峰会回顾丨国内公募REITs发展迅速，助力保租房更好实现退出

2024年1月26日，由克而瑞克而瑞不动产运营上海区域主办、中国邮储银行上海分行承办的“2023上海租赁住房年度峰会”上，来自邮储银行的特邀嘉宾进行了《公募REITS如何助力保租房发展》的主题演讲，为大家系统性的阐述了公募REITs的发展轨迹、现阶段已发行保租房公募REITs的案例，保租房公募REITs的发行条件及关注点以及公募REITs如何帮助保租房实现融资闭环。

具备中国化特色的基础设施公募REITs

我们国家的公募REITs和国际上的公募REITs相比有一些中国化的特色，我们把它的全称叫作公开募集基础设施证券投资基金。国内的公募REITs重点的方向是在于基础设施，而并非是一个简简单单的是房地产相关信托，它更多的是要和整个社会的发展、基础设施的建设产生关联。

公募REITs相当于是资产的IPO，选择公司内的优质资产资产投入市场，以一个独立的形式通过市场和其他投资人做分享，便是公募REITs的核心原则。相较于企业的整体IPO，公募REITs无论从成本上、速度上和市场影响力上都更加灵活、更有选择权。

从资产持有人的角度来说，公募REITs具备一些特定的好处。首先通过发行公募REITS，可以帮助企业快速完成从重资产到轻资产的模式转变，进而大大降低发行方的资产负债率，而基金持有人作为投资人，则享有企业运营资产为其所带来的长期回报。其次它能提升估值，通过提升企业持有资产的账面估值，进而实现企业对市值管理的要求。第三公募REITs可以帮助企业树立其在资本市场的创新形象。无论是在国内还是国际上，公募REITs都是一个十分重要的融资品种，发行一单公募REITS对企业带来的形象的提升，甚至于要比完成一单IPO对形象的提升更好。

公募REITs在我国属于一个管理体系相对复杂的金融品类，是同时由发改委、证监会，啊还有两家交易所、上市证券交易所、中国结算中心、证券协会和基金协会对其进行共同管理的投资品种。公募REITs之所以受到那么多监管的特定关注，正表明了其在我国金融业态当中已经拥有十分重要的地位。

千亿规模的基础设施公募REITs市场

目前国内公募REITs市场发行规模已达到千亿级别，平均单个公募REITs的发行规模也在33亿元左右，公募REITs有着十分庞大的融资规模。受到最近市场下行影响，公募REITs的的市场竞争整体呈现下滑趋势，然而，租赁住房类的公募REITs表现相对平稳，收益率虽然不太好但有望在未来有所改善。

已发行的所有的租赁住房公募REITs中，出租率都是非常核心的一个指标。目前已发行的项目的出租率没有低于90%的，即使是发行时出租率最低的91%的项目，也基本上在一年左右的时间里面可以把出租率达到升提升到95%。也就是说，成熟的项目，是企业发行公募REITs的先决条件。

公募REITs的发行条件

不动产估值不低于10个亿或者是8个亿，项目运营三年，分配率3.8% 、内部收益率5%、剩余资产不低于发行资产估值2倍、资产方持有比例20%。是发行基础设施公募REITs所需满足的基本条件，其通过资产项目、权益人以及估值现金流三方面的限制保障了基金产品的安全和稳定。

发行公募REITS核心的一点是权属一定要足够清晰，也就意味着必须是自持资产，在自持模式下整个监管层面对于这些项目的支持力度是非常大的，有一些特殊的有历史原因形成的一些障碍，可以通过和监管的沟通去完成一些从无到有的转变。

公募REITs如何帮助保租房实现融资闭环

一个项目完整投融管退过程可以大致分为三个阶段，第一个阶段肯定是项目建设阶段，第二个阶段是PRE-REITs阶段。第三个才是真正的退出阶段。PRE-REITs作为公募REITS的预备役产品，监管对其的支持力度较大，发行要求较低且发行流程相对简便，可以为不满足公募REITs发行要求的保租房业主提供稳定度现金流，通过发行PRE-REITs争取时间，在这个时间段里企业可以继续完善公募REITs发行的各项要求。从而帮助保租房实现融资闭环。

除了项目本身的租金以外。在运营过程中产生的与租客粘性较大的、收费较为稳定的长期收入均可以尝试作为补充运营租金收益的一部分，提升自己的估值，使得估值能够更多的溢价。

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