波等主要依托改善需求驱动的城市，受核心区域稀缺板块供应的约束，全年成交面积同比大幅下降。同时，四季度，在需求松绑政策持续加码和房企价格战的驱动下呈现环比改善的态势，核心二线城市四季度成交量较三季度环比增长19.5%，普通二线城市环比增长28.5%。

三四线城市大多市场调整的压力较大，仅有例如惠州、烟台、泉州等小部分城市在低基数下全年成交面积录得同比增长，但其绝对规模仍处于近年较低水平，其余大部分城市均有个位数乃至双位数的降幅。

图表：2023年四季度和全年40个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（万平米）

资料来源：亿翰智库

新增供应：供应缩量，规模小于成交

自2020年8月“三条红线”开始，房企拿地意愿和能力大幅缩减，新增住宅供应不断缩量。

从土地成交数据来看，2023年全国住宅土地成交建面95547.9万平米，同比下降22.7%，较2020年高点下降59.4%。

分城市能级来看，2023年各线城市土地成交的规模均同比下降约20%，其中下降最多的为三四线城市，同比下降24.4%。同时，各线城市较高点下降幅度均超过五成，其中一线与三四线城市的高点均出现在2021年，分别较高点下降53.7%、58.7%，核心二线与普通二线城市则分别较2019年、2020年高点下降58.7%、64.7%。

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从新开工数据来看，商品住宅的新开工承压，同样制约了新房的新增供给。2023年，商品住宅新开工施工面积69285.6万平米，同比下降21.4%。

从典型城市来看，大部分一线、核心二线城市的新增供应规模不及2022年，一线城市中仅深圳，核心二线城市中仅杭州、苏州的新增供应量同比录得正增。普通二线城市的新增供应规模则出现分化，宁波、佛山的新增供应量较2022年同比减少，南宁、西安等城市的新增供应量则有所增加。

同时，除深圳、福州等极少数城市，其余大部分城市的新增供应规模小于当年新房的成交规模，库存的绝对规模有所降低。

图表：2023年典型城市新建商品住宅新增供应情况（万平米）

资料来源：亿翰智库

注：成交与新增供应差额=新房成交建面-新房批准上市建面

库存：现房库存持续上升，各城市库存压力分化

但是，以商品住宅待售面积（房企已竣工的尚未销售或出租的商品住宅建面）作为现房库存，自2022年开始，商品住宅现房库存持续上升，2022、2023年，商品住宅待售面积分别为26947万平米、33119万平米，同比分别上升18.4%、22.2%，其中可能有一大部分属于滞重库存，长期较难去化。

去化周期方面，从典型城市来看，各城市的库存压力分化。一线城市中，上海虽自4月以来去化周期不断被拉长，但仍在12个月内，库存压力不大，供需总体平衡，广州经过一年的去化，当前去化周期已处在12-18个月的合理水平，为17.5个月，北京、深圳则库存压力较大，去化周期均长于18个月，分别为19.6个月、24.4个月，较去年有所拉长。二线城市中，杭州、西安的去化周期较短，均在10个月以内，分别为2.3个月、9.4个月，成都、苏州、宁波、长春的去化周期也均处于合理水平，分别为12.8个月、14.4个月、13.3个月、17.1个月，其余城市的库存压力较大，去化周期均超过18个月，其中福州、温州的库存压力最大，去化周期均长于30个月，分别为34.1个月、37.9个月。三四线城市中，仅黄石、徐州的去化周期尚能处于正常水平，分别为15.3个月、17.5个月，其余城市均面临较大的库存压力。

价格：下半年进入下行通道

一线城市房价更具“韧性”

2023年的房价自下半年开始进入下行通道，从国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况来看，各线城市新房房价在2-4月“小阳春”积压需求释放后开始承压，环比增速不断下降，其中，一线城市的房价更具“韧性”，较二、三线城市晚一个月下降，至7、8月份，各线城市房价陆续进入下行通道，9月“认房不认贷”后，房价环比增速虽“脉冲式”反弹，但新政未能顶住房价向下压力，环比增速短暂反弹后迅速再次下行。

二手住宅价格下降的时间更早一些，各线城市自5月开始，二手房价已进入下行通道。

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从城市的涨跌数量看，新房与二手房房价环比下跌的城市个数呈先降后升态势。年初下跌城市个数不断下降，3月，下跌城市数量降至全年低点，新房与二手房房价环比下跌城市个数分别为6个、13个，但自4月后，下跌城市个数逐渐增加，二手房房价环比下跌的城市个数增加更为迅速，且自6月后一直维持在高位。至12月，70个大中城市的新房房价环比下跌的城市个数为年内最高，同时二手房房价环比也已均处于下跌状态。

从北京、上海这两座典型城市来看，截至2023年末，北京新房销售价格大约已回落至2022年12月时水平，二手房销售价格回落至2020年12月水平，而上海新房与二手房销售价格均已回落至2022年12月水平。

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房价持续下行主要有两方面的原因，一是在经济走弱的背景下，失业率较高、人均可支配收入增速放缓，居民收入预期偏弱导致购买力下降，二是房价下行背景下，居民购买意愿不强，对房价下行的预期进一步加剧了房价下跌。总之，对未来缺乏信心是导致房价下降的主要因素。

展望：供需两端继续收缩

新房销售或仍难止跌

对于2024年，短期来看，新房销售或仍难止跌企稳，在宏观经济复苏进程缓慢的背景下，失业率居高不下、居民在收入方面信心缺失，使得居民短期购买力和购买意愿双双走弱，行业下行仍将惯性维持。虽然当前房地产市场仍处在底部修复的阶段，但考虑2024年房地产行业政策仍将维持宽松态势，且城中村改造或能同时从供需两端发力，相信在一系列利好政策推动下，降幅将逐步收窄。

结构上，我们认为本轮复苏一、二线城市将明显强于三四线。

一线城市新房销售面积或小幅增长，一方面，一线城市基本面较好，住房需求较有韧性，在北京、上海楼市新政，广州“房票”等政策的推动下，需求将逐步得到释放，另一方面，城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也有望对市场形成一定支撑，预计一线城市新房销售面积将稳中有增。

二线城市则分化企稳，其中杭州、成都、西安等热点城市随着政策持续优化调整，新房销售规模有望保持在高位，福州、温州等库存去化压力较大城市，短期内调整态势或难以改变。

三四线城市新房销售规模预计继续下行，延续筑底行情，唯有诸如昆山、义乌、金华等内需型强三线城市或尚能维持市场热度。

供应方面，预计2024年新房的新增供应规模仍将处于收缩态势。一方面，受限于2023年土地成交缩量，新房供应量或随其同步收缩，另一方面，当前许多城市库存规模较大，去化周期较长，市场整体仍处于“去库存”状态，叠加需求端疲软，导致房企推盘意愿下降。

价格方面，从房价趋势上看，短期二手房挂牌量仍处于高位，价格下跌态势预计将延续一段时间，二手房市场“以价换量”下，部分购房需求将转向二手房市场，同时降价压力或将向新房市场传导，导致新房价格存在向下压力。

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