开年，房地产“超级周”！

　　开年以来这个周戏份最重，可称为房地产“超级周”。各类部门都在轮番登台，喊话力挺房地产，央行、金监总局、住建部……都显示出进一步稳定房地产的积极取态。这对行业是个好消息，我们拍了两期短视频讲了，这里再来系统梳理一下。

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　　第一，经营性物业贷款放宽。

　　1.24，央行、金监总局联合发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。这是短期重磅利好！

　　重要内容：1）最重要一点：放宽房企经营性物业贷款用途，可以还债！——“可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券”（2024年底前）。2）额度提升——“经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％”，要比之前银行做经营性物业贷款额度高一丢。3）贷款期限长——“经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年”。

　　这个等于是批准了开发商可以用旗下的经营性物业做抵押贷款来还债。这要比之前的“金融第二支箭”（债权融资）还要好一点，先前也允许开发商使用经营性物业做CMBS、类REITS等，但是相比之下，这次的放款，更简单直接快速。所以，我觉得也可以叫“第四支箭”。

　　对于旗下拥有众多在营投资性物业——尤其是拥有众多商业地产——的开发商而言，这属于较大利好。尤其是旗下拥有印力商业资产的万科、拥有“天街”的龙湖，可以说是“度身定制”。民营房企，类似星河，也会是受益者。当然，最大是国央企，比如华润、中海、招蛇等（下面说）。对市场而言，那些有丰富商业资产的开发商短期有机会得到贷款续命，从而可以有效避免短期违约暴雷的发生。

　　说到这里，世茂哭死在厕所：你这政策要是早点出来，我可能就死得不那么透了啊。

　　第二，降准，进一步降息、降首付。

　　1.24，央行宣布降准50个基点。1.25，金监总局称：“支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求”。

　　这是货币政策开年以来的实质性重磅利好，降准50个基点能向市场注入流动性大约1万亿，商业银行可以往外放更多贷款，也有利于利率走低。同时，更重要的是：定向针对房地产，进一步释放要继续降首付、继续降房贷利率的信号。

　　这个原因我们在视频里解释过：1）说明了去年三季度以来的降息降首付效果已经走到头了，降是降了但降得不够，对市场的支持“有用但不长”。市场的耐药性很明显，一针下去一个不吱声。2）价格总水平的负增长，导致真实利率不降反升，这对老百姓的心理刺激太大，必须要进一步快点降息。

　　如果能够尽快落地，那么对房地产还是能够构成需求的边际释放。真实的刚需买家，可以得到更便宜的利率，以更低价的价钱买到合适的房子。

　　第三，房地产项目融资“白名单”加速落地。

　　这个消息分别出现在：1.25金监总局发布会，今天住建部“城市房地产融资协调机制部署会”，以及今天金监总局的房地产融资协调机制会。

　　住建部重要一句话：“各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求”。

　　这是去年底的“白名单”政策在实质性加速落地，目的是为了“保交楼”，避免烂尾。就是说各地要列名单，然后和金融机构开联席会，让后者来输血续命。对于很多已经暴雷停工引发业主团建的楼盘，这样可以确保楼盘继续施工交付。让项目交付归项目交付，企业出清归企业出清。

　　第四，授权各地继续放宽调控。

　　上述住建部政策里还有一句重要表述：“……充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。

　　这个指向和上述金监总局表态不同，金监总局讲的是货币政策（房贷政策），住建部讲的是行政类调控——“五限令”。所以，这个表述实质上就是在讲：各个城市可以自主来决定继续放宽限购、限售、限价等等。不存在放不放的问题了，而是何时放、怎么放、放哪些，这些你们自己决定。

　　最后还有一个，第五，关于定调，再次强调房地产是支柱。

　　在1.25金监总局会上，关于房地产是这么一句话：“房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。”

　　这个定调实际上是在接续2022年底我们关于房地产的判断，当时HE总、央行都非常坦率的谈到了：房地产是支柱产业，不能大幅度摆动。参阅《》

　　不断的强调说明了什么？我觉得说明了两个。1）侧面说明了房地产对国民经济的影响被低估了，需要公开讲出来让全民正视。我今天也提了个问：房地产以一己之力拉垮了什么？拉垮了民间投资（扣除房地产民间投资增幅接近1成，加上房地产民间投资增幅-0.4%）；拉垮了城市财政，不少城市公交车都开不起了；拉垮了居民消费，财富蒸发了，都不敢消费；拉垮了理财信托（什么中植系、鼎益丰）……之前觉得没有房地产也行，现在是实力打脸，没有房地产那是真不行。2）说明了房地产真不能不要，必须得稳住。之前有很多很多观点（现在还是）指出，必须要有刮骨疗毒的决心，才能迎来大治，必须要结束房地产。但是就像治疗一个慢性病人一样，你的目的是要他活着，慢慢恢复，但你想着沉疴用猛药，骨头是刮了，人也给你治死了，大治就没了，武则天守寡了。那就是错的，给它止血、稳定病情一定是成本最低的选项，就是这么个道理。

　　以上是对这个房地产“超级周”的梳理。要之一句话：要继续努力稳住房地产。所以，下面我们将会看到，各地城市会继续放宽调控，支持房企，提振需求。不出意外，这些部署基本定调了今年上半年的房地产政策。供给侧、需求侧，统统都在上力度，开年的药味儿还是可以的。

　　02

　　但同时，回头拆解，有几点还是需要指出。

　　其一，经营性物业贷款宽松利好有限。

　　有三个原因，1）经营性物业贷款宽松有一个大前提，就是手里要有不少、以及租金很好、还得主要是商业地产的经营性物业。按照这个逻辑去找，我们会发现，受益者是万科、龙湖、金地，但主力军可能是国央企，比如保中华等等（他们并不是市场上最缺钱的群体）。2）我们要再把写字楼、酒店、商办资产剔除掉，因为这部分资产现在回报率不佳。尤其是写字楼，空置率太高了，银行风控未必过得了。这么算下来，它实际上是指向转型早的优质房企的，并且可能会因为蜂拥投向国央企而产生挤出。3）这个贷款性质实质上是续贷，短期换债。那用常识来理解，就是挖东墙补西墙，只要是借钱，你借谁的钱都要还，只是短换长而已。所以，它对缓解短期压力很有帮助，但长期还是得靠卖楼。

　　我觉得与其这样，还不如直接全面放宽REITS，让房企拿着商业资产去上市做直接融资。

　　其二，政策放宽期待“大力丸”。

　　现在对政策的判断，关键早就不在于它会否进一步宽松，而在于它宽松到何种程度会有预期达成的效果。

　　就货币政策而言，降准降息降首付。但我们在上述视频里说了，降首付已经被验证了效果越来越小，没人愿意再负债。刚看到报道：至2023年末，全国个人住房贷款余额为38.17万亿，同比-1.6%。（财新报道）广东居民个人住房贷款余额5.3万亿元，同比-2.5%。这是近年来极为罕见的净减少。降息会比降首付好，但是大降比小降好，每次5-10个BP，只会刺激居民形成房贷利率会继续下降的循环预期。这就是为什么2008直接打7折、2020美联储一次性下调50个基点的缘故，遇到重大W机，你只能上大力丸，别无选择。

　　而对于五限令政策放宽是一样的，去年我们放松了1008次房地产调控，但绝大部分城市都是“绣花针”一样的放松。比如限购，大家都不成文的统一步调搞“小步慢放”，放一个区两个区。说到底，就是权LI在继续掌握着市场的主导权，价格规律不能发挥作用。这个结果，就只能导致一再的“阴跌”，不会有其它可能。

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　　我们没有办法去左右政策，只能说，在如此的政策逻辑之下市场会怎样走，个人与企业又要怎么适应调整。如上所言：继续这样的政策步调——居民端的买房动力会继续疲弱，因为他们既没有实力又没有信心——进而导致供给端开发商的房子还是卖不动，经营性现金流为负的现象无力解决——进而导致开发商还是只能靠融资来续命，借新还旧——进而导致问题一再的后延，拉长市场的调整周期，漫漫熊途，闻者足戒……

　　说句吓唬人的话，当年的老美1929、日本1990，之所以陷入那么长的熊途，其中一个重要原因也是搞了太多的绣花针。当然主要在大系统，大系统出了麻烦，一定要指向根本性的求解方法，这个谁都懂， 只想着靠技术性的政策来解决问题，恐怕都不起什么作用。

　　但是短期也很重要，冬天过去春天会来，但你不能死在冬天对不对？也不能等春天来了你奄奄一息没有了再战之力对不对？总要求一个既能过了冬又有再战之能的法子对不对？

　　一说就有人觉得房地产不灭不足以平民粪，我这里重申一遍：并没有人期待——至少我从来不期待——支持房地产要重回到过往的亢奋时代，但是今天的房地产局势显然已经危如累卵了，连官方的“定调”期待都已经无法满足。居民家庭财富最重要载体的持续蒸发，绝不是全民之富。

　　有人说，通S与跌价对那些不买房的人是好事，是的，但是要注意：它是好事有前提，建立在你的收入不变的基础上。如果经济通S，房价下跌，但是你的家庭收入持续稳定（以及增长），那当然是求之不得！但怕就怕在通S之下，价格总水平下滑，你所在的单位没有利润，它扛不住，进而你也扛不住。

　　再有人说，房价下跌恰是对过往炒房客的惩罚，这是市场使然。这我一点都不反对，市场规律发生作用的情况下，每个人都要为自己的行为负责。但我同时要指出， 市场并不都是炒房客，房价涨也不都是投机（要说投机，A股比房地产更猛烈）。基于历史因素，房地产是中国亿万普通无学识之居民近30年来唯一能够几乎无门槛参与分享经济红利之地（很遗憾股市没有这个功能）。今天的无房者，可能就是明天的有产者，阶层转变，瞬息而易。维持的并不是房价那么简单，而是这个通道。（没有其它通道的条件下）通道可以窄，却不可绝。没有这条通道，对经济长期而言更麻烦。