北京房产律师解析一起男方将房屋赠与女方后起诉要回法院驳回案例

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某清向本院提出诉讼请求：1.要求确认北京市东城区×××号房屋为原告林某清的个人财产；2、判令被告秦某君配合原告林某清办理上述房屋产权过户至原告一人名下的过户手续；3.诉讼费由被告秦某君承担。

事实及理由：原、被告系夫妻，自1989年确立恋爱关系，于2010年登记结婚，2011年离婚，2014年复婚，目前处于分居状态。2002年，原告婚前以个人名义购买北京市东城区×××号房屋。2009年被告建议通过与原告签订假的房屋买卖合同，将上述房屋过户到被告名下，将房屋性质改为商品房以提高房屋价值，婚后再还给原告。原告信以为真，双方于2009年11月6日签订存量房买卖合同，约定售价为50万元，但根据银行当时评估价格为116万元左右，市场价为160万元左右，且被告并未实际给付购房款。

2009年11月25日上述房屋登记在被告名下。2009年11月30日被告在明确知晓不需要支付房屋对价的情况下，仍以房屋作为抵押向银行申请按揭贷款35万元，其中30万元用于归还被告婚前因购买个人房屋产生的借款，5万元自用，未实际向原告支付对价。此后被告隐瞒原告分别于2012年5月至2019年4月期间10次将房屋抵押贷款共计1059万元。原告曾多次催促被告办理过户手续将房屋归还原告，但被告以种种理由拒绝。

直到2013年原告经咨询房管部门才得知房屋存在抵押登记的情况下无法过户，被告明知上述政策，却未经原告许可数次抵押贷款，导致房屋一直无法过户至原告名下。直到2019年，被告承诺如贷款还清立即将房屋过户给原告，原告不得不出售个人名下的另一套房屋北京市朝阳区×××号房屋替被告还贷，为了获得税收减免，原告听从被告及中介的引导，将房屋转至被告母亲吴某兰名下进行出售，用售房款替被告偿还了全部抵押贷款。

2020年3月原告再次催促被告办理过户，被告仍拒绝，仅同意增名。原告此时才知道被告从未打算归还原告房屋，为避免被告私自转移房屋或继续办理抵押贷款，原告只能暂时同意先增名，故双方于2021年11月30日将房屋过户登记在双方名下，共同共有。原告认为涉案房屋为原告婚前购买，系个人财产。被告编造理由让原告过户房屋，但未实际支付房屋对价，其真实意图是假借过户办理抵押贷款为已所用，双方不存在真实的房屋买卖意图，属于虚假意思表示，应认定为无效民事法律行为，房屋仍应确定为原告的个人财产。双方也有约定房屋变更为商品房性质后归还原告，现归还条件成就被告却拒不返还房屋，有违诚实信用原则，被告应按约定归还原告房屋并配合原告办理产权过户手续。

此外被告未经原告同意办理抵押贷款，原告不得不出售自己个人的房屋替其还贷，如被告不归还房屋，严重违反公平原则，对原告极为不公平。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，诉如所请。

被告辩称

被告秦某君辩称，认可原告所述婚姻状况，原告的诉讼请求实为要求法院确认2009年原、被告之间关于涉案房屋的买卖行为无效，继而裁决该房屋归原告所有，再办理过户手续，原告主张其自身签署房屋买卖合同意思表示不真实的原因来自于被告对于原告的欺诈。针对涉案房屋的买卖行为，双方意思表示真实，交易行为合法有效。涉案房屋为被告的婚前个人财产，基于婚后加名行为已经转化为夫妻共同财产。也就是说，涉案房屋买卖行为本无争议，多年后又被另一民事行为所覆盖，原告的诉讼请求既没有事实依据也没有法律依据。因此被告不同意原告全部的诉讼请求。

法院查明

原、被告系夫妻关系，双方于2010年3月26日登记结婚，2011年4月15日离婚，2014年4月3日复婚。2002年5月12日原告与北京H公司签订《危旧房改造回迁安置协议书》，约定原告自愿购买崇文区×××号两居室一套，后原告于2004年8月20日取得上述房屋产权登记。2009年11月6日原、被告签订《存量房屋买卖合同》约定原告将上述房屋出售给被告，成交价格为50万元。2009年11月25日上述房屋登记在被告名下。2009年11月30日，被告以上述房屋作为抵押物向某银行贷款35万元。当日原告账户打入35万元，2009年12月1日原告向被告转款10万元，同日原告提取现金共计249999元。

原告表示上述现金均给付被告用于还债，但被告予以否认。后被告还曾多次以上述房屋作为抵押物向银行进行贷款。

2011年3月3日北京市朝阳区×××号房屋登记在原告名下。2011年4月15日原、被告签订《离婚协议书》，表明双方婚姻关系存续期间的共同财产为上述房屋，归女方所有，男方无任何利益需求。汽车一辆归男方所有，女方无任何利益需求。家中存款及家用电器等贵重物品归女方。双方各自婚前的住房及汽车归各自所有。双方各自的债务由各自承担。2019年9月3日银行出具《个人贷款结清证明书》，表明被告在该行的340万元个人贷款业务，抵押物为涉案房屋，现该笔贷款已还清本息。

2019年9月7日原告将上述房屋出售给案外人程某辉，房屋成交价格为467万元、家具家电装修等作价1248888元。2019年9月18日出售方变更为案外人吴某兰。

原告提交录音证据证实：2021年4月3日原告曾向被告表示房屋属于其个人财产，被告表示为共同财产。2021年11月24日原告曾向被告表示因涉案房屋是其母亲买给原告的，双方过户的原因是将经济适用房变成商品房，且原告卖房帮助被告偿还贷款，因此其要求被告要将涉案房屋过户至其名下，被告表示认可房屋原为对方个人名下，现在属于共同财产，离婚时愿意归还；原告还曾在录音中表示涉案房屋将用于双方养老......

2021年11月30日上述房屋登记在原、被告名下，双方共同共有。双方均认可上述登记系通过夫妻间增名手续办理。

裁判结果

驳回原告林某清全部的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，涉案房屋原系原告婚前取得，后原、被告通过签订买卖合同将上述房屋变更登记在被告名下，根据查明的事实结合双方签订合同背景、条款、履行情况等，可以认定双方未有真实的房屋买卖意图，但需指出当时双方处于恋爱期间，原告将房屋登记在被告名下系其真实意思表示，且其对被告以房屋贷款35万元系明知，另双方于2011年4月5日离婚登记时原告未要求将上述房屋更名，说明其认可房屋登记在被告名下的状况，故无法认定原告将房屋登记在被告名下的行为无效。

男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。原告虽曾在双方的沟通中向被告表示要求将房屋更名至其名下，但后经双方协商一致同意通过夫妻增名方式将房屋变更为共同共有，且双方已在房管部门完成相关手续，故即使涉案房屋原系原告婚前财产，后变更登记在被告名下，但双方在婚姻关系存续期间已约定涉案房屋共同所有。另原告提交的录音中被告虽曾表示将房屋过户原告，但仅系双方在讨论离婚事宜过程中的沟通内容，且双方最终达成合意决定办理增名并已实际履行，故无法认定双方针对房屋过户至原告名下达成一致或被告对此做出承诺。

总之，现原告以双方不存在真实的房屋买卖意图，属于虚假意思表示，房屋买卖合同应认定为无效民事法律行为，房屋仍应确定为原告的个人财产为由要求确认涉案房屋为其个人财产并要求被告配合办理产权过户至其名下的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。