物业公司单方面涨价合理吗？| 至正-法官札记144

本期主笔：王伟

民庭审判团队负责人

（更多风采见文末）

因不满物业公司单方面上涨物业费，业主王先生拒绝支付，结果电梯卡和中央空调都被停用。为此，王先生将物业公司告进法院，要求物业公司继续履行合同，并恢复他对电梯、空调等的使用。王先生的诉请能获得法院的支持吗？

物业公司单方面涨价

2016年，王先生购买了宝山区的一处房屋，合同附件中约定的物业管理人为某物业公司。2017年交房后，小区一直没有成立业主大会。

2021年11月，物业公司向全体业主和租户发送了《关于电费及物业费调整的公告》。公告中，物业公司承诺退还2018年4月份以来多收取的电费，同时提出要将小区的物业费从交房时的4.5元/月/平米提高到10元/月/平米。

对于物业费涨价，物业公司的理由是，2021年8月，《进一步规范本市非电网直供电价格行为工作指引》实施后，物业公司所收取的电费由原先约定的1.45元/度降至0.7元/度，且需将多收的电费予以退还。电费降低后，物业公司收取的费用难以维持小区公共部位、公用设施，如电梯和空调等的运行维护，迫于经营压力才决定提高物业费。

公告发出后，部分业主按照新的收费标准缴纳了物业费。但王先生等业主认为，物业公司无权擅自提高物业费标准，并拒绝按照10元/月/平米的标准缴纳物业费。

为此，物业公司以王先生未缴纳物业费为由，停止为他办理电梯卡、提供房屋维修和中央空调等物业服务。

单方面调价有效吗

一审法院认为，物业公司在未与王先生协商一致的情况下，单方面上调物业费，不符合法律规定，其作出的上调物业费的通知对业主不发生法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第944条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。为此，一审法院判决物业公司继续履行与王先生的物业服务合同，恢复对王先生的电梯卡、空调等的服务。

一审判决后，物业公司不服，向上海二中院提起上诉。公司认为，上调物业费的决定得到了大部分业主的认可，且大部分业主已按照上调的标准支付了物业费。而且，公司实际支出成本高于物业费收入，并未从上调物业费中获利，也没有停运电梯、空调的行为。

物业公司应恢复服务

合议庭认为，本案是一起因物业公司单方面提高物业费而引发的物业服务合同纠纷。根据法律规定，合同内容的变更需要合同各方达成一致，如果未就合同内容变更达成一致，应视为按照原合同内容履行。

因王先生在购买房屋时所签署的《上海市商品房出售合同》附件五《房屋使用公约》中，约定物业费标准为4.5元/月/平米。该公约自首位买受人承诺之日起生效，至业主大会正式成立后重新制定《房屋业主使用公约》生效之日终止。目前，王先生所在的小区并未成立业主大会，物业费调价决定未经业主大会表决程序。物业公司在未与业主协商一致的情况下单方面上调物业费，不符合法律规定，因此调价决定对王先生并不生效。

此外，合议庭认为，物业公司应当按照物业服务合同的约定提供空调、电梯运行以及房屋维修的服务。物业公司上诉称并没有停运电梯、空调的行为，但根据王先生提供的报警记录、微信聊天记录等，可以证实物业公司对没有缴费的业主采取了停止办理电梯卡、停止空调供应等行为。

最终，上海二中院判决驳回上诉，维持原判。

法官心语：

物业纠纷是一种常见的民事纠纷。业主认为自己支付了物业费，但物业公司提供的服务却不尽如人意；物业公司则认为已经按照合同约定履行了义务，但总是难以满足每位业主的要求。实践中，当业主对物业公司的服务不满意时，会采取拒付物业费的方式“维权”，但这一做法并不可取。物业服务合同是业主大会代表业主与物业公司签订的，对物业服务不满意，可以直接向物业公司提意见；也可以及时向业主大会、业委会反映情况，通过业主大会、业委会向物业公司提出具体的改善意见；如果小区内绝大多数业主对物业公司的服务不满意，可以通过业主大会、业主会解聘原来的物业公司，并重新聘请物业公司。

应当指出的是，物业公司在面对经营成本上升难以为继时，应当与业主大会、业主会友好协商解决；而业主也应积极参与小区事务管理，按照法定程序在相关部门的指导下及时成立业主大会、业主会，并通过与物业公司沟通、对话、协调等方式督促物业公司提升服务品质。只有物业公司与业主们齐心协力，互谅互让，才能实现合作共赢、共建美好家园。

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王伟

复旦大学全日制法学硕士

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版面编辑 | 周彦雨