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解读
01
2024年平淡开局
百强房企同环比降幅均超20%
1月,开局为意料之中的平淡,百强房企同环比平均降幅均超过20%,月底一二线城市需求端政策再发力,能否为市场注入些许活力值得期待。
分梯队来看,TOP10房企门槛值为76亿元,同比下降29.8%,TOP30/50房企门槛值分别为23/12亿元,同比降幅分别为37.8%/41.2%, TOP100房企门槛值为4亿元。
02
住建部发声给予城市充分自主权
年前需求端宽松“好消息”不断
2023年是需求端宽松大年,而2024年伊始,需求端宽松政策继续发力,为年前的市场不断送来“好消息”。
1月上旬,上海大幅降低二套公积金贷款首付比例,青浦、奉贤发布人才购房政策,符合规定的无房人才可购一套房,同时购房资格由居民家庭调整为个人。此后,住建部重磅发声,给予城市充分的调控自主权,随后,广州、苏州迅速响应。
在2023年9月大幅缩小限购区域的基础上,广州继续解除120平米以上住房的限购措施,并且通过120平米以上住房不计入套数以及“租一买一”、“卖一买一”等措施突破套数限制,至此广州仅剩非户籍在限购区域内购买120平米以下住房这一项较大的限制,限购措施可谓是2010年实施限购以来的最为宽松的。苏州在此前120平米以上不限购、120平米以下可购3套的基础上,完全取消限购措施。
我们认为,一二线城市进一步放宽政策,尤其是广州这种直指中心城区改善需求释放的政策,预计能够带来不同程度的脉冲成交,但是我们还是要看到:一是一二线城市中心城区的限购打开,将会虹吸外围区域的需求;二是此轮市场下行的根本原因不在政策的限制,在宏观经济和居民预期,不能期望政策大放就能够完全拯救市场。
接下来预计一二线城市会相继更大程度打开限购措施,不过基于以上逻辑,亿翰智库始终认为,对于一线城市来说,保留一些核心政策工具或许更有助于预期稳定。因此我们判断,即便接下来北京、上海和深圳或许还会有所打开,调整可能将限于城郊、特定需求(人才、高端市场)等,类似上海允许非户籍单身在外环外购1套房,且政策效果依旧是脉冲式的。
03
融资协调机制加速推进
多省首批“白名单”已陆续推送
1月,融资端亦有新动向,住建部和金融监管总局推动建立城市房地产融资协调机制,在月底召开部署会后,重点城市紧锣密鼓进行“白名单”筛选和报送,部分省份已经推出首批“白名单”。
我们认为,城市融资协调机制是“金融十六条”后首次建立的较为系统的落地机制,其以城市为单位,并细分了融资支持落地的责任归属。
不过,需要注意的是,协调机制所建立的“白名单”与此前融资“白名单”的含义并不相同,一方面,协调机制的着力点还是在于项目端的保交付,而不是企业端的直接融资扶持,另一方面,协调机制虽然由住建部负责推送名单,但银行依旧按照市场化、法制化原则自主决策,也就是说,协调机制并不涉及到“增信”或者“背书”,更多是建立对称信息以及督促各方行动。因此,目前来看,这一机制的受益方可能主要还是国央企以及经营稳健的民企。
行业调整已经步入第三年,虽然规模民企广受冲击,但是我们依然能看到一些坚韧的身影,如龙湖集团、滨江集团、卓越集团等。他们坚守财务稳健的底线,同时不断提升产品品质、保障高质量交付,并实现地产开发、城市更新、商办、物业等多个领域的综合发展,不断筑牢企业长足发展的基石。
例如卓越集团,其是2023年春节后首家亮相“第二支箭”的民企,50亿元储架式注册获批,全年共发行19亿元中债增全额担保中票,同时销售回款情况稳定,多个项目入市即成为区域领跑者。在稳健财务盘面的支撑下,卓越集团保持土储拓展步伐,2023年新增货值超493亿元,同时不断锻造产品力和交付力。2023年深圳晟悦、深圳九珑、深圳珺奕府、成都点将台79号四大高人气新作入市;全年交付超5.6万套住宅,整体交付满意度达90%,其中,东莞晴熙云翠集中交付率超90%,客户满意度超90%。
同时,城市更新业务扎实推进,2023年新获深圳3块优质土储,卓越商业实现业绩突破,全年整体客流同比提升40%,并不断完善产品线和升级外部合作,例如携手深铁商业以“深圳之眼”持续探索轨道商业场景,此外,卓越酒店完成年度目标的120%,卓越商企服务增强非住业态领域优势,2023年新拓展近200个非住项目,包括广州腾讯微信总部大厦等数十个战略大客户服务项目。
我们认为,这类民企在行业调整中始终保持财务稳健,坚持聚焦主业,推动企业行稳致远,在融资政策的扶持下,企业料将率先实现修复调整,并在行业的新格局中占据优势。
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