云亭案例:超标的额查封1.28亿元不动产,如何成功解封?|法客帝国

超标的额查封1.28亿元不动产,如何成功解封?

案例导读

区区200万元的执行标的额，执行法院竟能查封1.28亿元的房产土地？说来甚是荒唐，但类似滑稽剧目，一直在执行纠纷案里粉末登场。超标的额查封其实是执行顽疾，多年来难以根治。甭管法律如何明确（查封标的额要与执行标的额相当），最高法院怎么三令五申（如本案中我们对禁止超标的额查封政策的大量引用），总是“野火烧不尽，春风吹又生”，并以各种改头换面的形式卡在被执行人等的脖子上，成为压死骆驼的最后一根稻草，让企业家们的梦想彻底“窒息”。

云亭律师全程代理了地产公司（协助执行人）超标的额查封执行纠纷案并取得完胜，最终本案由三方达成《执行和解协议》并执行终结，尘埃落定。本案事实法律简明，难点在于如何谋篇布局，解决客户迫在眉睫的问题并永绝后患。我们提起执行异议，分为上中下三策，通过沟通与妥协，完美地达到了客户的委托目标。

承办人（执行团队）：合伙人李舒律师，唐青林律师，龚炯律师。

案情简介

一、2014年10月，关于刘总（申请执行人）与施工企业（以下简称“建筑公司”，被执行人）等民间借贷纠纷案（生效判决），执行法院立案执行，并向客户某开发商（以下简称“地产公司”，协助执行人）送达协助执行通知，查封建筑公司在地产公司处承建项目的工程款500万元。

二、2014年11月，地产公司向建筑公司支付200万元的银行承兑汇票。

三、2015年9月，执行法院向地产公司送达责令协助单位追款通知书，追回擅自支付的200万元并交存本院。2016年，地产公司提出执行异议及复议，均为法院驳回。

四、2016年2月，执行法院裁定查封地产公司名下13套房产；2017年9月经评估公司估价约为800万元。2017年12月，执行法院又裁定查封地产公司名下土地一宗（估价约为1.2亿元）。地产公司向执行法院提交《执行异议书》后，与法官沟通无果。

五、2018年1月，因超标的额查封，地产公司开发项目进程受挫，面临困境。地产公司随即进京比选律师，并确定由我们执行团队操盘代理。

六、我们介入后，立即分析案情，与地产公司对接人核实事实证据，并向执行法院提交《执行异议书》。后我们又至查封的房产土地现场查勘，与承担法官持续沟通，讲法析理，当面协调。

七、2018年3月，执行法院异议裁定，地产公司异议成立，撤销对土地的查封。

八、2018年4月，刘总、建筑公司与地产公司三方达成《执行和解协议》，针对地产公司的执行案终结。

裁判要点

本执行系列案争议有二：一是执行法院是否为超标的额查封？二是地产公司支付200万元的性质？

鉴于刘总（申请执行人）未提交答辩意见，故下述具列地产公司的主张：

一、贵院行为明显构成超标的额违法查封，应立即依法解除超标的额部分财产的查封措施。

二、建筑公司对地产公司并无到期债权，支付额200万元实为向案外人（建筑公司债权人）承担保证责任；贵院查封裁定认定事实错误，应予撤销。

云亭代理

关于本案争议，我们的法律意见（精华摘要）如下：

事实理由：

贵院行为明显构成超标的额违法查封，应立即依法解除超标的额部分财产的查封措施。

贵院作出上述两查封裁定的执行裁定书，其确定的执行标的额仅为200万，但贵院根据刘总申请，接连查封异议申请人的13套房屋（估价800万）及土地（估价12000万），违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条的规定，明显属于超标的额查封，应及时解除超标的额部分财产的查封措施。

鉴于13套房屋已进入拍卖程序，刘总明知或应知该房屋的市场价值，又申请查封了异议申请人的土地，具有主观恶意，且贵院又未经审查评估，做出查封裁定，影响该土地的手续办理，进而导致异议申请人商品房销售延期的重大经营损失，故刘总应依法承担相应的赔偿责任，异议申请人就此保有另行提起诉讼的权利。

法律依据：

1. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008年）

第二十一条 查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。 发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。

2.《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》【法释〔2016〕22号】

第十五条 人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。 可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。 对银行账户内资金采取冻结措施的，人民法院应当明确具体的冻结数额。

3.《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（2016年11月4日）

五、严格规范涉案财产处置的法律程序。 确需采取查封、扣押、冻结等措施的，要严格按照法定程序进行，除依法需责令关闭企业的情形外，在条件允许情况下可以为企业预留必要的流动资金和往来账户，最大限度降低对企业正常生产经营活动的不利影响。

4.《最高人民法院关于依法审理和执行民事商事案件保障民间投资健康发展的通知》【法〔2016〕334号】

八、依法审慎采取强制措施，保护企业正常生产经营。 确需采取查封、扣押、冻结等强制措施的，要严格按照法定程序进行，尽可能为企业预留必要的流动资产和往来账户，最大限度降低对企业正常生产经营活动的不利影响。

5.《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》【法〔2016〕401号】

三、 在采取查冻扣措施时注意把握执行政策。查封、扣押、冻结财产要严格遵守相应的适用条件与法定程序，坚决杜绝超范围、超标的查封、扣押、冻结财产，对银行账户内资金采取冻结措施的，应当明确具体冻结数额；对土地、房屋等不动产保全查封时，如果登记在一个权利证书下的不动产价值超过应保全的数额，则应加强与国土部门的沟通、协商，尽量仅对该不动产的相应价值部分采取保全措施，避免影响其他部分财产权益的正常行使。

6.最高人民法院《人民法院规范执行行为“十个严禁”》(2017.4.19)

二、严禁明显超标的额查封、扣押、冻结财产及违规执行案外人财产；

参考案例（未提交法院）：最高法院裁判观点，执行法院认定查封标的物价值为以其评估价实行三次拍卖后的价格，并与执行标的额比较以判断是否构成超标的物查封。（注：因13套房产三次拍卖折价=800万元×80%×80%=512万元，亦高于200万元。另网拍折价=评估价×70%×80%）

案例一：《陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司等与陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司等民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【最高人民法院 （2015）执复字第12号】，本院认为，（二）本案是否存在明显超标的查封、冻结问题。首先，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定，如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。本案双方当事人对云南高院委托评估机构做出的评估报告的真实性、合法性无异议。被查封的金福地花园及海运花园评估价值共计2.528018亿元，依据评估拍卖的相关规定，首次拍卖以评估价的80%作为保留价，每次拍卖可再降低20%，如果对查封标的物实行三次拍卖，变现价值可低至1.6亿元左右。而王嘉庸的债权本金1亿元及利息、迟延履行利息的总额，与查封的房地产、冻结的100万元股权价值基本相当，因此，本案不存在明显超标的查封、冻结。对于陈春蕊、金福地公司、海运公司认为对部分查封、冻结财产应予以解封的主张，本院不予支持。

判决结果

异议法院认为，本院裁定协助执行人地产公司在擅自支付而未能追回的200万元范围内，向申请执行人刘总承担赔偿责任。本院裁定查封地产公司名下13套房，经评估公司出具评估报告，总价为800余万元。而本院又裁定查封地产公司名下土地一宗，确实超出了200万元的执行标的额。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结”。因此，地产公司申请撤销查封土地裁定，符合法律规定，应予支持。裁定如下：①异议人地产公司所提异议成立；②撤销本院作出的土地查封裁定。

律师手记

本案貌似简易平常，执行标的额200万元（擅自支付的赔偿责任），怼上“13套房产估价800万元，土地一宗估值1.2亿元”，怎么看，都是铁定的超标的额查封，应依法予以解封；申请执行人恶意的，被保全人甚至可另行提起错误保全赔偿之诉。但实际上，本案台前幕后，波涛汹涌。

首先，有斗争有妥协，满足客户第一需求。异议裁定只实现了“下策”，但经过利弊衡量，我们选择接受。我们提交的《执行异议书》，主张有二：①本案构成超标的额查封；②200万元并非擅自支付工程款（让地产公司承担赔偿责任，从根子上就错了）。诉请有二：①解除超标的额部分（200万范围以外）财产的查封措施；②撤销土地查封裁定。该执行异议的裁判结果，可分为上中下三策：上策是实现解除全部查封；中策是实现解除200万元范围外的房产土地查封；下策是实现解除土地查封（客户最为焦急）。但异议裁定虽认定地产公司异议成立，实际上只是撤销了土地查封裁定；对于解除13套房产（200万范围以外）的查封并未发表意见。鉴于13套房可以分别查封且根据800万元评估价可以分离查封200万元范围内的相应房产，因此，该等结果只是实现了下策。但为了避免节外生枝，经综合考量对手的意图、法院的态度及程序的成本，我们并未提起复议，而是接受该异议裁定，并与法官积极沟通，让解封尽快落地。权利需要斗争，但维护客户利益最大化需要妥协，打官司只是解决客户问题的手段而非目的。

其次，打官司如同下棋，谋大局要下闲棋冷子。我们提交的《执行异议书》，主张地产公司保留对刘总错误保全行为另诉赔偿的权利，就是一步闲棋，表面上看，对本案超标的额解封的诉请并无作用。但实际上，据客户事后反馈，该另诉的主张成为和解谈判的利器。在异议裁定作出后，三方经磋商并达成《执行和解协议》，且在协议条款中确认，地产公司支付的200万元属于向案外人承担担保责任的担保款而非工程款，且有权向建筑公司追偿。该条款有效地以私权利处分的方式，避免客户当冤大头，被二次追债，并弥补了裁判文书中对此没有表态的缺憾。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

主编简介

重大疑难复杂案件研究中心

欢迎就文章所讨论的法律问题与我们联系

深度探讨或咨询个案问题

电话：010-59449968；

手机：18501328341（李舒律师）

18601900636（唐青林律师）

地址：北京市朝阳区建国路126号瑞赛大厦16/17/18层

（来访请提前预约，否则恐无时间安排接待）

云亭法律实务书系

我们推出的系列文章经过精雕细琢、修订完善后，陆续集结在中国法制出版社出版，欢迎购买。有部分作者反映买到盗版书，还给我们微信发来盗版书的截屏。为此我们开辟作者直销渠道“法客帝国书店”，确保100%正版！