深圳业主：房价降多少才能卖出去？

　　“我已经一再降低价格了，怎么还是吸引不到看房的人呢？”
“我委托了多个平台，怎么连看房的人都没几个。”
……

　　在2023年，深圳业主为了尽快售出房子，采取了各种策略：

　　有亲自写房源介绍、在社交平台推销， 有给中介豪佣作为成交奖励，还有人拉中介群、发红包等等。

　　尽管业主如此努力，一个关键问题仍然悬而未决——业主要降价多少才能成功把房子卖出去？

　　
过五关，斩六将
业主为卖房操碎了心

　　过去的2023年里，深圳二手房市场的交易量表现并不尽如人意。

　　全年共计成交了32768套，这一数字甚至比2008年的交易量还要低出1万套。

　　
尽管如此，我们也不应忽视其中蕴含的积极信号。

　　与2022年的历史低点相比，2023年的成交量已经有了明显的回升，同比涨幅超过了50%。

　　但对于业主而言，房子好卖的日子再也不复返了，现在卖房不仅要过五关斩六将，还得面临3个现实：

　　1、竞争对手太多。

　　根据深圳市房地产中介协会发布的数据，2023年深圳签订委卖协议的二手房源数量呈现持续上涨趋势，这些业主通常有较为强烈的出售意愿。

　　从1月底的3.47万套开始，这一数字不断攀升，截至12月底已经达到了5.86万套，全年增加了大约2.4万套。

　　对比之下，2023年全年成交32768套，月均成交2730套。

　　换句话说，仅消耗目前的挂牌套数，就需要21个月。
每个月只有近5%的业主成功卖掉房子。

　　2、成交周期变长。

　　2023年，深圳二手房的平均成交周期达到了178天，相较于2022年，这一周期拉长了将近一个月。

　　回顾过去五年，成交周期最短的年份是2021年，当时平均只需108天，即大约三个半月就能完成一笔二手房交易。

　　然而，在短短三年的时间里，深圳二手房的成交周期几乎翻了一番。

　　3、“以价换量”

　　去年的二手房市场可以说是“以价换量”。

　　据乐有家研究中心统计的数据显示，深圳2023年二手房的均价6.5万/㎡，这一价格较历史峰值下降了22%，相当于回到了2019年的水平。

　　而部分片区及楼盘的成交价已经回到 2018 年，与最高点比跌幅 30%~40%。

　　
降多少才能把房子卖出去？

　　虽然业主都知道不降价卖不了房。

　　但是在如此激烈的市场竞争中，业主常常困惑于应该降多少才能促成交易。

　　我们可以通过一些数据来探寻答案。

　　乐有家研究中心提供的年报数据显示，过去一年，每月的议价空间明显呈现上涨的趋势，高议价空间的占比有显著提升。

　　其中12月议价空间在5%以上的房源占比已攀升至近78%。

　　这份报告是基于成交房源在出售前的最后一次挂牌价与最终成交价之间的差额来计算议价空间的。

　　在当前的“买方市场”中，卖家往往需要不断地下调挂牌价，以接近买家的心理预期，从而吸引他们进入谈判。

　　而对于那些挂牌价明显高于市场行情的房源来说，甚至可能连被买家砍价的机会都没有。

　　但若想成功交易，则必须迅速果断，避免任何拖沓和不必要的犹豫。

　　随着时间的推移，后续客户的成交难度会逐渐增加，相应的价格也往往会呈现出递减的趋势。

　　资深经纪人罗中易分享了个案例，有位南山业主未能与三位潜在买家达成交易，结果账面高达400万的损失。

　　该房源刚开始标价3600万，去年中，有买家提出3400万元的报价时，业主没有接受，从而失去了第一位买家；到了10月，将价格下调至3400万元，尽管有买家出价3150万，但业主仍未出售，错过了第二位买家；到了12月，再次降价至3200万，这时有买家出价3000万，但他仍未成交，失去了第三位买家。

　　目前，该房源的价格已经调整至3000万元，虽然有人前来看房，但尚无人提出还价。

　　就具体的成交价而言，尽管深圳各银行已不再使用二手房参考价，但深圳的二手房交易量并未出现大幅波动。

　　在2021年，即参考价政策刚刚实施的第一年，深圳有超过一半的房源以高于参考价20%以上的价格成交，而仅有5%的房源成交价低于参考价。

　　然而，到了2022年，情况开始发生变化，低于参考价成交的房源占比上涨到了19.7%。

　　进入2023年，这一趋势更为明显，低于参考价成交的房源占比竟然大幅增长至50.3%。

　　短短三年时间里，低于参考价成交的房源占比翻了整整10倍。

　　换句话说，参考价已经成为左右市场交易走向的关键指标。

　　除了降价
还有什么技巧可以打动买家？

　　除了降价外，还有哪些小技巧能快速出售房子？

　　业内人士表示，找个靠谱的中介尤为重要，只有信任他，你才会去配合他。

　　其次，多跟中介沟通交流，要以这位中介的意见为主，去进行相关动作。

　　已成功卖房的业主分享经验说：

　　凤变冰是屡试不爽的招式，房子的外观往往直接影响潜在买家对房产的第一印象。

　　比如，稍微装饰一下房子，购买一些软装饰品如灯饰、抱枕和桌布等来提升房子的美观度。

　　这些不需要花费太多，但确实可以让房子看起来更加吸引人。

　　同时，让房子保持整洁也非常重要。

　　倒不一定非要进行大规模的装修或翻新，但确保房子的干净整洁是促成交易的关键。

　　一个凌乱的房子很难让买家产生购买欲望。

　　对于那些具备条件和技能的业主来说，自己制作房源介绍视频也是一个不错的选择。

　　通过视频简单介绍房源和小区的情况，配上文字和音乐，能更加生动地展示房子的特点。

　　将视频发送给相关的中介，或者小红书、朋友圈、社群等，多个途径宣传房源，广撒网才容易成功。

　　也有业主采用了一种策略，即让他们的邻居设定一个较高的房价，以此来使他们自己的房子显得相对便宜。毕竟，贵和便宜是比较出来的。