龙年第一炸，中产的房子有救了？！

大家好，我是大白。2024年我在米宅开了《房子，争气点！》系列，主要写国内房地产。

本文就是第二篇《房子有救了！》

1

先给大家上一批图片看看。

成都打头，走起！

接着，青岛。

下一个，哈尔滨。

接着是，南宁。

还有，重庆。

还有，昆明。

看到没，各地就库库的响应，就算是还没有梳理出来白名单的，也都表态白名单月底就出。

比如，内蒙古。

以及广州。

聪明的朋友应该已经发现了。请注意看日期，全部都是在1月31日，各地官方集中在媒体上官宣发布第一批房地产项目白名单。

是不是有点巧？

往前再看一天。1月30日，各地官方也是集中在媒体上发布国家首批城中村改造专项借款在各地落地。

你还会觉得这些是巧合吗？

这不就是商量好的嘛！

目的就是形成合力，营造“整个国家都洋溢着乐观向上的氛围”。

而接下来这种一呼百应氛围将是2024年政策发力的底色。

这一方面是为了修正去年政策频出而“力不足”，所引发的悲观情绪弥漫。更重要的是“舆论战”已经到了不得不重视的地步了。

2

对于“舆论战”，心思单纯的朋友们估计是很难看清楚各种操作背后的“玄机”。

比如你有没有发现近一年有个可怕的趋势，那就是只要是政府准备严管某个行业的消息、新闻或政策出来，市场就感觉这个行业要完蛋。

这里面究竟有多少是理性的声音，有多少是被某些舆论的操纵？

比如2023年12月22日（这是个值得炸毛的日子），当天国家新闻出版署《网络游戏管理办法（草案征求意见稿）》刚发布。

网上“小作文”立刻满天飞（准时的就像准备好一样），内容主要是炒作监管规则会对游戏公司造成巨大打击。

到了中午，开始“上纲上线”，散布类似“一张纸毁掉一个行业”这样的极端情绪，煽动市场对中国整个经济治理做法的不满，从而整体上唱衰中国经济。

这些都是明面上大家能看到的。

大家没看到的是，一些见不得广的所谓资本大鳄在12月21日就开始大量抛售股票，压低股价。

到了12月22日，“小作文”让市场上人心惶惶，加上资本大鳄的“砸盘”，股价一开盘就急促下跌，接着被恐慌裹挟的散户也开始加入抛售潮，股价继续大幅下跌。

结果就是当天，只要和游戏相关的，港股的网易、腾讯控股、哔哩哔哩以及港股游戏股全部暴跌。A股网络游戏板块，三七互娱、游族网络、巨人网络等10股闪崩跌停。

难道你没觉得有哪里不对吗？

这一系列的操作如此丝滑。

先是抓一个政策，然后在舆论上歪曲，接着某些资本大鳄下场抽走在中国内地和香港的资金，制造出一种人为的“股市萧条”和“资金外流”的消极景象。

更可气的是，还有一些所谓的中资，利用信息和资金优势，也参与其中，稳赚不赔。

最终，有关部门背了黑锅。极少数人发了大财，国内经济被黑的一塌糊涂，信心被重创，而这些操作看似都合法合规？!

再结合近一两年美西方媒体一直在唱衰中国经济，同时对国内金融、股市的恶意做空，这不就是“舆论战”配合的“金融战”嘛？！

有人肯定会说你这都是胡乱攀扯，自己有问题还怪别人？

是的。此时此刻，我们能感受到的中国经济的压力和外部的挑战都是真实的。这些我们都不能否认，更不能佯装粉饰，但关键是我们如何看待这些问题？

目前房地产行业的问题确实比较明显。

作为对GDP贡献率高达30%的房地产市场，从2021年销售额18.2万亿到23年11.6万亿，一下挤压消失的“6.7万亿”产业。

如果算上房地产的上下游产业，波及面是极其广泛的。

所以现在面临一个很大的问题是，中短期很难有新产业完全弥补这6.7万亿的缺口的。那么房地产的超跌“买单者”就只有GDP失速、中国经济下滑。

因此，当下我们必须不得不承认两个事实是：

一个是政策频出引发的“塔西佗陷阱”；另一个是在国际地缘政治冲突站队及脱钩的背景下，叠加国内各种暴雷对存量财富、消费、投资的冲击，都让大家对2024年中国经济倍感担忧。

很多人感受到经济形势不太好，都跟这些有关。

尤其是越是与房地产及其上下游产业密切相关的企业和个人，压力越明显。

还有一些受监管影响明显的行业相关的企业和个人，以及一些被金融市场收割的散户投资人，他们有抱怨，有不理解，他们信心不足，发发牢骚，都很正常。

但是，除了这些人，更多的还是习惯了躺着赚钱的行业和企业及个人，改革触及到他们利益，他们就恶意对政策曲解，甚至去对抗。

还有一些行业和企业，自身发展出现了问题，他们不想着怎么转型，而是一股脑的将问题归结为“大环境不好”。

如果对他们提出批评，他们就说这是“扣帽子”，“不让说真话”等等。

还有一些在国内“坐庄”“设局”的“吃饭砸锅”的两面人。

比如我们都知道欧美文明的底色是海盗精神。因此，一旦他们内部出现经济问题，欧美的精英们马上达成一致，全面围堵中国，逼迫中国把产业吐出来，操控舆论打金融战洗劫中国。

而国内的某些精英们居然颠倒黑白痛心疾首的说这都是因为中国逆全球化。

他们对国家大政方针、具体政策极尽冷嘲热讽之能事，热衷于在微信群、微博上散布引发人心恐慌的“小作文”。

在他们的意识里，中国应该通过割让利益让美国放松对我们的围堵。

比如去年12月，他们就认为中国应该先买两万亿的美债，至于这将造成什么后果。他们不管，反正不是他们的钱。

美西方舆论操控唱衰中国经济的目的很明确，就是搞乱中国人内部的思想，让中国人自己对自己没有信心。

但国内这些人是为了什么？相信聪明的人都很清楚。

还是那句话，我们有问题，我们要正视。

中国经济要转型要走高质量发展之路，（这些具体体现到哪里，坦白说，以我浅薄的经历，我说不好），但无论怎样，千万不能稀里糊涂的成了美西方唱衰中国经济的迎合者，更不要被某些舆论操纵主动唱衰中国经济。

就以房地产行业来说，如果不对房地产行业进行调整，经济短期内肯定不错，但长期来看，房地产会积累很大的经济和金融风险。所以当下房地产行业面对的所谓“问题”，长期来看，对中国经济和社会是有利的。

总之，“舆论战”是残酷的，隐秘的，危害极大的，就在你我身边，我们要重视，不能天真对待。

3

好，我们把话题收回来。

就是在这样的背景下，2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会明确强调——

“凡是产生重大影响的政策，应事先与多管理部门协调，保持政策预期的稳定和一致性”。

紧接着2023年12月12日在中央经济工作会议上再次明确提出——

“要增强宏观政策取向一致性。加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估，强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。加强经济宣传和舆论引导，唱响中国经济光明论”。

什么意思呢？就是绝不能出现政策出台时机不对，或者拖拖拉拉，甚至反向操作，导致一而再再而三地误伤市场各方的信心。

而是出政策要有计划和步骤，要跨部委、跨部门协调统一发布，劲儿往一处使，不出手则已,一出手惊人，出手必有成果，让老百姓看到政策的力度和信心。

所以，我们很快就看到，1月26日，住建部专门召开了城市房地产融资协调机制部署会，而出席这场部署会的除了中央财办、中央金融办相关司局负责同志，还包括各省（区、市）住房城乡建设厅（委）有关负责同志和35个重点城市人民政府分管负责同志。（这35个重点城市就是落实此次房地产项目白名单制度的范围。）

仅仅5天之后，1月31日，各地官方就在媒体上集体发声，推出第一批房地产项目白名单。

4

具体到此次项目白名单。这里面有个巨大的转变。

因为在2023年11月，监管机构一直起草的白名单是房企白名单。当时传闻名单涵盖50家房企，包括万科、龙湖、碧桂园、旭辉等规模房企。

而随着31日“白名单”落地，融资支持对象也由“房企”转向“项目”。

这背后究竟经历了什么？

我们知道过去一两年关于救不救房企一直政策面激烈博弈的点（坦白说，救与不救只是上面决策者的选择而已，对于这一点，后续我会专门再写一篇）。

比如2022年11月金融监管部门发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出了“金融16条”；

比如2023年10月，金融监管部门还提出了“三个不低于”的金融支持政策。

而最终上头确实是铁了心的不救房企。

追根溯源核心是有太多的房企借助海外融资市场疯狂借了太多的中资美元债，回过头来在国内疯狂的加了巨大的杠杆。比如许老板在鼎盛时期在海外的美债规模是200亿美元，就是1400亿人民币。

1400亿人民币啊！

可以在国内任何一个一线城市拍十个地王，去任何一个二线城市拍20个地王。拍完以后，再借助自有信托或理财通道，把这块地抵押，把钱又贷出来，如此循环操作，所以整个土地的次债杠杆给叠加满了。而这一轮国内房企BL就是从美元债开始。

好好的房地产行业硬生生的被这些人搞成了金融，并且还成了如今美元加息拉爆国内债务的导火索。

不光是房企被拉爆，与之相关联的机构，类似于像某中融、中植系，整体上也被拉爆，最终形成火烧连营的状态。拉爆的总盘子，算上外债和内债，它就不是一个小数字了。

最终国家兜底，全民买单，实在是太气人了。

可是如果针对出险房企“一刀切”不给融资，显然是无法完成“保交楼”，买了房的老百姓怎么办？

（所以1月26日的住建部的会议其实只有一个重点，就是把项目跟房企分开，让各城市好好盘一盘，确定自己的辖区哪些住房项目还能救，能救一个是一个，避免企业出现危机，结果所有的项目都给打死了的情况。）

该兜的国家兜住。

这两天估计大家应该都看到一条新闻是财政部把三大AMC机构划给了中投。

简单说就是让中投来盘活他们手中的不良资产。这说明了我们的金融安全和化债压力已经超出了银行和地方能处理的程度了。

了解这三家资产管理公司的应该知道，它们是1999年由国务院批准、财政部出资成立，专门用来处置国有四大行的不良资产。

这些机构左手低价收进来资产，右手在抵押融资变现，等到资产升值后再卖出赚取差价。理论上来说，只要能覆盖利息，那随着资产的升值，不良就会变成优质资产。

但现在的情况是资产的价格在一路下跌，这就导致了四大机构不仅不能覆盖银行的利息，而且自身也在严重亏损。

这次财政部把三大AMC划给了中投。而中投旗下的中央汇金持股了银行、证券、保险公司以及各类金融机构，可以说是国内所有金融机构的爸爸。

因此，现在就是用国家信用来兜底。

毋庸置疑，2024、2025年是我们集中化债的两年。

尤其是1月29日恒大被正式清盘（相当于内地的破产清算，是解散公司的常见方式），这意味地产违约风暴将随着恒大清盘迎来更多的不确定性。

此时，针对问题房企保交楼要加快速度了。

地方政府出面将项目从问题房企手里拿过来，掌握主动权已经刻不容缓，不能再等了。

房企能拉就拉，但重点放在救具体的项目上，至于房企经营不善，死了也就死了。

2024年一定是某些房企最后一年，该出清总是要出清的。（从“救房企白名单”到最后出“项目白名单”，直白点就是所有房企都要想办法自行化债。）

恒大，仅是第一个。

5

具体有哪些城市，哪些房企的哪些项目能进入白名单呢？

根据监管要求，能够获得融资支持的项目实际需要满足五个条件。

第一、项目处于在建施工状态；

第二、具有与融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保；

第三、已明确拟申请贷款的主办银行，并接受贷款资金封闭管理；

第四、预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回；

第五、初步制定了贷款资金使用计划和完工计划。

目前已经明确的房企和项目如下：

1、碧桂园

确认已获批进入“白名单”的项目超过30个，包括河南、湖北、四川、山东、重庆等地的多个项目均在属地政府“白名单”内。

2、奥园

广西南宁誉江南、重庆悦府、翡翠天辰、合川原著等项目入围房地产项目“白名单”。

在广东、郑州、沈阳、天津等多个项目也有望陆续进入“白名单”。

3、雅居乐

涉及重庆、广州、昆明等城市的多个项目被纳入“白名单”。

4、世茂

入围“白名单”的有16个。主要位于广东、湖北、重庆、江苏、天津、辽宁和山东等省市，包括广州院子、世茂锦绣长江、世茂城市之门、世茂江城铭著、世茂云著滨江、世茂起云湾和世茂四季莲花山等。其中，武汉锦绣长江项目已落实融资方案并实现回款。

5、金科

确认已获批进入“白名单”项目超过20个。

具体到城市，南宁发布第一批包括107个项目白名单；

重庆也发布了首批白名单，包括314个项目，融资金额预计达到830亿元。

成都完成了第一批227个项目的审核。

云南也确定了第一批的619个项目。

青岛、武汉、哈尔滨等等城市也已经陆续提交了房地产项目“白名单”，总融资需求达数千亿元等。

预计2月底会有第二批城市和项目发布，大家关注哪个城市、房企以及哪些项目，可以在留言区唠唠。