深圳单价1万+的房子，上升到18个小区了！总价仅25万起

“今年赚了多少，啥时候买房？”

每逢春节返乡，打工人免不了遭遇这样的灵魂拷问。

而在过往认知中，深圳上车门槛颇高，即便如今楼市普遍下行，深圳二手房、新房价格不断下探，依然会感觉难以承受。

那么，深圳到底有没有更适合深漂低门槛上车的机会呢？

还真有！

我们查询贝壳网、乐有家等平台的挂牌情况发现，其中单价在一万出头不到两万的小区就有18个，累计挂出了约40套房源，大部分都在龙岗、坪山一带，宝安、龙华也有个别小区。

01.

总价25万起

这18个小区40套房单价1万+

仔细看这18个小区挂出的40套房源，以中小户型居多。与2023年10月份相比，挂牌量增加了6套，但是低价房源明显减少。

这些房源中，一部分为早期建设的单身宿舍，属于工业用地属性，以小面积、低总价户型居多，另一部分为纯住宅项目。

其中，单身宿舍共4个小区，挂牌约15套房源。 包括龙华的福星雅苑、龙岗的恒通工业城、坪山的启兴工业区、宝安的恒丰工业城等。这类房源大部分要全款，但因为总价较低，很适合深漂 上车。

例如，龙华观澜的福星雅园又名 启点公寓，号称深圳版鹤岗；户型多以单房为主，整个小区只有一部电梯，并且一层多达50户，妥妥的宿舍风。

翻看之前的成交记录，基本稳定在1字头，甚至还出现了成交单价1万/㎡，相当于最低总价十几万就能在龙华买套房！

▲ 图源：行舟深房

目前该小区挂牌5套房源，其中总价最低的一套约17.54㎡的户型仅25万，不过产权将于2049年到期。

中介表示，该房源共50年产权，目前不需要名额就能购买，需一次性付款，可以落户、拿红本，租金在500-600元/月。

▲ 图源：贝壳网

值得一提的是， 该小区旁边以观澜富士康、立邦工业园等工业园区为主，生活配套一般，附近没有地铁，出行只能靠外环高速、珠三角环线高速等。 南侧有龙澜学校，其录取积分正在逐年上涨，2023年最新录取积分为第四类60分 （深圳其他区户籍，学区内租房或公共租赁房或其他类住房） 。

再看纯住宅共14个小区，挂牌约25套房源。

其中，三和村二区是龙岗的地板价，小区放盘的这套单价约1.92万/㎡，78㎡的3房总价约150万，首付约45万。 生活配套尚可，不过要忍受30年楼龄的老旧问题。

坪山的地板价则为2014年建成的丹梓龙庭，典型的次新小区。

目前有5套房放盘单价都在1万出头，其中一套建面约44.38㎡的4房户型，还做了4房2厅；总价仅84万，3成首付仅约25.5万。

▲ 图源：乐有家

要注意的是，该小区部分朝向厦深高铁，有噪音，距离14号线沙田站约2公里，步行将近半小时，大部分要依赖公交及驾车。

综上，要想在深圳低门槛上车，不是没有机会。

这些房源价格很友好，但综合教育、出行、居住环境来看，难免有硬伤，必须要有取舍；并且大部分小区都有20-30年楼龄，入住后也会因社区老旧产生诸多不便。

02.

近8成房源低于指导价成交

这20个小区卖的最好

回看2023，深圳二手房成交32768套，同比上涨50%，但价格却一路走低。

截止2023年12月，深圳二手住宅成交均价已降到5.98万/㎡，对照202 0年到2023年，有9个区域整体价格在下降。

其中，南山、宝安等片区，整体二手房成交价下跌幅度较大。 南山区从2020年的10.07万/平下降到8.77万/平，同比下跌12.91%，宝安2023年二手房成交均价相比2020年下降10.83%。

二手房降价是大趋势，截止2023年年底，低于指导价成交的占比已达78.14%，二手住宅平均议价率达到了10.7%。

不过，在这种环境下，依然有些小区卖的很好。

根据贝壳《2023年深圳楼市大数据》，去年深圳仅19个小区全年成交量超过100套，其中宝安桃源居(183套）、龙华壹成中心（166套）、福田侨香村（164套）等大体量楼盘稳居前三。

上榜的小区中，排名靠前的小区大部分以刚需、改善盘居多，在小区规模、品质、教育、偶配套等方面都有一定优势，可见买房人越发务实，更注重性价比。

当然，华润城润府、半岛城邦这类标杆豪宅数据也很亮眼，其中很大一部分原因在于，不少豪宅业主大幅度降价，对高端买家而言，豪宅捡笋的机会也变多了。

不过，光明、坪山、盐田、大鹏的二手房却表现平平。

具体来看，除了坪山京基御景印象成交83套，光明、盐田、大鹏的小区成交都很少，这里的业主出货难度很大。

03.

超19万套住宅排队

低门槛上车还有大把机会

回看2023年，深圳楼市有风雨也有彩虹，一二手房全年成交约 64389套，人才房也卖出了一万多套，越来越多的购房需求释放出来。

2024年也是去库存大年，截止目前深圳二手房挂牌5.75万套，再算上库存+待售新房整体有超19万套住宅供应，还有可售人才房 （以下简称人才房） 、安居型商品房 （以下简称安居房）、 新推出的配售型保障性住房 （以下简称售保房） 等，种类丰富。

目前，深圳首批售保房也已经开工建设，一共13个项目，总投资约125亿元，房源合计1万余套，福田、南山、宝安等地均有分布。

▲ 图源：高德地图，制图壹地产

关键是，这批房源可能比人才房、安居房更便宜。

据公众号【深土观察员】的房价计算公式，深圳售保房的房价预计在1万-1.5万/㎡之间，大概率会采取封闭管理（具体以官方公布为准）； 想低门槛上车的朋友可重点关注。 （ ）

年关将至

2024年置业计划你会如何打算？

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1、深圳贝壳研究院《2023深圳楼市大数据》、贝壳网、行舟深房等；

2、乐有家研究中心、高德地图、深圳房地产中介协会等。

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